Právní poradna: Reality
vydáno 3.6.2004 8:00
Zeptejte se JUDr. Jana Kerbacha.
JUDr. Jan Kerbach má rozsáhlé zkušenosti v oblasti občanského a obchodního práva. Mimo jiné se věnuje i oblasti právní problematiky právních vztahů k nemovitostem, bytům a nebytovým prostorám. Může tedy poskytnout kvalifikované poradenství majitelům domů i nájemníkům příp. prodávajícím a kupujícím nemovitostí. Je schopen zodpovědět Vaše dotazy týkající se vztahu pronajímatel – nájemce, náležitostí smluvních dokumentů, řízení před katastrálním úřadem a otázek souvisejících.
JUDr. Jan Kerbach, Spotřebitelská 483, 155 31 Praha 5, tel. 607940630, mail:jan.kerbach@centrum.cz
Poznámka: Nejde o on-line rozhovor, odpovědi proto očekávejte cca do týdne.
Prohlášení o odpovědnosti:
Vzhledem k tomu, že právní poradna funguje bezplatně, jsou všechny odpovědi poskytovány bez záruky, byť osobou s odpovídajícím právním vzděláním. Je také možné, že odpověď bude znít: "nevíme", případně může být tazatel odkázán na příslušnou profesionální službu. Konečně je nutné si uvědomit, že odpovědi jsou zpracovány podle právního stavu platného v době odpovědi (pozor proto zejména u starších odpovědí).
Odpovědi na otázky v této poradně jsou zpracovávány na základě obecných informací od tazatelů a účelem odpovědí je poskytnout pouze základní orientaci pro tazatele v jeho problému souvisejícím s realitní problematikou. Odpovědi jsou zpracovávány podle stavu právních předpisů a převažujících výkladu těchto předpisů ke dni zpracování odpovědi. Ačkoli jsou odpovědi zpracovávány se snahou o zachování maximální odborné úrovně, právní poradna není komerční službou a nemůže nahradit individuální právní či jinou poradenskou pomoc. Zpracovatel odpovědí ani provozovatel tohoto serveru proto nenese žádnou odpovědnost za případné škody či újmy vzniklé tazateli tím, že se spolehl na informace obsažené v odpovědi . Zpracovatel odpovědí si vyhrazuje právo odpověď neposkytnout, pokud otázka směřuje k problematice zjevně nesouvisející s problematikou realitní, dotaz je nesrozumitelný, neobsahuje dostatek jednoznačných informací pro posouzení, jedná o dotaz u kterého vzhledem k jeho vysoce odbornému charakteru nelze vyloučit, že odpověď bude tazatelem využita pro účely komerčního poradenství nebo jde o problematiku natolik složitou, že jednoznačná odpověď by si vyžádala pro zpracovatele časově neúnosnou potřebu studia literatury a judikatury soudů.
Otázky ani odpovědi v realitní poradně neprocházejí jazykovou korekturou.
Konec rozhovoru
Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 25. listopadu 2006 do 0:00
OTÁZKA:
Dobry den, v pozustalosti jsem spolecne s moji sestrou zdedil usedlost po rodicich. Ja i moje sestra vlastnime kazdy idelani polovinu. Rach bych si cast zrekonstruoval a vyuzival ji k rekreacnim ucelum a k chovu ovci. Jedna se o komplex budov, obytny dum, mlyn, chlevy a stodola. Uz mnohokrat jsme se se setrou bavil, ze by bylo lepsi si nemovitosti rozdelit (z duvodu oprav). Ona o tom nechce vubec slyset. Ale sama nebude rekontruovat nic a financni prostredky na to take nema. Chtel bych se zeptat, zda-li je mozne soudni cestou rozdelit pozustalost, aby kazdy vlastnil urcite objekty? Dekuji za radu.
Jirka
ODPOVĚĎ:
V případě, že nemáte žádnou možnost, jak se se sestrou dohodnout o využití nemovitosti, nezbude Vám než se obrátit na soud s návrhem, aby Vaše spoluvlastnictví zrušil a provedl vypořádání. V návrhu je třeba uvést důvody, proč o zrušení spoluvlastnictví žádáte. Při rozdělení potom soud přihlédne k velikosti Vašich podílů a k účelnému využití nemovitost. Vzhledem k tomu, že se jedná o poměrně složitý úkon, Vám však doporučuji, abyste se obrátil na nějakého advokáta či právníka.
9.4.2004 13:26
OTÁZKA:
Dobry den,
planujeme koupi pozemku pro stavbu rodinneho domu. Pred podpisem smlouvy s majitelem pozemku jsme se informovali na prislusnem stavebnim urade o podminkach vydani stavebniho povoleni. Bylo nam sdeleno, ze vsechny rodinne domy v dane lokalite musi mit zdenou garaz. Je v kompetenci stavebniho uradu stanovit takovou podminku? Dekuji vam za odpoved.
Alexandra
ODPOVĚĎ:
Ano, stavební úřad je oprávněn stanovovat takové podmínky.
9.4.2004 13:27
OTÁZKA:
Dobry den, realitni kancelar nam nabizi ke koupi nemovitost, ktera je v soucasne dobe v exekuci. Mame podepsat predkupni smlouvu, kupni smlouvu podepiseme jakmile bude exekuce vyrizena. Muze takto RK postupovat nebo jedna protipravne? Dekuji
Marek
ODPOVĚĎ:
Realitní kancelář je oprávněna ve smlouvě sjednat jakoukoliv odkladnou podmínku, která váže koupi rodinného domu. Je to celkem běžná praxe a je legální. Chápu, že můžete mít jistou obavu takovou smlouvu uzavřít, ale není třeba se obávat, i plnění podle předkupní smlouvy se lze domáhat u soudu, popř. se lze domáhat náhrady škody.
9.4.2004 13:28
OTÁZKA:
Dobrý den, prodávám byt v OV, který vlastním 3 roky a nemám v něm trvalé bydliště. Utržené prostředky investuji do většího bytu. Musím vedle daně z převodu nemovitosti zahrnout prodej i do daňě z příjmu? Je možné takovéto dvojí zdanění? Jak mám případně prokázat, že jsem v bytě bydlel a nevztahuje se na mě nějaké osvobození, když celou částu obratem investuji zpět do bydlení? Předem děkuji za odpověď.
Petr
ODPOVĚĎ:
To, že nemáte ve svém bytě nahlášeno trvalé bydliště ještě neznamená, že v něm nebydlíte a naopak. Zákon o dani z příjmů nehovoří o tom, že pro osvobození od daně při prodeji bytu v něm musíte mít trvalé bydliště, ale že v něm musíte 2 roky bydlet. Bydlení, pokud by se muselo prokazovat, byste zřejmě prokazoval např. čestným prohlášením sousedů z bytu. V případě, že byste v bytě nebydlel, byla by podmínkou pro osvobození od daně z příjmu doba, po kterou byt vlastníte, která ze zákona činí minimálně 5 let. Ve Vašem případě však rozhodně jsou dány podmínky pro osvobození od daně z příjmu z prodeje Vašeho bytu.
9.4.2004 13:30
OTÁZKA:
Zdravím Vás, žádám o radu ve věci exekuce rodinného domu:
Může exekutor prodat RD pod odhadní cenu? Jak je možné se proti
tomu bránit, když nesouhlasím s odhadní cenou? Děkuji za radu!
anna
ODPOVĚĎ:
Domnívám se, že nemůže, ale doporučuji Vám, abyste se se svým dotazem obrátila na komoru soudních exekutorů, kde Vám dají přesné informace.
9.4.2004 13:31
OTÁZKA:
Dobrý den. Jsme s manželkou vlastníky bytu ve starém činžovním domě, který je ve vlastnictní šesti majitelů. Tito vlastníci mají uzavřené "společenství vlstníků". Jelikož se jedná o starý dům jsou již nezbytné některé opravy (střecha, fasáda, atd.)Bohužel je velmi nízko nastaven příspěvek do fondu oprav (15Kč/ m2 bytu) a tak bychom na tyto opravy šetřili nepřiměřeně dlouho (cca 15 let). Čtyři z šesti majitelů souhlasí s navýšením příspěvku do fondu oprav, ale zbývající dva rezolutně toto navýšení odmítají. Moje otázka tedy je: Jakým zákonným způsobem je možné navýšení provést a jaké jsou případné postihy pro neplatiče? Děkuji za vaši odpověď.
Luděk Lenc
ODPOVĚĎ:
Společenství vlastníků bytů rozhoduje ve všech věcech týkajících se domu při hlasování většinou. Pokud je tedy Vás, co souhlasíte se zvýšením příspěvků do fondu oprav většina, je menšina, byť nesouhlasící, povinna řídit se rozhodnutím společenství. V případě, že někdo z vlastníků nebude rozhodnutí společenství respektovat a bude odmítat platit zvýšené příspěvky, budete proti nim muset podat žalobu na zaplacení dlužné částky.
9.4.2004 13:32
OTÁZKA:
Dobrý den, zajímali by mě okolnosti prodeje druzstevního bytu. Je pravda, že se osvobozeni od daně z příjmu lze uplatnit až po pěti letech členství v družstvu? Proč nestači 2 roky bydliště stejně jako u bytů v OV ? Dále by mě zajímalo, co lze započíst jako náklad na pořízení bytu v připadě přiznání daně z prijmu? Lze započíst i pravidelné splácení hypotéky, kterou ale má družstvo (družstvo je v smluvním vztahu s bankou) a splátky vybíra jako část nájmu, odděleně samostatnou kolonkou v platebním výměru. Družstvo tuto splátku pouze přeúčtuje a posílá dále bance. A také by mě zajímalo, zda lze jako náklady pořízení započíst i úroky z hypotéky uvedeným způsobem splácené.
Josef Říman
ODPOVĚĎ:
Obraťte se se svými dotazy na daňového poradce.
9.4.2004 13:32
OTÁZKA:
Dobrý den!
Ráda bych ze zeptala - kupuji byt do OV prostřednictvím realitní kanceláře a nejsem spokojena s jejími službami. S majitelkou bytu jsme se zhodly, že provize pro RK je 45 tis. Kč a jediný výstup, který jsem za tyto peníze viděla, byly 2 výpisy z katastru nem. Veškěrá komunikace ze strany RK se odehrává prostřednictvím sms zpráv nebo musím volat já, služby jako např. ověřování podpisů apod. si hradíme sami...
Lze nějak "donutit" RK, aby své služby zlepšila, rozšířila? Jakým způsobem se můžu, jako kupující, bránit nečinnosti a liknavosti realitní kanceláře? Jsou někde stanoveny podmínky, za jakých může být RK provozována, či jaké služby musí nabízet?
Děkuji za odpověď.
Erika Kosová
ODPOVĚĎ:
Realitní kancelář má uzavřenou smlouvu s klientem, jímž je v tomto případě paní, která byt prodává, a v zásadě jedině touto smlouvou je realitní kancelář povinna se řídit. Vy sama tedy v tomto případě nemůžete učinit nic jiného, než majitelce bytu poradit, aby si pečlivě prostudovala smlouvu uzavřenou s realitní kanceláře a domáhala se všech služeb, k jejichž plnění se kancelář ve smlouvě zavázala. Krajním případem je odstoupení od smlouvy s kanceláří, ale to Vám vzhledem k tomu, že koupě bytu je zřejmě již rozjednána, nedoporučuji, protože realitní kanceláře si pak účtují vysoká penále, pokud by majitelka byt prodala konkrétně Vám.
9.4.2004 13:33
OTÁZKA:
Dobrý den.Jsem nájemkyní obecního bytu. Zajímalo by mě, zda pokud se ke mě přistěhuje přítel a vyřídí si u mě trvalý pobyt, mu z tohoto titulu vznikají nějaká práva a mě naopak omezení.Byt je určen k odkupu do osobního vlastnictví, a protože dosud nejsme manžely, zajímalo by mě, zda při odkupu bytu budu figurovat jako kupující já, nebo i přítel a při případném rozchodu by z jeho strany mohly být vzneseny nějaké požadavky na náhradní byt apod. z titulu trvalého bydliště. Děkuji za odpověď.
Martina Klásková
ODPOVĚĎ:
Tím, že si Váš přítel nahlásí k Vám do bytu trvalé bydliště a bude v něm s Vámi bydlet, mu nevznikne nárok na nic jiného než na přechod nájmu v případě Vaší smrti, a to za splnění podmínek stanovených v občanském zákoníku. Pokud budete byt kupovat a nebudete ještě manželi, přítel v tom nikterak figurovat nebude, protože majitel bytu bude jednat jen s Vámi, jako s nájemcem, tedy osobou, se kterou má uzavřenou nájemní smlouvu, a byt Vám prodá do Vašeho výlučného vlastnictví. Pokud byste však v době koupě bytu byli již manželé, bude se koupě bytu řídit ustanoveními o společném jmění manželů.
9.4.2004 13:34
OTÁZKA:
Dobrý den, bydlím v nájemním bytě v činžovní vile. Přede dvěma měsíci jsme žádali majitele domu o předběžný souhlas k výměně většího bytu. Jsme manželé se čtyřletým dítětěm a žijeme v 1+1 55m2 + zimní zahrada 12m2 (ta je uživatelná 4-5 měsíců v roce). Rádi bychom tento byt vyměnili za větší. Několik zájemců již bylo, ovšem pan majitel sdělil, že s výměnou v žádném případě nebude souhlasit. Nejlépe by bylo, kdybychom se vystěhovali, pocopitelně bez náhrady. Majitel žije dlouhodobě v Americe a zde má RK, která dům spravuje. Ta však nemá plnou moc. Jak máme dál postupovat, protože bytová situace je pro nás již neúnosná. Jakým způsobem mám požádat soud o souhlas k výměně,když každý zájemce na výměnu nemůže čekat minimálně půl roku a více na usnesení soudu o náhradní souhlas? Každý potřebuje řešit bytovou situaci rychle. Děkuji za radu.
Karolína Poláková
ODPOVĚĎ:
Majitel bytu nemůže bránit výměně, pokud k tomu nemá nějaké závažné důvody. Doporučuji Vám tedy písemně požádat o souhlas s výměnou bytů, počkat si na písemnou odpověď a pak se obrátit na soud. Ten totiž může udělit souhlas k výměně bytů za majitele, pokud zde nejsou výše zmíněné vážné důvody. Rozhodně Vám však nedoporučuji stěhovat se z bytu dříve, než bude situace vyřešena (i soudně). Co se týká plné moci, nechte si od realitní kanceláře předložit zmocnění majitele ke správě a pokud opravdu nebude k tomuto úkonu zmocněna, měla by Vám zprostředkovat nějaký kontakt s majitelem, popř. mu Vaší žádost doručit.
9.4.2004 13:35
OTÁZKA:
Ráda bych navázala na otázku předchozí tazatelky, protože řeším podobný problém. Bydlím v bytě s regulovaným nájemným. Majitel bytu s výměnou sice souhlasí, ale odmítá s novým nájemníkem uzavřít smlouvu za stejných finančních podmínek, jako mám nyní já. Díky vysokým požadavkům majitele vždy případný zájemce od výměny ustoupí. Je majitel bytu v právu? A mám případně já nárok požadovat na něm odstupné při opuštění bytu, které bych mohla použít jako investici do nového bydlení? Děkuji za radu.
Monika
ODPOVĚĎ:
Pokud Vám majitel udělí souhlas k výměně bytů, neznamená to, že by měl s novým nájemníkem uzavírat novou nájemní smlouvu. Ten vstoupí do Vaší stávající smlouvy a stejně tak byste měla vstoupit Vy do jeho, dojde jen ke změně v osobě nájemce a podmínky by měly zůstat stejné – i výše nájemného. Pokud majitel nebude chtít uzavřít novou nájemní smlouvu předem a souhlas budete mít, vyměňte byty a nový nájemník není povinen novou smlouvu uzavřít. Pokud majitel se bude bránit udělení souhlasu bez podepsání nové nájemní smlouvy, obraťte se na soud. Ten může vyslovit za majitele souhlas s výměnou bytů v případě, že majitel s výměnou nesouhlasí bez vážných důvodů.
9.4.2004 13:37
OTÁZKA:
Dobry den.
Prosim odpoved na moji otazku? V rijnu lonskeho roku jsme koupili RD. Na vzniklych drobnych zavadach se podilel byv.majitel s nami na polovinu. Nyni nam zateka skrz horni balkon, nutna oprava. Jak dlouho je ochranna lhuta na skryte zavady, ktere pri koupi nelze objevit.
Dekuji.
vlasta@forex-mhv.com
ODPOVĚĎ:
Zákonná délka záruční doby je v zákoně upravena pouze pro spotřební zboží, což rozhodně není nemovitost, v ostatních případech záleží na tom, co si sjednáte v kupní smlouvě. Pokud tedy v kupní smlouvě nemáte sjednanou nějakou záruční dobu, bohužel zákon sám ji nestanoví a uvedené opravy tedy budete muset hradit sami, pokud se s bývalým majitelem nedohodnete jinak. Pokud se však jedná o skryté vady, na které jste nebyli prodávajícím upozorněni, můžete po něm zpětně požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny.
30.4.2004 21:29
OTÁZKA:
Ještě dodatek k otázce - Canková, 19.9.2004, 09:27
V původním dotazu jsem se nezmínila o tom, že parcelu, kterou chci prodat mi darovala moje maminka v roce 1992. Prosím Vás tedy o přihlédnutí k tomuto faktu a zodpovězení otázky zdali v případě prodeje budu danit získané finance. Eventuálně jak?
Děkuji Vám.
Canková
ODPOVĚĎ:
Pokud jste vlastníkem pozemku – nemovitosti déle než 5 let, jste od placení daně z příjmu při prodeji pozemku osvobozena. Budete však muset uhradit daň z převodu nemovitosti, která činí 3% z kupní ceny, popřípadě z odhadní ceny, je – li tato cena vyšší než kupní.
30.4.2004 21:30
OTÁZKA:
Dobrý den.Byla jsem spolu s synem nájemcem dr.bytu 1+2MM(po rozvodu). Po uzavření nového manž. a narození dalšího syna se tento byt vyměnil za větší.(manžel nebyl předtím čl.družstva).Nyní po výměně ze zákona ano.V totmo bytě bydlíme trvale jen my tři(já+2 děti),manžel trvale bydlí,pracuje ve svém rodišti.Má manž.nárok po zániku našeho manž.požadovat náhradu bydlení,či výplatu čl.podílu, když se v předmětném bytě trvale nezdržuje,dojíždí za synem, přispívá na jeho výživu a na domácnost?Já jsem t.č.v ČID, můžu tedy zpět požadovat dr.byt 1+2, když manžel chce vrátit zpět peníze,které se při výměně hradily? Děkuji.
Silvie
ODPOVĚĎ:
Nově pořízený byt (členský podíl v družstvu) patří do Vašeho společného jmění manželů. V případě, že se rozvedete bude následně toto Vaše společné jmění vypořádáváno. Při tomto vypořádání soud přihlédne k tomu, že byt byl pořízen za byt, který byl ve Vašem majetku, který jste měla před rozvodem a zřejmě ho přiřkne do Vašeho výlučného vlastnictví.
30.4.2004 21:31
OTÁZKA:
Dobrý den, ráda bych se zeptala zda je možné v kupní smlouvě při prodeji RD ustanovit podmínku splacení části dohodnuté ceny (např.1/3) kupujícím ještě před předáním a vyklizením tohoto domu??Jedná se o případ, aby současní majitelé měli čas a hlavně zaco si pořídit nové bydlení. děkuji za odpověd.
Pavla
ODPOVĚĎ:
Samozřejmě, v kupní smlouvě takovou podmínku sjednat lze
30.4.2004 21:32
| předchozí | 1 2 3 4 5 6 7 ... | další |
