Schopného makléře poznáte v okamžiku, kdy se seznamuje s vaší nemovitostí. Po podrobném prozkoumání technických parametrů by se měl zeptat například na sousedské vztahy, nejbližší školu či dopravní spojení. Příjemné a nevtíravé vystupování musí být samozřejmostí.
Stanovení kupní ceny
Velmi podstatnou záležitostí při prodeji nemovitosti je nastavení správné kupní ceny. Prodávající potřebuje najít kompromis mezi dosažením nejvyšší prodejní ceny a prodejem nemovitosti v přiměřeném čase.
Makléř by měl klientovi poradit a potlačit svůj primární zájem prosadit takovou cenu, aby nemovitost prodal co nejdříve. Pro prodávajícího je na rozdíl od makléře důležité, jestli za prodej nemovitosti obdrží o 100 000 Kč více či méně. Pro makléře tento rozdíl v ceně znamená rozdíl tři až pět tisíc korun v jeho odměně.
Proto je pro něho důležitější prodat nemovitost dříve i za cenu nižší kupní ceny, aby obchod vůbec zrealizoval (prodávající se může kdykoli rozmyslet, může ho k sobě přetáhnout jiná realitní kancelář a podobně).
Bohužel neexistuje spolehlivá rada, jak poznat makléře, který upřednostňuje vaše zájmy před vlastními a poradí vám prodejní cenu s nejlepším vědomím a svědomím.
Samozřejmě se můžete spolupráce s makléřem vzdát, vsadit na svůj úsudek a trvat na své představě o prodejní ceně. V praxi to ale bohužel velmi často znamená, že se vaše nemovitost bude prodávat i léta.
Právní servis
Poslední výhodou spolupráce s realitní kanceláří by měl být kvalitní právní servis v ceně realitních služeb. U všech kanceláří bývá samozřejmé, že součástí jejich služeb je příprava kupní smlouvy. Už tak jisté není, že tuto smlouvu připraví odborník – advokát, který se problematice nemovitostí věnuje.
Při správně fungující spolupráci vám makléř v případě individuálních požadavků předá kontakt na advokáta a umožní vám konzultovat vaše představy přímo s ním. S právním servisem souvisí i úschova kupní ceny. Je běžné (a doporučené), že kupující v okamžiku podpisu kupní smlouvy složí kupní cenu do úschovy a prodávající ji obdrží až po zavkladování práva z kupní smlouvy do katastru nemovitostí.
Pro zvolení správné úschovy máte tři možnosti. Úschova na depozitní účet realitní kanceláře se příliš nedoporučuje. Realitní kancelář je většinou běžná společnost s ručením omezeným, a zkrachuje-li v době, kdy je kupní cena u ní v úschově, pak peníze za prodej vašeho domu pravděpodobně nikdy neuvidíte, zatímco vlastnické právo k vašemu domu bude platně převedeno na kupujícího.
Jedinou výhodou této varianty je, že je zdarma. Chce-li realitní kancelář za provedení úschovy na vlastní depozitní účet zvláštní odměnu, spolupráci okamžitě přerušte.
Druhou možností je úschova u advokáta. Zde jsou peníze v mnohem větším bezpečí, jde však již o službu za smluvní odměnu. Má-li realitní kancelář s advokátem navázanou dlouhodobou spolupráci, je cena za takovou službu přiměřená, nebo náklady na úschovu zaplatí realitní kancelář ze své provize.
Nejbezpečnější, ale i nejdražší variantu představuje úschova u notáře. Notáři nemají ceny smluvní, nýbrž pevně předepsané právním předpisem. Například odměna notáře za úschovu částky 1 000 000 Kč je 5 600 Kč (+ DPH). Je tedy obvyklé, že realitní kanceláře takovou úschovu chtějí zaplatit zvlášť, nad rámec jejich smluvní odměny.
Zprostředkovatelská smlouva
Hned na počátku je třeba rozhodnout, jestli prodej nemovitosti svěříte realitní kanceláři v režimu "výhradní", nebo "nevýhradní" – zda vám bude, či nebude zakázáno svěřit prodej i jiné realitní kanceláři.
Kancelář se bude snažit o prodej výhradní, a pokud vám za exkluzivitu něco nabídne (třeba slevu 1 % ze své odměny), pak není důvod nabídku nepřijmout. Přestože na prodej nemovitosti nespěcháte, je důležité smlouvu uzavřít na přiměřenou dobu určitou (například tři měsíce). Jen tak budete mít možnost svěřit prodej někomu jinému bez nutnosti dávat ze smlouvy výpověď v případě, že kancelář nebude vyvíjet činnost podle vašich představ.
Odměna makléře by měla být zásadně splatná až v okamžiku zrealizování prodeje neboli zapsání práva do katastru nemovitostí. Nesouhlaste se splatností odměny v okamžiku "zprostředkování příležitosti"! To by znamenalo, že by odměna byla splatná i v okamžiku, kdy vám realitní kancelář přivede konkrétního zájemce a vy s ním smlouvu neuzavřete.
Pozor na pokuty
Zvýšenou pozor věnujte smluvním pokutám. V praxi se objevují smluvní pokuty za odmítnutí uzavření smlouvy se zprostředkovaným zájemcem nebo za prodej nemovitosti prostřednictvím jiné realitní kanceláře v případě smlouvy o výhradním zastupování. Je na vás, zda takovou sankci budete akceptovat.
V zásadě by však všechny sankce ve smlouvě v součtu neměly převýšit dohodnutou smluvní odměnu makléře. Vzhledem k současné napjaté situaci na trhu s nemovitostmi lze úspěšně vymoci smluvní pokuty velmi nízké, nebo žádné.
Realitní kanceláři totiž při porušení smlouvy z vaší strany vzniká nárok na náhradu způsobené škody tak jako tak, smluvní pokuta je tak v podstatě jen dopředu vyčíslenou náhradou škody.
Pozor dejte na doložku říkající, že smluvní pokutou není dotčena náhrada škody, což znamená, že ke smluvní pokutě v případě nedodržení smlouvy zaplatíte i náhradu škody (například marně vynaložené náklady na advokáta, který připravil nezrealizovanou kupní smlouvu).
Odmítnout byste měli smlouvu, jejíž součástí bude jakákoli rozhodčí doložka, vyjma rozhodčí doložky k Rozhodčímu soudu při Hospodářské komoře České republiky a Agrární komoře České republiky.
V čem spočívají reálné výhody spolupráce s realitním makléřem, prodáváte-li svoji nemovitost? Odměna realitní kanceláře bývá 3 až 5 % z kupní ceny nemovitosti. Co za ni máme dostat? V prvé řadě kvalitní inzerci.
Od velké realitní kanceláře očekáváme vlastní kvalitní webové stránky s přehlednou a navštěvovanou inzercí. Od malé realitní kanceláře pak místní a osobní znalost lokality a aktivní nabízení nemovitosti konkrétním potenciálním zájemcům. U velkých kanceláří také oceníte výhodu vzájemné provázanosti a spolupráce jejich makléřů.
Další zajímavé články najdete v časopise Bydlení.
Autor je advokát, který se specializuje na právní problematiku spojenou s nemovitostmi.
