Bytový dům o patnácti jednotkách byl dostavěn v roce 2010 a Libor jej od vidění znal. Protože bydlení hledal s manželkou a dítětem již více než dva roky, rozhodl se, že konečně začnou jednat s developerem o možné koupi.
Nebyli úplně přesvědčeni, že jej chtějí, ale rozhodla jeho cena a také se již nechtěli mačkat v malém bytě. Koupili byt 3 + kk ve druhém patře nad vjezdem do garáží a v červnu 2012 se nastěhovali.
Při stěhování si začali všímat nedokonalých detailů, které při prohlídce bytu neviděli; byly to vady, na které laik přijde až po zabydlení. Nedokonalé spárování obkladů, rozklížené obložky dveří, popraskaná a nestejnorodá dlažba v kuchyni. To byly ovšem jen detaily.
Podívejte se na vady v bytě |
Po prvních měsících užívání nastoupily projevy vad, které ženou Libora a jeho rodinu do soudního sporu a roků neklidného spaní.
"Zjistili jsme, že slyšíme každé upadnutí lžičky i přes dvě patra," začíná popisovat Libor. "Slyšíme souseda, jak se sprchuje, slyšíme spouštění vrat do garáží, slyšíme každý krok o podlaží výš," doplňuje.
Libor po několika týdnech prodejci rozhořčeně volal a dožadoval se vysvětlení. Pražský developer, který za domem stojí, jej uklidňoval, že parametry domu jsou v pořádku, protože prošel úspěšně kolaudací.
Libor se však nechtěl nechat odbýt a dožadoval se schůzky. "Bylo těch vad víc, nešlo otevřít okno v jedné místnosti, ze studeného kohoutku tekla ohřátá voda, potrubí ve stoupačce je bez izolací, dlažba v kuchyni je z poloviny jiná šarže," vysvětluje Libor, který udělal hned na začátku několik chyb.
Skryté a zjevné vady
Mohlo by vás zajímatChcete sehnat kvalitní bydlení? Najděte si ho na Reality.iDNES.cz. Nabízíme domy, byty, pozemky a objekty k rekreaci po celé ČR. |
V Liborově bytě jsou nyní dva druhy vad: zjevné a skryté. Zjevné měl Libor povinnost zjistit při předávání nemovitosti, to Libor zcela zanedbal. Podle starého i nového občanského zákoníku platí v principu to samé. Tedy zjevné vady, jako jsou popraskané obklady, neotevíratelné okno či barevné anomálie dlažeb může při obvyklé pozornosti kupující odhalit a nelze je tedy později u prodávajícího reklamovat.
Druhým typem vad jsou zde chyby v návrhu akustických opatření, nedostatečně zaizolované potrubí vodovodu, zatékání do oken v místě parapetů. Jde o skryté vady. Podle starého občanského zákoníku platila pro Liborův byt záruka dva roky od zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí.
Měl povinnost nález skrytých vad bez odkladu developerovi písemně oznámit a řádně je reklamovat. Místo toho Libor developerovi volal, scházel se, psal e-maily a ztrácel čas.
Při testu sprchového koutu teče voda do prostor koupelny mimo sprchový kout.
Vážné problémy s akustikou potvrdila provedená měření. Inspektoři našli i další vady, které Libor při užívání nenašel, ale projevily by se v dalších měsících: tepelné mosty u oken a nedostatečně podlepená dlažba v předsíni, neseděly plochy bytu.
"Zkontrolovali jsme projektovou dokumentaci pro stavební povolení a kupní smlouvu a porovnali je s reálným stavem nemovitosti. Poté jsme zpracovali soubor reklamačních vad, který byl odeslán developerovi spolu s reklamačním dopisem," říká Peter Mosio z inspekční firmy Bytecheck.
Záruka podle nového občanského zákoníku?
S novým občanským zákoníkem vzniká několik specifik, která dříve neplatila. U starších staveb i u novostaveb platí, že za vady, které bylo možné poznat při vynaložení obvyklé pozornosti již při podpisu smlouvy, prodávající zásadně neodpovídá.
Pokud si ve smlouvě nesjednáte záruku za jakost, odpovídá prodávající pouze za ty vady nemovitosti, které existují v době převzetí nemovitosti, byť se projeví až později (tzv. skryté vady, které se mohou projevit až později).
Okno s rozšířeným profilem při termovizním pohledu. Na hranách profilu a části ostění jsou patrná místa s nadměrným únikem tepla.
Abyste vady mohli u prodávajícího uplatnit, musíte dodržet několik podmínek. Předně je třeba vady uplatnit bez zbytečného odkladu poté, co jste je mohli při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit. "Neprovedete-li včasnou a pečlivou prohlídku, soud vám vaše nároky, pokud to prodávající namítne, nepřizná," říká Jiří Helán z Kontrolasmluv.cz.
Aby prodávající za vady odpovídal, budete muset prokázat, že vada existovala již v době předání nemovitosti, což může být s odstupem času velmi složité. Je tedy zcela zřejmé, že čím déle budete s odbornou prohlídkou otálet, tím se vaše šance na případný úspěch v případě sporu výrazně snižují.
Pokud obornou prohlídku neprovedete vůbec, je možné, že se skrytá vada projeví až po uplynutí lhůty pro uplatnění vad, kdy prodávající za vady již nedopovídá a není je u koho reklamovat.
"V případě, že vám prodávající poskytne záruku za jakost, je vaše situace výrazně lepší, neboť v takovém případě prodávající neodpovídá pouze za vady, které měla nemovitosti v době převzetí, ale i za veškeré vady, které vzniknou později v záruční době," doplňuje Jiří Helán. I v tomto případě platí, že případné vady je třeba uplatňovat bez zbytečného odkladu poté, co byly zjištěny.
Nedbale provedené podlahy. Jde o zjevnou vadu.
Žaloba od banky
Libor zjistil od okolních obyvatel, že koupil byt jako jeden z mála a že většina sousedů jsou nájemníci. Ti se navíc rychle střídají, protože se jim zkrátka nebydlí pohodlně. Dům tak dostává špatnou reputaci a byt v něm začíná být téměř neprodejný.
Developer přestal komunikovat, na dopisy od právníka nereaguje. Libor váhá, zda jej začít prodávat, nebo požadovat odstoupení od smlouvy soudně, na které má jen díky nevyhovující akustice právo.
Tady však pozor. Libor byt koupil na 90procentní hypotéku, kterou sjednal v místní bance. Pokud od smlouvy odstoupí, jeho banka bude chtít po něm peníze zpět. Libor je ovšem nemá, protože jimi zaplatil developerovi za nemovitost. Developer je nevydá bez úspěšného soudního procesu, jehož uzavření může přijít až po několika letech.
Z parapetů balkonu neodtéká voda. Vytvářejí se zde mapy a materiál chátrá.
Hradecká banka však nemusí chtít čekat a podá žalobu na Libora o vrácení finančních prostředků. Okresní soud je zpravidla mnohem rychlejší než pražský, a proto se Libor může teoreticky dostat do vážných problémů rychleji, než vymůže peníze od pražského developera. "Perličkou na závěr bylo, že mi developer s úsměvem řekl, že to do televize stejně nedám, protože bych ten byt už nikdy neprodal," líčí zklamaný Libor.
Některé fotky v galerii k článku jsou pouze ilustrační. Majitel nedal souhlas k jejich uveřejnění, protože stále probíhá řešení reklamace. Svou podstatou však odpovídají typu vad nalezených v Liborově bytě.
Reality pod lupouKoupili jste bydlení a máte s ním problémy? Budete rekonstruovat a chcete vědět, na co si dát pozor? Nechcete se nechat podvést či okrást při realitních transakcích? Jednejte zodpovědně a jako profík. Pošlete svůj dotaz do seriálu Reality pod lupou a pomůžeme vám nespálit se.
 Společný projekt rubiky Bydleni.iDNES.cz, portálu Reality.iDNES.cz a specialistů ze společnosti Bytecheck, kteří se zabývají technickým prověřováním nemovitostí před jejich koupí nebo převzetím od developera, chce ukázat, že každý problém s nemovitostí lze řešit s minimem ztrát, a také jak důležitá je prevence. HLEDÁME DALŠÍ ZÁJEMCE Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte rovnou s námi. Přihlásit se můžete ZDE Chcete využít prověření nemovitosti při koupi bydlení? Se seriálem Reality pod lupou máte slevu 20 %. Stačí vyplnit formulář. |
