Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Než začneme stavět

aktualizováno 
Postavit si rodinný dům na zelené louce nebo zrekonstruovat starší dům? Pro investora to v obou případech znamená projít dlouhým procesem přípravy a schvalování stavby. Teprve po něm můžeme začít s vlastní výstavbou domu, po které následuje kolaudace a užívání domu.

Podle stavebního zákona musí tímto procesem projít každý, kdo chce stavět rodinný dům. Přitom časový rozsah procesu přípravy a schvalování stavby je individuální.

Vždy záleží na složitosti stavby a zastavovaného území. Svou roli zde hraje také ochota a rychlost stavebních úřadů a jiných orgánů státní správy.V lepším případě to může představovat dva měsíce, v horším i roky.

Budoucí stavebník by se měl tedy obrnit trpělivostí, nespěchat a nechtít začít stavět „ze dne na den“. Měl by si nechat na přípravu a schvalování stavby dostatek času, to znamená se vším začít v předstihu, alespoň rok před zahájením stavby.

Co všechno se děje před stavbou rodinného domu? Kde můžeme stavět? Kolika správními řízeními musíme projít a proč? Proč trvají tak dlouho? Kolik projektů si máme nechat zpracovat? Kdo je zpracovává? K čemu jsou dobré a v čem se od sebe odlišují?

Na tyto otázky si odpovíme v následujících řádcích. Jednotlivým bodům se pak budeme podrobněji věnovat v dalších článcích tohoto seriálu.

Výběr pozemku
Stavební pozemek je podle stavebního zákona část území určená regulačním plánem nebo územním rozhodnutím k zastavění  a pozemek zastavěný hlavní stavbou.

Které pozemky to jsou, nám stanoví územní nebo regulační plán obce. Tyto plány určují budoucí využití území obce a po schválení stojí na úrovni zákona. Jsou veřejně přístupné a každý, kdo o ně projeví zájem, do nich může na příslušném stavebním úřadě bezplatně nahlédnout.

Pozemky zastavitelné stavbou pro bydlení jsou  v územním plánu vyznačeny většinou červenou barvou. V textové části je k nim uveden popis tzv. regulačních zásad – to jsou důležité informace uvádějící procento zastavění, povolený počet podlaží, typ a sklon střechy apod.

Pamatujme si:

Každá stavba či rekonstrukce musí být v souladu s územním nebo regulačním plánem obce. Ačkoliv si o nich myslíme cokoliv, nepodceňujme je, mají sílu zákona.

Nemá význam se zajímat o pozemky, které nejsou územním plánem určeny pro funkci  bydlení, mohla by to být příliš riskantní investice, ačkoli cenová nabídka těchto pozemků je zdánlivě výhodná. Abyste na takovém pozemku mohli stavět rodinný dům, musel by se změnit územní plán, a to je proces vlekoucí se roky.


Vypracování studie architektem
Rodinný dům u nás může projektovat široké spektrum odborníků. Nejkvalifikovanější osobou alespoň ve fázi návrhu stavby (studie) je však architekt.

Má odpovídající vzdělání architektonického směru a pokud jde o autorizovaného architekta, má minimálně tři roky praxe a ovládá zákony a předpisy, které se stavby rodinného domu týkají.

Kvalitní architekt by měl mít přívlastek dobré a trpělivé duše, která vyslechne naše názory a požadavky na vybavení domu – chci kuchyň, jídelnu, dvě koupelny, tři pokoje pro děti, pokoj pro hosty, pracovnu pro muže, dvougaráž a dílnu, zahradu s terasou a bazénem.

Skloubí je dohromady a následně vypracuje architektonickou studii domu. To je ideový návrh, který slouží především nám, abychom viděli, jak stavba bude vypadat. 

Územní řízení
Územní řízení  je prvním správním řízením pro schválení stavby rodinného domu. Jeho výsledkem je rozhodnutí  o umístění stavby. K územnímu řízení je příslušný stavební úřad.  Jemu podáváme návrh na vydání územního rozhodnutí a dokumentaci.

Dokumentaci k územnímu řízení zpracuje na základě architektonické studie projektant. Může jím být architekt nebo stavební inženýr. Architekt je autorem studie a je do daného problematiky lépe zasvěcen. 

Na rozdíl od studie je dokumentace k územnímu řízení podrobnější. Výkresy jsou v měřítku 1:500 až 1:100, je rozšířena o technickou zprávu a návrhy řešení napojení na inženýrské sítě (event. výstavby studny, septiku či čistírny odpadních vod, případně také jejich rekonstrukce), na nové komunikace, zpevněné plochy, vegetační úpravy, …atd.

Chceme-li územní řízení urychlit, ještě před podáním návrhu na stavebním úřadě předložíme dokumentaci dotčeným orgánům státní správy.

Těmi jsou odbor územního plánování města, hygiena, hasiči, odbory životního prostředí a dopravy, správci sítí – elektrárna, plynárna, vodovody a kanalizace, Telecom, …

Zástupci těchto orgánů zakreslí do snímku z pozemkové mapy (který získáme na katastrálním úřadě), kudy jejich sítě vedou a zároveň nám poradí, kde se nejlépe na jejich sítě připojíme. Poté vyjádří souhlas se stavbou, případně sepíší, za jakých podmínky budou souhlasit.

Pokud chceme získat územní rozhodnutí, musíme mít nejen souhlasná stanoviska všech těchto institucí, ale  také sousedů, neboť i oni jsou účastníky územního řízení.

Stavební úřad posoudí předložené podklady a vyjádření a zajistí jejich vzájemný soulad. Do 60 dnů od podání návrhu musí vydat územní rozhodnutí.

Ti, kteří s výstavbou domu nemají zatím žádné zkušenosti, si zřejmě pomyslí:  „a můžu začít stavět! “ Není tomu tak. Následuje další správní řízení – stavební.

Stavební řízení
Teprve ve stavebním řízení získáme povolení k vlastní stavbě domu. V tomto řízení stavební úřad přezkoumává, zda předložená dokumentace splňuje podmínky územního rozhodnutí, požadavky týkající se veřejných zájmů (ochrany životního prostředí, zdraví a života), odpovídá obecným technickým požadavkům na výstavbu, zda bude zajištěna komplexnost a plynulost výstavby.

Kontroluje, jestli dokumentaci, kterou ke stavebnímu řízení předkládáme, vypracovala oprávněná osoba a zda bude zajištěno odborné vedení a provádění stavby.

Dokumentaci ke stavebnímu povolení vypracovává opět projektant (stavební inženýr, architekt). Protože tento projekt je podrobnější, potřebuje projektant ke své práci geometrické zaměření parcely (výškopis a polohopis staveniště), geologický průzkum jako podklad pro správnou volbu zakládání objektu, radonový průzkum atd.

Projektant vypracuje výkresy objektu v měřítku 1:100 až 1:50 , půdorysy, řezy a pohledy spolu s technickými popisy jednotlivých nosných i nenosných konstrukcí a sepíše zprávu o přípravě a realizaci navrhované stavby.

V ní je mimo jiné popis toho, jaké materiály a technologie budou při stavbě použity, nebo jakou barvu dům bude mít. Projektant garantuje stavebně-technické parametry a tepelně-technické kvality použitých materiálů, nejvíce namáhané konstrukce  podloží statickým výpočtem.

Dokumentace bude doplněna podklady o splnění podmínek vyplývajících z územního řízení. S takto zpracovanou dokumentací opět běžíme za dotčenými orgány státní správy  pro jejich stanovisko.

Ty znovu ověří, zda se projektant neodchýlil od jejich původně stanovených požadavků na danou stavbu domu. Následuje podání žádosti o stavební povolení a 60ti denní lhůta stavebního úřadu na jeho vydání.

Pamatujme si:

Ve stavebním řízení musí stavebník prokázat, že je vlastníkem pozemku nebo stavby, anebo že má k pozemku či stavbě jiné právo, které jej opravňuje zřídit na pozemku požadovanou stavbu. To prokazuje výpisem z katastru nemovitostí nebo smlouvou s majitelem nemovitosti, který písemně potvrdí, že se stavbou souhlasí.

V případech, kdy jsou podmínky v území jednoznačné, lze územní a stavební řízení sloučit a ušetřit spoustu času. Rozhodnutí je však zcela na vůli stavebního úřadu.

Obíhání po úřadech mám mohou usnadnit projekční kanceláře, které nám kromě vypracování dokumentace nabídnou i obstarání stavebního povolení. Je to ale služba za peníze.

Poté, co nám stavební úřad vydá stavebního povolení, převezmeme od něj jednu orazítkovanou kopii projektu a štítek o povolení stavby. Stavba může legálně začít.

Realizace stavby
Vyjma architekta musíme věnovat obrovskou pozornost i výběru zhotovitele (stavební firmy). Zkušená stavební firma a odborný stavební dozor dokáží postavit jednoduchou stavbu – garáž, oplocení, zahradní domek, drobnou přístavbu – jen podle projektu pro stavební povolení.

Nebo ke stavbě postačí jednostupňový projekt stavby, což je podrobnější dokumentace ke stavebnímu povolení obsahující i výkresy výkopů, základů, některé složitější nebo atypické detaily v měřítku 1:20, 1:10, výkresy rozvodů instalací, přípojek a ostatních stavebních objektů a konstrukcí náležících dané stavbě.

Je vybavena technickým popisem celé stavby a jejích technických a technologických částí, výpisy některých hotových výrobků (oken, dveří, truhlářských a zámečnických výrobků a konstrukcí, …) a propočtem nákladů potřebných pro stavbu domu.

Těžko ale zvládne originální a složitější stavbu, kdy chceme dodržet požadovaný ráz domu až do posledního detailu. V takovém případě je lepší nechat si vypracovat projekt pro provedení stavby a také věnovat velkou pozornost výběru zhotovitele.

Dokumentace ke stavebnímu povolení je k tomuto účelu příliš schematická a ponechává zhotoviteli velký prostor pro tzv.vícepráce a realizaci pouze zažitých stavebních detailů. 

Projekt pro provedení stavby je  velmi obsáhlá výkresový dokumentace stavebních konstrukcí s podrobností až 1:5 včetně textové části popisující kompletní vybavení domu. Její součástí bývá i projekt zařízení interiéru domu, obsahující detaily od vestavěných skříní po držáček na zubní kartáček.

V takovém případě námi pečlivě vybraný dodavatel stavby nemá žádnou možnost improvizace či zjednodušování skladeb konstrukcí.

Podle smlouvy, kterou s ním uzavřeme, je povinen se touto dokumentací řídit a dodržovat požadovanou kvalitu danou projektem, případně jím navržené odlišnosti od projektu konzultovat s projektantem. Neznehodnocuje se tak stavební části za účelem ušetření nákladů či urychlení stavby.

Pamatujme si:

Nenechme stavební firmy předat dům s vadami s odůvodněním, že nebrání užívání. Nemá to oporu v žádném současném zákoně. Plaťme jen za bezvadnou práci, tedy za práci bez jediné vady a nedodělku.

Chceme-li, aby dům odpovídal našim požadavkům, a to až do detailů, nesnažme se ušetřit na nepravém místě. Čím podrobnější a  propracovanější dokumentace, tím úplnější cenová nabídka a omezení improvizace na stavbě s vymýšlením nevhodných dodatečných řešení. Vynaložené prostředky se nám několikanásobně vrátí v podobě úspor při realizaci.

Uspěchat stavbu před zimou se podle odborníků nevyplácí.

Příklad architektonické studie - Rodinný dům v Rasoškách - situace. Autor: IPK s.r.o., Liberec, Ing. arch. Myslivec, Ing. arch. Medlíková

Příklad architektonické studie - Rodinný dům v Rasoškách - půdorys přízemí. Autor: IPK s.r.o., Liberec, Ing. arch. Myslivec, Ing. arch. Medlíková

Příklad architektonické studie - Rodinný dům v Rasoškách - pohled východní. Autor: IPK s.r.o., Liberec, Ing. arch. Myslivec, Ing. arch. Medlíková

Příklad architektonické studie - Rodinný dům v Rasoškách - pohled severozápadní. Autor: IPK s.r.o., Liberec, Ing. arch. Myslivec, Ing. arch. Medlíková

Srovnání půdorysů přízemí různých stupňů projektové dokumentace - Rekonstrukce a přístavba rodinného domu – zaměření stávajícího stavu. Autor: IPK s.r.o., Liberec, Ing. arch. Myslivec, Ing. arch. Medlíková

Srovnání půdorysů přízemí různých stupňů projektové dokumentace - Rekonstrukce a přístavba rodinného domu – studie. Autor: IPK s.r.o., Liberec, Ing. arch. Myslivec, Ing. arch. Medlíková

Srovnání půdorysů přízemí různých stupňů projektové dokumentace - Rekonstrukce a přístavba rodinného domu – dokumentace pro stavební povolení. Autor: IPK s.r.o., Liberec, Ing. arch. Myslivec, Ing. arch. Medlíková

Srovnání půdorysů přízemí různých stupňů projektové dokumentace - Rekonstrukce a přístavba rodinného domu – dokumentace pro provedení stavby. Autor: IPK s.r.o., Liberec, Ing. arch. Myslivec, Ing. arch. Medlíková

Srovnání pohledů různých stupňů projektové dokumentace - Rekonstrukce a přístavba rodinného domu - zaměření stávajícího stavu Autor: IPK s.r.o., Liberec, Ing. arch. Myslivec, Ing. arch. Medlíková

Srovnání pohledů různých stupňů projektové dokumentace - Rekonstrukce a přístavba rodinného domu - studie. Autor: IPK s.r.o., Liberec, Ing. arch. Myslivec, Ing. arch. Medlíková

Srovnání pohledů různých stupňů projektové dokumentace - Rekonstrukce a přístavba rodinného domu - dokumentace pro stavební povolení. Autor: IPK s.r.o., Liberec, Ing. arch. Myslivec, Ing. arch. Medlíková

Příklad detailu z dokumentace pro provedení stavby.

Autoři:




Nejčtenější

Mlýn pochází už z roku 1767. Původně dvoupodlažní stavba se během doby...
Unikátní mlýn funguje jako za starých časů, stojí už 250 let

Novou atrakcí pro turisty se v Krkonoších stává Janatův mlýn v Buřanech na Semilsku. Letos slaví 250 let od první zmínky o jeho stavbě, patří mezi národní...  celý článek

Hned za vstupem je po pravé straně kuchyňská linka, vlevo šatní skříň, které...
Jak se žije v miniaturním bytě o velikosti vagonového kupé

Zařídit byt s plochou 16 metrů čtverečních pro dvě dospělé osoby byl doslova nadlidský úkol. Architekti ze studia Archholiks se však tohoto úkolu zhostili se...  celý článek

Prostor v rodinném domě zatím majitelé používají jako sklad.
Ze skladu, jehož dispozice vypadá jako porce pizzy, vznikne garsonka

Malý, ale šikovný. Tak by si představovala své bydlení dvaadvacetiletá Katka. Chce si zrekonstruovat nebytový prostor, který je součástí rodinného domu....  celý článek

Uvnitř třípodlažního domu se čtyřmi ložnicemi a čtyřmi koupelnami je kromě...
Rodinné sídlo se utápí v borovém lese. Snový domov je dokonalým úkrytem

V lesích nedaleko litevského Kaunasu stojí vila s bazénem. Oázu z lakované oceli si nechali postavit manželé se třemi dětmi. Uvnitř domu má rodina prostorný...  celý článek

Emauzy. Na klášter a kostel dopadly tři ničivé zápalné pumy, každá o váze 227...
Zmizelá krása Česka. Když záhuba stavebních skvostů bolí

Když v srpnu 1881 vyhořelo Národní divadlo, matka malířky Zdenky Braunerové napsala Antonínu Chittussimu: „Plakala jsem jako dítě. V Čechách bylo v té chvíli...  celý článek

Další z rubriky

Stěny velké jídelny, ve které se pohodlně nají až deset strávníků, zdobí dvě...
Luxusní dům v Hamptonu ovládly tři malé děti, melouny a 250 ananasů

Americká návrhářka Susana Simonpietriová se ujala proměny prázdninového domu v Hamptonu na Long Islandu. Letní sídlo si v oblíbené lokalitě koupila pětičlenná...  celý článek

1
Stěhování bude s naším manuálem hračka. Klíčem je správný postup

Stěhování a vše s ním spojené patří na seznam 43 zátěžových situací, v nichž člověk reaguje tak stresově, že může potřebovat pomoc psychologa. Přesun domova z...  celý článek

Vila v ulici Na baště sv. Jiří na pražských Hradčanech. Okolí Písecké brány je...
Vilová čtvrť na hradebních baštách je nejluxusnější lokalitou v Praze

Někteří obyvatelé Prahy mají to privilegium, že jejich vila stojí přímo na hradbách. Jsou to ti šťastlivci, jejichž domovní adresa zní: Na baště sv. Jiří, sv....  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.