Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Odhady ceny domu se často liší

aktualizováno 
Kupujete či prodáváte nemovitost, chcete ji někomu darovat nebo jste ji zdědili? Chcete si na ni půjčit hypotéku nebo zařídit pojištění? Pak budete potřebovat odhad nemovitosti. Ale jaký typ? A kdo jej může udělat? S nutností odhadu nemovitosti se dnes člověk setkává běžně, nejčastěji při prodeji či koupi nemovitosti.

Pro zaplacení daně z převodu nemovitosti budete potřebovat administrativní, tedy znalecký odhad, pro stanovení tržní ceny zase tržní. Jiný odhad potřebuje banka, kde si vyřizujete hypotéku, a také pojišťovna, u které si chcete dům pojistit. Jak se v tom vyznat?

Na koho se obrátit
Potřebujete-li administrativní odhad, někdy nazývaný jako úřední, musíte se obrátit na soudního znalce. Ti jsou jmenováni příslušným krajským soudem. Jejich seznam je možné získat u Komory soudních znalců, na krajském soudu, ale i v telefonních seznamech či na internetu.

Tržní odhady si můžete nechat zpracovat také u koncesovaných odhadců, kteří pracují na základě živnostenského listu. "Koncese jim vydává ministerstvo průmyslu a obchodu," říká Ivo Gavlas z Aukční a realitní agentury GAVLAS.

 "Navíc musí být odhadce vždy pojištěn na profesní odpovědnost za škodu, kterou by případně způsobil." Všichni odhadci se při své práci řídí stejným právním předpisem, zákonem o oceňovaní majetku.

Jak se dělá odhad
Znalecký odhad, tedy odhad vypracovaný soudním znalcem, je zpracováván na základě prováděcí vyhlášky zákona o oceňování, která používá pro výpočet administrativní ceny, koeficienty polohy a koeficienty změn cen stavebních prací.

Při vypracování tržního odhadu se používají tři základní metody, z nichž vzejdou tři dílčí hodnoty nemovitosti: výnosová, porovnávací a věcná. Pro přesnější výsledek se často používá jejich kombinací.

Samostatné stavební pozemky i ostatní pozemky se oceňují jinými postupy. Věcná hodnota říká, za kolik byla stavba postavena (pořizovací či též cena znovupořízení) a o kolik byla znehodnocena užíváním (opotřebením), a ne za kolik se dům prodá.

Výnosovou metodou zjistíme, kolik by dům přinesl ročně peněz z užívání, třeba při pronájmu. "Tato hodnota napoví, za kolik se ještě vyplatí nemovitost koupit, aby výnos vynesl víc, než by člověk dostal třeba v bance úrok za uložení stejné sumy," vysvětluje Gavlas.

Nejpřesnější je metoda porovnávací. Právě ta nám totiž řekne, co "říká" trh, tedy za kolik se v dané lokalitě už něco obdobného prodalo.

"V závěrečné analýze použitých metod a s ohledem na dílčí výsledky a jejich rozdíly odhadce stanoví výslednou tržní hodnotu," dodává Gavlas. "Například pojišťovny si zpracovávají klasickou věcnou hodnotu nemovitosti," říká tiskový mluvčí pojišťovny Kooperativa Marek Vích. "Pro pojišťovny je totiž důležité, za kolik by se dům znovu postavil."

Typy odhadů
U odhadů nemovitostí je vždy důležitý účel, pro který je odhad zpracováván. Administrativní odhad mohou stanovovat jen soudní znalci.

Potřebovat jej budete například pro výpočet daně darovací nebo daně z převodu nemovitosti. Je-li totiž administrativní odhad zjištěný soudním znalcem vyšší než cena prodejní, vypočítává se daň z převodu nemovitostí právě z tohoto odhadu.

"Zde nám letošní rok přinesl jednu příjemnou změnu. Místo původních pěti procent z kupní ceny zaplatíme napříště jen tři procenta," zdůrazňuje Gavlas. A to je velká změna!

Novinkou také je, že daň z převodu nemovitostí si prodávající sám spočítá, podá daňové přiznání a zejména rovnou zaplatí, namísto dřívějšího stavu, kdy se zaplacením čekal až na doručení platebního výměru od finančního úřadu, a to mnohdy trvalo až tři roky.

"Její zaplacení si však v kupní smlouvě přesto dobře ošetřete," varuje Gavlas. "Kupující totiž za prodávajícího v tomto bodě ručí."

Odhad i pro pojištění
Banky a stavební spořitelny bude asi nejvíce zajímat odhad tržní a takzvaná cena v tísni, tedy za kolik by se nemovitost prodala v případě finančních potíží klienta, při nuceném prodeji. Odhady si dělají samy svými odhadci nebo vás odkážou na ty, s nimiž mají smlouvu.

Pro oceňování používají většinou svých vnitřních metodik, které také vychází z výše jmenovaného zákona. Také pojišťovny si odhady pro účel pojištění nemovitosti zpracovávají samy podle vlastních interních metodik.

"Pokud si ale klient doloží výši pojistné hodnoty nemovitosti odborným posudkem, kde technická cena nemovitosti (cena, v níž není zohledněna atraktivnost polohy a nemovitosti) odpovídá cenovým relacím platným v době sjednání pojištění, pojišťovna tento posudek akceptuje," dodává Marek Vích.

Kopie odhadu se pak stává nedílnou součástí pojistné smlouvy. Odhad můžete potřebovat i pro majetkové vyrovnání při rozvodu. V těchto případech si jej zajišťuje soud. Nutný je také při vyřizování dědictví. Takový posudek musí být vždy od soudního znalce.

Co je dobré vědět

1. Kdy je odhad potřeba
Odhad nemovitosti budete potřebovat při její koupi, prodeji, pro výpočet daně z převodu nemovitosti, darovací daně, pro hypotéku, někdy pro úvěr ze stavebního spoření, při pojištění nemovitosti, pro majetkové vyrovnání při rozvodu, při vyřizování dědictví a v dalších případech.

2. Typy odhadů
Administrativní (znalecký) odhad
- Zpracovává se podle prováděcí vyhlášky zákona o oceňování.
Tržní odhad - Říká, za kolik by se dům či byt prodal.
Ostatní - Odhad ceny v tísni (často u hypoték), cena znovupořízení (u pojištění nemovitosti) atd.

3. Na koho se obrátit
Administrativní odhad může zpracovat pouze soudní znalec, pro tržní odhad se můžete obrátit i na koncesovaného odhadce. Banky, stavební spořitelny a pojišťovny si odhady většinou dělají samy.

Odhad bude potřebovat prodávající i kupující. Prodávající především kvůli výpočtu daně z převodu nemovitosti, kupující například jako podklad pro získání hypotéky.

Autoři:




Nejčtenější

Prostor v rodinném domě zatím majitelé používají jako sklad.
Ze skladu, jehož dispozice vypadá jako porce pizzy, vznikne garsonka

Malý, ale šikovný. Tak by si představovala své bydlení dvaadvacetiletá Katka. Chce si zrekonstruovat nebytový prostor, který je součástí rodinného domu....  celý článek

Uvnitř třípodlažního domu se čtyřmi ložnicemi a čtyřmi koupelnami je kromě...
Rodinné sídlo se utápí v borovém lese. Snový domov je dokonalým úkrytem

V lesích nedaleko litevského Kaunasu stojí vila s bazénem. Oázu z lakované oceli si nechali postavit manželé se třemi dětmi. Uvnitř domu má rodina prostorný...  celý článek

Firma vlastní dům od roku 1994. Náklady na projekt dosahují podle společnosti...
Hotovo, parcela je volná. Z domu na Václavském náměstí nic nezůstalo

Na rohu Václavského náměstí a Opletalovy ulice v Praze už skončila demolice nadzemní části rohového domu č. 47. Parcela se připravuje k stavbě skleněného...  celý článek

Emauzy. Na klášter a kostel dopadly tři ničivé zápalné pumy, každá o váze 227...
Zmizelá krása Česka. Když záhuba stavebních skvostů bolí

Když v srpnu 1881 vyhořelo Národní divadlo, matka malířky Zdenky Braunerové napsala Antonínu Chittussimu: „Plakala jsem jako dítě. V Čechách bylo v té chvíli...  celý článek

Mlýn pochází už z roku 1767. Původně dvoupodlažní stavba se během doby...
Unikátní mlýn funguje jako za starých časů, stojí už 250 let

Novou atrakcí pro turisty se v Krkonoších stává Janatův mlýn v Buřanech na Semilsku. Letos slaví 250 let od první zmínky o jeho stavbě, patří mezi národní...  celý článek

Další z rubriky

Na londýnské Euston Road vznikne tři metry úzká budova, kterou navrhlo...
Luxusní dům bude mít šířku jen tři metry, postaví jej totiž v uličce

Boj o pozemky ve velkých městech končívá i použitím parcel a proluk, kde by ještě před pár lety nikoho nenapadlo stavět. To je i případ domu se šířkou tři...  celý článek

Předpěstovaná vegetační rohož urychluje a usnadňuje pokládku.
Zelené střechy chrání domy před horkem, lze na ně získat i dotaci

Zelené střechy už dávno nejsou ničím výjimečným. Ve svých návrzích je mívají architekti stále častěji, používají se však i při rekonstrukcích a zateplení...  celý článek

Dominantu odpočivného prostoru tvoří nádherný dřevěný trámový strop ze starého...
Pořídili si k rodinnému domu wellness ze dřeva starého mlýna

Když si manželé pořídili typový dům nedaleko Hradce Králové, byli spokojeni. Ale jen na chvíli, zjistili, že by mohli bydlet lépe. A tak s architektem stavbu...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.