Levnější než byty v osobním vlastnictví bývají již tradičně družstevní byty. Cena se u nich pohybuje v průměru minimálně o 10 procent níže než u bytů v osobním vlastnictví.
Koupí družstevního bytu se stáváte členem družstva. Tím může být u každého bytu, vyjma manželů, vždy jen jeden nájemník. Tato podmínka často komplikuje i dědická řízení, v nichž nemovitost v družstevním vlastnictví figuruje.
Jaké je družstvo, které vlastní váš byt?
Prověřit si družstvo a jeho chování vůči družstevníkům je pro vás vždy nanejvýše výhodné, protože faktickým vlastníkem kupovaného bytu nejste vy, nýbrž družstvo. To bývá zpravidla vlastníkem i celého činžovního či panelového domu, takto se vyskytuje i na výpisu vlastnictví u katastrálního úřadu.
Vy se nákupem družstevního bytu, respektive družstevního podílu, stáváte pouze nájemcem a s družstvem musíte uzavřít nájemní smlouvu. Při prodeji družstevního bytu pak jde jen o převod členských práv k užívání bytu.
O družstvu se vyplatí vědět několik základních věcí. Například kolik má celkem a jakých družstevníků. Je docela velký rozdíl, když družstvo vlastní jen byty v jednom vchodě malého paneláku, nebo řadu bytových domů s desítkami bytů. V družstvu s méně členy máte například větší pravděpodobnost, že se spíše dohodnete na případných stavebních úpravách či jiných dohodách než v družstvu, kde se ani lidé navzájem vůbec neznají, protože jich je mnoho.
Přístup družstev k domům bývá hodně rozdílný.
Důležité je také vědět, s jakou sumou peněz družstvo hospodaří a zda má nějaké nesplacené závazky. Určitě byste si měli ověřit, zdali družstvo náhodou nečerpá některou z dotací pro bytové domy (což je kladná reference o snaze rekonstruovat, ale také riziko, že by peníze muselo vzhledem k nedodržení podmínek ve výjimečných případech vracet) a zda nesplácí vysoký úvěr. Podstatné je znát, na jak dlouhou dobu a s jakými podmínkami má toto zadlužení sjednané.
Zajímejte se i o schůzování družstva. Tedy jak často a kde se schůze družstevníků konají a jak se na nich hlasuje. Pokud budete mít možnost, pročtěte si jejich stanovy a další oficiální dokumenty družstva. V tom by vám měl být maximálně nápomocen prodávající (původní majitel bytu), protože má jako člen družstva právo nahlížet do dokumentů týkajících se hospodaření a fungování družstva.
A když už se budete doptávat na družstvo a jeho členy, zeptejte se podrobnněji i na budoucí sousedy. Zda tam spíše bydlí rodiny s dětmi, singles, starší či mladší lidé, Češi či cizinci. Nejenže se lze i podle tohoto rozhodnout pro koupi vyhlédnutého bytu, může to být důležité i pro situaci, kdybyste chtěli byt pronajímat nebo prodat. Hluční či nepořádní sousedé vám mohou zkomplikovat budoucí pronájem i prodej bytu.
Podnájemníci zase někdy bývají neteční ke společným prostorám domu (zamykání vchodových dveří, úklid v okolí popelnic). Snažte se dozvědět i to, jestli se vaši sousedé zajímají (i do jaké míry) o převody bytů do osobního vlastnictví.
V menších domech se lépe lidé znají a snadněji se domluví.
Financování družstevního bydlení
Tuzemské finanční instituce nabízejí kupcům družstevních bytů podstatně menší škálu možností než těm, kdo si pořizují byty a domy do osobního vlastnictví. I na toto je proto třeba myslet, když se rozhodujete, jaký typ bytu si koupíte. Zatímco byt v soukromém, respektive osobním vlastnictví můžete financovat prostřednictvím hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření, u družstevních bytů to bývá složitější. Pro získání hypotečního úvěru je nutné mít nemovitost jako zástavu.
Může se hoditUvažujete o koupi družstevního bytu? Vybírejte z pestré nabídky na Reality.iDNES.cz. |
Avšak vzhledem k tomu, že při koupi družstevního bytu se nestáváte majiteli, nýbrž se jen převádí členská práva k užívání bytu, nemůžete využít kupovaný byt jako zástavu.
Podaří-li se vám zjistit o družstvu dobré reference, požádejte družstvo o potvrzení o budoucím převodu do osobního vlastnictví. Toto potvrzení může obsahovat nejen fakt, že vám družstvo povolí převod kupovaného bytu do osobního vlastnictví, ale i to, že vloží na katastr nemovitostí prohlášení vlastníka o rozdělení bytových jednotek. Díky tomu budete moci požádat banku o takzvaný předhypoteční úvěr.
Ten je ovšem časově podmíněn a zpravidla do jednoho roku až 18 měsíců by mělo dojít k převodu do osobního vlastnictví.
Předhypoteční úvěr
Důkladně si ale před podpisem předhypotečního úvěru ověřte, že družstvo je opravdu připraveno pro převod bytů do osobního vlastnictví a že bude vše schopné zvládnout v termínu určeném bankou.
Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví v co nejkratší lhůtě je navíc i ve vašem zájmu. Dokud máte předhypoteční úvěr, hradíte bance jen úroky a jistina dluhu se nesnižuje. Jestliže ověření podceníte a k převodu ve stanovené lhůtě nedojde, může vám nastat dosti "prekérní" situace, kdy banka po vás bude požadovat okamžité jednorázové uhrazení dlužné částky. V takovém případě by vám patrně nezbývalo nic jiného než byt znovu prodat, abyste byli schopni dluh bance splatit.
Sjednání předhypotečního úvěru ale není jediná možnost, jak financovat družstevní byt. Vedle vlastních úspor lze u nižších částek využít i úvěr s několika ručiteli, kdy není třeba zajišťovat zástavu. Takovéto možnosti nabízejí například i některé tuzemské stavební spořitelny. Zpravidla jde ale oproti klasickým hypotékám o vysoce úročené úvěry s kratší dobou splatnosti. Měsíční splátka u takového úvěru může být i o několik tisíc korun dražší než u hypoték.
Velké domy bývají anonymní.
Jít do toho?
Stejně jako u nákupu jakékoliv jiné nemovitosti si vždy nejprve ujasněte možnosti vlastního rodinného rozpočtu. A pokud nemáte v rodině dostatečné finanční prostředky, nedisponujete jinou nemovitostí, která by mohla figurovat jako zástava k hypotečnímu úvěru či nemáte víc ručitelů, s úspěšným nákupem družstevního bytu příliš nepočítejte.
Jednou z okamžitých "výhod" družstevních bytů je vedle nižší ceny to, že vám odpadá povinnost starat se o daň z nemovitosti. Platí ji za vás družstvo, které vám ji následně promítne do ceny nájemného.
V neposlední řadě je důležité vědět, že ačkoliv družstevní byt můžete prodat kdykoliv a není třeba kvůli tomu shánět souhlas družstva, na pronájem již ale souhlas od družstva mít musíte a většinou s ním souvisí i minimální poplatek do kasičky družstva.
Pátrejte po anuitě
Předseda či jiní zástupci družstva by vám měli sdělit i výši nesplacené anuity (splátky dlouhodobého úvěru poskytnutého družstvu na výstavbu družstevních bytů) a to, zda některý z bytů byl již převedený do osobního vlastnictví. Zjistíte-li, že v daném bytovém domě existuje několik bytů v osobním vlastnictví, budete to mít do budoucna snazší, pokud byste chtěli byt také převádět do osobního vlastnictví.
Naopak tam, kde nikdo takový nebude, to můžete mít při převodu do osobního vlastnictví složitější, neboť budete muset projít celý administrativní proces s družstvem jako první. A pokud chybí plány domu (a to bývá častý případ zejména u menších družstev), můžete za jejich vyhotovení zaplatit desítky tisíc korun. A bez plánů převod neprojde.
Výše nesplacené anuity se nadto promítá i do pravidelných měsíčních plateb družstvu. Pokud je totiž skoro či zcela splacená, platíte družstvu zpravidla jen minimum. Takové byty s nízkou či žádnou anuitou se často prodávají lépe než ty, u nichž je anuita vysoká. Záleží ovšem pochopitelně i na lokalitě.
