Představy stavebních firem o pojmu "na klíč" se totiž diametrálně odlišují, takže ušetřit si nepříjemné překvapení po otočení klíče v zámku můžeme jedině jasně definovanými podmínkami ve smlouvě.
Podrobný projekt je nezbytnost
Na úvod je dobré si přiblížit, co to vlastně znamená nechat si zhotovit dům na klíč. Obecně platná představa o takto postaveném domě je taková, že stavebník předá projektovou dokumentaci firmě, splatí v poměrně rychlém sledu několik finančních splátek a za několik týdnů či měsíců pouze obrazně přebere klíče od domu, kam se okamžitě nastěhuje.
Samozřejmostí jsou tak položené podlahové krytiny, instalované sanitární předměty nebo třeba kuchyňská linka. Součástí prací mohou být i kompletní terénní úpravy. Problém ovšem je, že v žádném zákoně, vyhlášce ani příručce se nijak nedefinuje, co má stavba na klíč obsahovat.
Na trhu se tedy můžeme setkat s nemovitostmi realizovanými na klíč, v nichž chybí kuchyňská linka, zábradlí nebo třeba parkety. V jakém stadiu, respektive jaké parametry a vybavení má dům mít při předání uživateli, je proto nutné zakotvit do smlouvy. A aby nevznikal prostor pro spekulace a právní kličky, měla by se smlouva opírat o dobře zpracovaný projekt.
Dobře zpracovaný projekt má v případě stavby rodinného domu podobu podrobného prováděcího projektu. Při prvotních plánech a formování vznikajícího domu je klientovi představena architektonická studie, která mu má co nejnázorněji přiblížit dispoziční, kompoziční nebo třeba barevné řešení jeho budoucího domova.
Stavebnímu úřadu je pak pro schválení předložena dokumentace řešící především technickou stránku věci. Podle takového projektu lze stavbu zrealizovat (a v praxi se tak nezřídka děje), ovšem dokumentace podrobně neřeší konstrukční detaily, kompletní výpisy prvků a podobně.
Ty obsahuje právě prováděcí projekt, který jasně definuje, jaká technologie má být při výstavbě zvolena a jaké množství konkrétního materiálu k tomu má být použito. Díky tomu nevzniká prostor pro spekulace a stavebník je ochráněn před takzvanými víceprácemi, které mohou výrazně ovlivnit rozpočet, samozřejmě směrem vzhůru.
Cena takzvaného prováděcího projektu je pochopitelně vyšší než cena za projekt ke schvalovacímu řízení (nejméně dvojnásobná), ovšem při realizaci stavby na klíč je tato investice bez nadsázky klíčová.
Rozhodovat by mělo přání klienta
Po zhotovení projektu stavebník uspořádá malé výběrové řízení, to znamená, že osloví několik stavebních firem s připraveným projektem a rozsahem požadovaných prací, který je ovlivněn požadavky klienta. Jak bylo v úvodu řečeno, objekt zhotovený na klíč by měl být při předání připraven k okamžitému nastěhování.
Kromě veškerých stavebních prací by měly být hotové i práce dokončovací. Investor tak například nemusí řešit pokládku podlahové krytiny, instalaci sanitárních předmětů, o obkladech nebo třeba podhledech ani nemluvě. Dohodnout lze i úpravu zahrady, příjezdových ploch, zhotovení plotu, založení trávníků, vysázení stromů a keřů, ale například i položení koberců, první velký úklid a podobně.
Fantazii se meze nekladou, ovšem veškeré naše požadavky musíme zakotvit do smlouvy. Ta by měla obsahovat i přesný harmonogram prací, který musí stavební firma dodržovat. Po podepsání smlouvy následuje složení zálohy a poté několik splátek v průběhu stavby.
Odborníci doporučují, aby si stavebník připlatil ještě za nezávislý dozor na stavbě, který kontroluje, jak stavební firma nakládá s penězi klienta. Narážíme tak na zásadní vadu na kráse výstavby na klíč. Peněz, které pošle stavebník realizující firmě, totiž nebude málo. Navíc sled záloh na materiál a stavební práce je poměrně rychlý a z jeho zpoždění logicky plynou investorovi sankce.
Celková cena za stavební dílo je výrazně vyšší než v případě realizace svépomocí. Konkrétní částka závisí na konkrétních podmínkách realizace, nejčastěji se pohybuje mezi 23 a 30 tisíci korun za metr čtvereční podlahové plochy domu. Ovšem je otázka, zda bychom byli objekt svépomocí schopni vůbec postavit.
Práce na stavbě je totiž fyzicky i časově velmi náročná a vyžaduje určitou úroveň odborných znalostí. Kromě toho i pro stavbu domu je třeba trocha cviku, který výrazně ovlivňuje produktivitu práce.
Je nepochybně příjemný pocit naučit se řezat dlaždičky, ovšem pokud nám na jednu povedenou čtyři prasknou a k tomu se ještě zraníme o řezačku (a nemůžeme tím pádem pracovat a vydělávat peníze na stavbu), úspora peněz se rozplývá v nedohlednu. A to nemluvíme o zákonné povinnosti zajistit na stavbě technický dozor.
Záruka bez diskuse
V souvislosti s výstavbou domu na klíč nesmíme zapomenout zmínit důležitý pojem - záruka. Vzhledem k tomu, že investor zadává výstavbu domu jako celek a neřeší, kdo bude instalovat topení nebo například vyzdívat nosné konstrukce, může na stavební dílo daleko snadněji uplatňovat záruku.
Existuje totiž ještě jedna možnost stavby domu - dodavatelsky. To znamená, že stavebník se procesu výstavby nemusí účastnit fyzicky, protože jednotlivé fáze výstavby řeší specializované firmy. Záruka se posléze nevztahuje na celý dům, ale například jen na topení nebo položení izolací.
A když pak při případných poruchách dojde na lámání chleba a uplatňování záruk, může si být investor téměř jistý, že dodavatelské firmy si začnou odpovědnost přehazovat jako horký brambor a svalovat vinu jedna na druhou.
Takové problémy by při stavbě na klíč díky předem definovaným podmínkám realizace neměly nastat. Na domluvu se ovšem moc nespoléhejme, papír je v tomto případě jistota. Stále totiž platí, že co je psáno, to je dáno.
Více se dočtete v časopise Dům a zahrada 2/2008.
