Jestli bude nový občanský zákoník opravdu platit od ledna 2014, nebo se podaří politikům jeho účinnost odložit, není jasné. Přesto se vyplatí na změny připravit už teď.
Hledáte pronájemZcela jistě si vyberete z nabídky bytů na Reality.iDNES.cz. |
"Pronajímatelé i nájemci se budou muset vypořádat s řadou novinek, které se na ně od roku 2014 začnou vztahovat," vysvětluje advokát Martin Bohuslav z kanceláře Ambruz a Dark/Deloitte Legal.
Nový občanský zákoník upravuje mimo jiné nájemní vztahy mezi majiteli bytů a nájemníky. Nájemní vztah k bytu či domu může skončit z mnoha různých důvodů, přičemž k nejčastějším patří uplynutí doby nájmu zakotvené ve smlouvě nebo výpověď jedné ze smluvních stran.
Uplynutí doby nájmu
Pokud mezi pronajímatelem a nájemcem existuje smlouva na dobu určitou, tak současný občanský zákoník neumožňuje její automatické prodloužení.
Nový občanský zákoník opět zavádí obnovování nájmu na byt či dům pro případy, kdy nájemce stále obývá byt po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl být nájem bytu ukončen, pokud není nájemce vyzván pronajímatelem, aby byt opustil.
Obě strany se ale mohou předem dohodnout a v nájemní smlouvě automatické obnovení nájmu předem vyloučit.
Práva nájemníků
Nový občanský zákoník v některých ohledech rozšiřuje práva nájemců. Pronajímatel již po nájemci nebude moci požadovat smluvní pokuty za porušení nájemní smlouvy, a to ani v případě již uzavřených nájemních smluv, kde mohla být smluvní pokuta doposud platně sjednána.
Nájem a podnájemJaký je rozdíl? Nájem je vztah mezi pronajímatelem (vlastníkem bytu) a nájemcem, vztahuje se na něj ochrana nájemního bydlení dle občanského zákoníku. Podnájem je vztah mezi nájemcem a podnájemcem, zpravidla je k podnájmu třeba souhlasu pronajímatele, na podnájemce se nevztahuje ochrana nájmu (bude rozhodující úprava v podnájemní smlouvě, jinak ji lze například vypovědět bez důvodu). Podnájem skončí vždy nejpozději s nájmem. O podnájem jde vždy v případě "nájmu" družstevního bytu. |
Dále pronajímatel bude muset respektovat nová práva nájemníka například v souvislosti s rekonstrukcí domu či bytu. K některým úpravám bude muset dokonce nájemník udělit svůj souhlas.
Oproti dosavadní právní úpravě tak potřeba opravy bytu či domu nemůže být důvodem k výpovědi nájemníka. Jeho nájemní smlouva nezaniká a navíc má nárok na náhradu nákladů spojených s vyklizením bytu na potřebnou dobu (například nákladů na náhradní bydlení, vystěhování a uskladnění věcí).
Šetrnější k nájemníkům je nový zákoník také v souvislosti s odstraňováním závažných vad nebo poškození bytu, které brání jeho řádnému užívání, ke kterým je povinen pronajímatel. Pokud tedy pronajímatel poruší své správcovské povinnosti v určité intenzitě, bude moci nájemník v některých případech dát výpověď bez výpovědní doby.
Stejně jako v současné úpravě platí, že nájemce je oprávněn i bez souhlasu pronajímatele sdílet domácnost vždy s osobu blízkou či například osobami, které o něho pečují.
Pokud bude nájemník chtít přizvat další osoby, může si pronajímatel v nájemní smlouvě vyhradit, že bude potřeba jeho souhlasu. Přesto dále platí ustanovení, že nájemník musí majitele bytu informovat o počtu osob, které sdílí domácnost, ale nemusí už uvádět jejich osobní údaje.
Pokud nájemník sám v bytě trvale bydlí, může nově bez souhlasu majitele dát část bytu do podnájmu. Nájemník také může výslovně v bytě pracovat nebo podnikat, pokud to nebude představovat zvýšené zatížení pro byt či dům.
V případě domácích zvířat má nájemník právo chovat v bytě zvíře. Pokud by ale domácí mazlíček měl působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže "nepřiměřené poměrům v domě", pak pronajímatel může chov zvířete zakázat.
Práva pronajímatelů
Výhody však podle nové úpravy nejsou jen na straně nájemníka. Pronajímatel tak již nemá u žádného výpovědního důvodu povinnost žádat soud o předchozí přivolení k výpovědi a v některých případech může dokonce dát výpověď bez výpovědní doby.
Výčet výpovědních důvodů je pro pronajímatele nově do jisté míry otevřen, musí se však jednat o obdobně závažný důvod, jako jsou výpovědní důvody v zákoně uvedené. Další novinkou je to, že pronajímatel již nebude povinen nájemci v souvislosti s výpovědí z nájmu bytu zajišťovat bytové náhrady.
Výše kauce až šest měsícůTaké u kauce (jistoty) dochází ke změně. Podle současné úpravy nesmí její výše přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a záloh na služby. Podle nového občanského zákoníku nesmí výše jistoty přesáhnout šestinásobek měsíčního nájemného (tj. bez záloh na služby). Pronajímatel má také nově výslovnou povinnost vrátit nájemci při skončení nájmu jistotu spolu s úroky (alespoň ve výši zákonné sazby). Martin Bohuslav, advokát Ambruz & Dark Deloitte Legal |
"Důvody pro výpověď mohou být různé. K nejčastějším důvodům patří neplacení nájemného. Podle současného občanského zákoníku je tento prohřešek považován za hrubé porušení povinností nájemce, pokud dlužná částka přesáhne zákonem stanovenou výši (tj. trojnásobku nájemného a náhrad za služby). V praxi to vede k tomu, že pronajímatel nemůže neplatiče z bytu snadno vystěhovat," vysvětluje specialistka na nemovitostní právo Martina Smržová z kanceláře Ambruz a Dark/Deloitte Legal.
Musí nejprve vyčkat nejméně tři měsíce, a teprve poté může předat výpověď s výpovědní dobou nejméně dalších tří měsíců. Nájemce navíc nemá povinnost se z bytu vystěhovat, pokud podá k soudu žalobu na přezkoumání neplatnosti výpovědi, a to po celou dobu soudního řízení. Může tedy trvat šest a více měsíců, dokud nájemní vztah nezanikne.
Podle nového občanského zákoníku je za hrubé porušení povinností považováno neplacení nájemného a nákladů za služby také po dobu tří měsíců. Pronajímatel však v takovém případě může nájemci dát výpověď bez výpovědní doby a požadovat po nájemci, aby byt co nejdříve odevzdal.
Předpokladem výpovědi ovšem je, aby pronajímatel nájemce nejdříve k placení vyzval a dal mu k tomu přiměřenou dodatečnou lhůtu. Nájemce se může výpovědi taktéž bránit podáním žaloby k soudu, to ale nic nemění na jeho povinnosti byt opustit.
K vystěhování nespolehlivého nájemníka tedy stačí, pokud je v prodlení s placením nájemného a nákladů na služby po dobu tří měsíců a dluh neuhradí ani v přiměřené době poté, co ho pronajímatel k placení vyzve.
Pronajímatel však také k výpovědi bude moci přistoupit jen tehdy, nevede-li s nájemcem o výši nájemného spor. Pokud se totiž obě strany nedohodnou na výši dlužného nájemného, nemůže pronajímatel platně vypovědět smlouvu v případě, že nájemce uloží dlužné nájemné (jeho spornou část) do notářské úschovy.
Čísla zákonůSoučasný občanský zákoník:
Nový občanský zákoník:
|
Nově může pronajímatel vypovědět smlouvu, pokud je nájemník pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti. K výpovědi může dojít i tehdy, pokud je nájemník pravomocně odsouzen za trestný čin spáchaný na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemníkův byt, nebo na domovním majetku.
Na druhou stranu, nepohodlného nájemníka se pronajímatel pravděpodobně nově nezbaví, pokud si k užívání bezdůvodně pronajme více bytů či byt dlouhodobě neužívá, protože zákon tento výpovědní důvod již výslovně neuvádí. Otázkou je, zda by ale takové jednání nájemce nemohlo být i tak považováno za dostatečně závažný důvod k výpovědi ze strany pronajímatele.
"Výše nájmu vždy závisí na dohodě pronajímatele a nájemníka. Přitom ale podle nového občanského zákoníku platí, že se obě strany mohou dohodnout na každoročním zvyšování nájemného. Pokud ustanovení o zvyšování nájemného ve smlouvě chybí a strany takový postup nevyloučí, může však přesto pronajímatel bytu navrhnout až jednou za rok zvýšení nájemného. Přitom však vždy musí respektovat nájemné obvyklé v daném místě. Navržený růst nájemného společně se zvýšením za poslední tři roky však nesmí přesáhnout 20 procent," dodává Martina Smržová.
Co je nájem a co je pacht?
Podstatnou novinkou v novém občanském zákoníku je rozlišení nájmu a tzv. pachtu. O pacht se bude jednat, pokud nájemce smlouvou získá kromě práva věc užívat i právo požívat její "plody a výnosy".
Zásadní rozdíl je v tom, že nájem směřuje pouze k užívání nemovitosti, kdežto pacht předpokládá užívání nájemce nemovitosti k dosažení určitého výnosu. Pokud tedy pronajímáte kancelář, kterou nájemce využívá jako sídlo svojí firmy, je to klasický příklad nájmu.
Naopak pronajmete-li zařízený prostor s inventářem (obchod či restauraci), spíše půjde o pacht. Standardním pachtem je přenechání zemědělského pozemku nebo lesa k hospodaření. Naopak, přenecháte-li někomu pozemek k tomu, aby si na něj umístil billboard, půjde o nájem.
Rozlišení nájmu a pachtu bude mít důsledky i pro již uzavřené nájemní smlouvy. Nový občanský zákoník se totiž použije pouze na smlouvy naplňující znaky pachtu, které byly uzavřeny po 1. lednu 2014. Pokud tedy pronajímáte vybavený obchod a bude povaha stávající nájemní smlouvy posouzena jako pacht, bude se na ni aplikovat současná právní úprava nájmu po celou dobu trvání této smlouvy.
