Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

On-line rozhovor

Ptejte se Bc. Aleše Novotného, výkonného ředitele společnosti CENTRAL GROUP

velikost textu:
vydáno 5.5.2003 10:00
Stavíte dům? Nebo o tom zatím jen uvažujete?

Každopádně je s tím spojená řada otázek. A právě proto je tu poradna s odborníkem: Bc. Aleš Novotný z firmy Central Group zodpoví všechny vaše dotazy.

Konec rozhovoru

Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 13. května 2003 do 17:00

OTÁZKA: Dobrý den, pane Novotný! Rozhodli jsme se, že prodáme byt v paneláku a postavíme, resp. necháme si postavit dům. naše finanční prostředky jsou však omezené. Co nám radíte: zrekonstruovat nějaký starší dům (hrozí však, že koupíme ruinu, aniž to hned poznáme), nebo koupit montovaný dům na klíč? A jakou mají montované domy životnost? Děkuji za odpověď. Stanislav Portl
ODPOVĚĎ: Výhodou staršího domu bývá nižší pořizovací cena, jejíž výše se může zdát v prvním okamžiku pro mnohého lákavá. Nic však nebývá zadarmo. Pokud chce nový majitel bydlet ve standardu běžném v nových domech, musí počítat se značnou dodatečnou investicí, kterou si vyžádá rekonstrukce starého domu. Proto se koupě starší nemovitosti vyplatí jen v případě opravdu příznivé prodejní ceny. Nového vlastníka staršího domu totiž většinou čeká nutnost rekonstrukce rozvodů vody a elektřiny a investice do nového systému vytápění. Starší objekty mívají mnohdy nevyhovující zdroje tepelné energie (zastaralé kotle, lokální vytápění apod.). Investice do vytápění je potom ekonomickou nutností. Ve starších domech také často bývá pouze jediná koupelna s nevyhovujícími vlastnostmi. Její modernizace a případné další zvýšení počtu koupelen v objektu proto s sebou přináší nutnost instalace nových rozvodů vody. U domů, které mají už něco „za sebou“ je také velkým problémem špatná nebo chybějící izolace proti vodě. Vlhkost ve zdech pak může značně znepříjemňovat pobyt novým obyvatelům

Rekonstrukce má své meze

Ani důkladná rekonstrukce však nemůže stoprocentně splnit všechny požadavky nového majitele na kvalitu bydlení. I když se i při koupi staršího objektu dům vybírá s ohledem na budoucí potřeby jeho budoucích obyvatel, architektonické a stavebně-technické řešení starších domů velmi limituje budoucí rekonstrukci. Už z data vzniku starších objektů vyplývá, že mají v naprosté většině nevyhovující dispoziční řešení. Například současný trend otevírání prostor a propojování kuchyně s obývacím pokojem lze v těchto objektech jen obtížně sledovat. Také dispozice koupelen ve starších domech často znemožňuje realizovat moderní představy o těchto prostorách. Následná investice do přebudování a rozšíření počtu koupelen proto opět zatíží peněženku nového majitele.

Nutnost častých oprav

Oproti novým domům, které nevyžadují po řadu let od kolaudace jakékoli opravy, u starých domů jim neunikneme. Bohužel, většinou při opravě jedné věci řemeslníci zjistí, že nemůže být provedena kvalitně bez dalších, souvisejících oprav. Jak se říká, sáhne se na jedno a objeví se hned dalších pět věcí, které je třeba předělávat. Není výjimkou, že se tak oprava staršího rodinného domu prodraží několikanásobně oproti původním předpokladům, a je tak dražší než kvalitní novostavba.

Více peněz za vytápění

Také moderní požadavek na nízkoenergetické bydlení, tj. bydlení úsporné na spotřebu energie, není u starších objektů splnitelný. Velmi špatné tepelně-izolační vlastnosti vyplývají z materiálu používaného před mnoha lety a mohou být změněny jen za cenu nákladných investic. Patří mezi ně výměna starých oken, která nemohou konkurovat moderním vícekomorovým, zateplení obvodového zdiva, tepelná izolace podkroví i již zmíněné vybudování úspornějšího systému vytápění.

Vyplatí se počítat

Pokud tedy budeme zvažovat, zda začít stavět nové bydlení, nebo zrekonstruovat starší objekt, musíme vzít v úvahu všechny tyto skutečnosti. Je třeba také zvážit, že dílčí rekonstrukce je vždy pro stavební firmy složitější, a tím i dražší, než stavba nového domu. Při výstavbě zděného domu podle typového projektu, kterou nabízejí renomované stavební firmy, tak může být poměr užitné hodnoty nového domu k jeho pořizovací ceně velmi příznivý.

Aleš Novotný, výkonný ředitel, CENTRAL GROUP a.s. 12.5.2003 11:57

OTÁZKA: Pane Novotny, mel bych na Vas 1000 a jednu otazku v oblasti teto problematiky. Pokusim se vybrat to, co me nejvice pali. Je uzemni plan zavazny dokument? To znamena, kdyz koupim pozemek v lokalite kde se ma do 5 let zacit povolovat stavebni pozemky a pak se tato lokalizta prekvalifikuje na oblast pro rekreacni vyuziti natrvalo, muzu po nekom pozadovat nahradu za nemoznost vystavby objektu pro trvale bydleni? A vubec jaky je vztah mezi tzv. rekreacnim objektem a objektem pro trvale bydleni? Da se takovy objekt po prislusnich stavebnich upravach prekvalifikovat (prekolaudovat) na objekt trvaleho bydleni a nebo to take zalezi na typu uzemniho celku dle uzemnihgo planu? A ve kerem zakone a kterem paragrafu bych se mohl o tom dozvedet vic? Dekuji za odpoved. Vaclav Hanus
ODPOVĚĎ: Ještě než začnu odpovídat na Váš dotaz je nutné si připomenout, že územní plán se skládá ze závazné a nezávazné části. Ze zaměření Vašich dalších dotazů je totiž zřejmé, že Vás zajímá především specifikace tzv. funkčního využití ploch, a ta je obsažena v závazné části územního plánu, takže odpověď na Vaši první otázku zní ano. To ovšem neznamená, že se územní plán nemůže změnit, děje se tak na základě řádně zdůvodněného doloženého návrhu oprávněné osoby. Pokud jde o případnou náhradu v případě nemožnosti výstavby objektu pro trvalé bydlení, ta by připadala v úvahu snad v případě, že byste byl někým uveden v omyl ohledně charakteru předmětných pozemků, ale Váš dotaz zjevně směřuje jinam. Soudím, že Vám jde o vymáhání náhrady na navrhovateli změny územního plánu, nebo případně přímo na správním orgánu, který změnu povolil. S takovou žalobou se jistě můžete na příslušný soud obrátit, ale dle mého názoru je šance na úspěch minimální, pokud by ovšem při změnách územního plánu nedošlo k porušení zákona, které byste byl schopen prokázat.

Aby byl dům zkolaudován k trvalému bydlení, musí jednak splňovat parametry stanovené ve vyhlášce o obecných technických požadavcích na výstavbu (tzv. OTP; tyto požadavky jsou jiné pro rekreační objekty a objekty k trvalému bydlení) a především musí být taková kolaudace (rekolaudace) v souladu s územním plánem. Pokud tato podmínka není splněna, je třeba nejdříve dosáhnout změny územního plánu, resp. změny funkčního využití ploch. Rekolaudace tedy v zásadě možná je, pokud jsou obě uvedené podmínky splněny.

Územní plánování je obecně upraveno v části první stavebního zákona (zák. č. 50/1976 Sb. v platném znění). Územní plán by měl být k dispozici na stavebních úřadech, kde Vám jistě rádi poradí a případně Vás odkáží na příslušný orgán územního plánování.

Aleš Novotný, výkonný ředitel, CENTRAL GROUP, a. s. 12.5.2003 11:57

Upozornění

Redakce si vyhrazuje právo na odstranění otázek s vulgárním nebo urážlivým obsahem.





Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.