Nového podnájemníka si pořádně proklepněte. Z požadavků neustupujte

Hypotéky jsou hůře dostupné, takže zájemci o nájmy se jen hrnou. Ideální čas pro majitele volného bytu. Ceny nájmů rostou, mezi zájemci si můžete vybírat. Aby vám však byt vydělal co nejvíc a nepřivodil zbytečné problémy, je třeba dát pozor na řadu věcí.

Za to, že vám najde makléř nájemníka, zaplatíte realitní kanceláři provizi ve výši jednoho nájmu | foto: Profimedia.cz

Chcete si přivydělat pronájmem vašeho druhého bytu? Jak nejlépe postupovat, vám poradíme v osmi krocích.

1. Byt ukliďte a připravte jej k pronajmutí
Rozmyslete si, zda byt pronajmete zařízený, nebo prázdný. U nového nábytku je lepší hledat člověka, který chce zařízený byt. U nábytku po babičce zvažte, zda ho odstěhovat či prodat. To vás zdrží, ale zbavíte se rizika, že třeba staromódní válenda odradí zájemce. I v prázdném bytě však ponechejte kuchyňskou linku, ledničku a pračku.

Anebo vybavení v bytě nechejte a počkejte na přání zájemců. Třeba se podaří byt pronajmout i se zařízením - výhodou je to u spolubydlení studentů.

Nebo nájemník bude chtít v bytě nechat stůl se židlemi a zbytek si přinese. Pak musíte mít vymyšleno, kam nechtěný nábytek rychle odstěhovat. V každém případě byt ukliďte, opravte, co je třeba, a vymalujte.

 

2. Stanovte si cenu a podmínky nájmu
Cenu dobře určíte podle inzerátů. "Doporučuji podívat se také na cenové mapy a informovat se na cenu pronájmu v okolí," radí Romana Sudová ze serveru Bezrealitky.cz.

Nájem nestanovte příliš vysoký. "Pak se dlouho čeká na zájemce a ve finále budete muset stejně slevit," říká Andrea Szücsová z realitní kanceláře Sting. Jestliže je těžké cenu odhadnout, obraťte se na realitní kancelář.

Dále stanovte výši měsíčních záloh za energie a určete výši kauce, kterou vám nájemník vloží na účet a po odstěhování mu ji vrátíte. Slouží pro případ neplacení, škod i jako motivace pro dodržování smlouvy. Kauce může být nejvýš trojnásobek měsíčního nájmu a záloh.

Obvykle je to jeden nájem plus zálohy. "Vyšší kauce zužuje počet nájemců," říká Aneta Červenková, mluvčí sdružení majitelů domů a bytů. U bytu s nízkým nájemným je lepší vyšší částka, jednoměsíční kauce při problémech nemusí stačit.

3. Vypracujte smlouvu a předávací protokol
Vzor smlouvy najdete v odborné literatuře, na internetu, nebo jej získejte od jiného pronajímatele. Pomůže vám i právník, tomu dejte smlouvu alespoň zkontrolovat.

RADA MF DNES

Pozvěte všechny zájemce najednou

Abyste ušetřili čas, zorganizujte jeden prohlídkový den nebo večer a pozvěte na něj všechny zájemce najednou. Každý z nich se tak dozví, že má konkurenci, a v případě vážného zájmu ho to přinutí rychleji jednat, případně i slevit z nároků.

"Advokát odpovídá za správnost vyhotovených dokumentů a musí být pojištěn pro případ vzniku škody, kterou by případně způsobil," říká Romana Sudová. Připravte si také předávací protokol, do kterého se píše seznam věcí v bytě, počet klíčů a zapisuje se stav měřidel.

4. Uvažujte o angažování realitní kanceláře
Nemůžete byt dlouho udat? Přenechejte to realitní kanceláři. Zajistí inzerci, vybere nájemce, připraví smlouvu. "Dokáže z poptávajících odfiltrovat nebezpečné živly," říká Otakar Šmíd, ředitel realitní kanceláře AAAbyty.cz.

Při podpisu smlouvy za to kanceláři obvykle zaplatíte částku jednoho nájmu. Na druhou stranu si nemáte možnost zájemce vybrat třeba podle sympatií. A riziko je i výběr kanceláře, dobře si ji prověřte.

5. Projděte si poptávkové inzeráty
Chcete-li nájemníka hledat sami a máte už vše připravené, nejdřív se podívejte do inzerce, zda někdo nehledá pronájem právě v takovém bytě, jaký máte.

Podívejte se i do radničních novin a na vývěskové tabule v samoobsluhách v okolí. Minimálně tím získáte přehled, jaký je v místě zájem o pronájmy.

Zkuste zavolat i lidem, kteří chtějí platit méně, než byste vy z nájmu chtěli získat. I když se napoprvé nedohodnete, třeba vám zájemce později zavolá, protože po marném hledání zjistí, že jeho představa o ceně byla nereálná.

6. Vyfoťte byt a podejte inzerát
K inzerátům na realitních serverech je lepší přidat fotografie. Mnozí lidé si inzerátů bez fotky nebudou vůbec všímat. Myslete na to, že snímky mají nalákat zájemce, proto by měly vypadat co nejlépe a pokud možno tak, v jakém stavu budete byt pronajímat.

PROVIZE

Za to, že vám najde nájemníka, zaplatíte realitní kanceláři provizi ve výši jednoho nájmu.

V bytě ukliďte a z focených míst vždy odstěhujte nábytek, který tam pak nájemníkovi nenecháte. Nemusíte ukázat úplně všechno. Vynechejte místa, která nevypadají zrovna atraktivně. Foťte za dobrého světla a dejte pozor, ať fotky nejsou rozmazané či nakřivo. Pokud je pěkný výhled z okna, pochlubte se jím.

7. Zorganizujte prohlídky a vyberte nájemníka
Jakmile podáte inzerát, buďte připravení, že vám třeba hned za pár minut zavolá první zájemce. Ozvou se i realitní makléři, kteří hledají byty pro své klienty. Ty neodmítejte, ale dejte najevo, že nehodláte platit provizi. Při takto dohodnutých prohlídkách se navíc připravte na tvrdší jednání, než na ta s nezkušenými zájemci.

Při výběru se zájemce ptejte, proč hledá bydlení, jak dlouho chce zůstat a jaké má zaměstnání. Nekývněte hned prvnímu, pokud se vám nezdá. Problémy mohou být třeba s cizinci.

"I když lidé ze Západu jsou většinou zvyklí ctít soukromé vlastnictví, takže se ptají třeba i na to, zda mohou do zdi zatlouci hřebíček na pověšení obrázku. Jsou však i případy, kdy lidé neplatí nájem nebo byt vykradou, což se netýká jen cizinců," říká Libor Dellin ze sdružení majitelů domů a bytů.

Berte v potaz i to, že čím více lidí je v bytě, tím je větší riziko opotřebení. Pes může způsobit škody nebo problémy v domě a nájemníky s dětmi, kteří neplatí, bývá problém vystěhovat.

8. Neustupujte ze svých požadavků
Zájemci se budou snažit smlouvat o ceně nebo jiných podmínkách, třeba zákazu kouření či chovu zvířat. Pokud je o byt velký zájem, není důvod na takové požadavky přistupovat.

Kývněte jen na to, co je pro vás výhodné. Třeba sleva z nájemného se dá přijmout, když vám nájemník zaplatí na víc měsíců dopředu. Požadavky nájemníka, které jste ochotní přijmout, konzultujte s právníkem.

NÁJEMNÍK KOUPÍ VYPÍNAČ, MAJITEL NOVÁ OKNA

Na co má nájemník právo

* Nájemník může užívat společné prostory a zařízení domu. Může dát byt do podnájmu, nezakazuje-li to smlouva. Má právo odstoupit od smlouvy, je-li byt neobyvatelný.

* Jestliže kvůli závadám, které nezpůsobil, nemohl byt užívat podle dohody, může odmítnout platit nájemné. Na slevu z nájemného má právo, když pronajímatel neodstraní závadu, která zhoršuje bydlení. Pokud majitel neodstraní problémy, jež brání užívání bytu, nájemník je po předchozím upozornění může odstranit sám a požadovat náhradu.

Co nájemník musí

* Kromě nájemného a služeb musí nájemník platit drobné opravy v bytě a náklady na běžnou údržbu. Drobné opravy se týkají třeba podlahy, oken, žaluzií, sifonu, měřičů tepla a vody. Jsou to také opravy a výměny drobných součástek u odtoku vodovodu, zařízení koupelny a kuchyňské linky, vestavěných skříní, bojleru, kamen a kotlů v bytě. A zahrnují i výměnu vypínačů, zásuvek, zvonků, kohoutů u rozvodu plynu a další opravy do 300 korun. Do nákladů na běžnou údržbu se počítají vnitřní nátěry, malování a oprava omítek, čištění odpadů až ke stoupačce a pravidelné prohlídky a čištění plynových a jiných spotřebičů.

* O každé opravě musí dát nájemník vědět pronajímateli. Měl by také dávat pozor, aby majiteli nevznikla škoda. Když sám způsobí závady, musí je odstranit. Do 15 dní musí též pronajímateli oznámit změnu počtu lidí v domácnosti. Když ho majitel předem upozorní, měl by jemu nebo zaměstnanci vodáren či dodavatele elektřiny umožnit odečty a údržbu měřidel.

* Byt nesmí být na konci nájmu příliš opotřebovaný. Nadměrné opotřebení musí nájemník zaplatit. Pokud v bytě něco změní bez souhlasu majitele, po skončení nájmu to musí uvést do původního stavu, pokud se nedohodnou jinak.

Co nájemník nesmí

* Nájemník nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě, pokud mu to majitel nedovolil. Nesmí také porušovat dobré mravy.