Koupě domu, bytu či pozemku - to jsou obvykle dobře uložené peníze. Přesto ne vždy musíte na spekulativním nákupu nemovitosti vydělat. "Abyste byli úspěšní, měli byste zohlednit, jaký bude výnos z pronájmu a také potenciální růst ceny nemovitosti," říká Zdeněk Špaček z firmy King Sturge.
Miroslav Jonáš ze společnosti M&M reality holding k tomu dodává: "Uvažujete-li o investici do nemovitosti, podívejte se, jaká byla její hodnota v létě 2008. Když bude rozdíl mezi nynější cenou větší než 35 procent a je to dobrá lokalita, vyplatí se pro spekulativní nákup v řádu tří až pěti let. To by se ceny mohly vrátit na úroveň léta 2008," domnívá se.
Centrum Prahy: sázka na jistotu s nízkým výnosem
Tip na konkrétní investici dostanete z realitních makléřů jen těžko, je to jejich know-how. V obecné rovině jsou však o něco sdílnější. Podle Miroslava Jonáše může být dobrou investicí třeba řadový dům v lokalitách jako Voděrádky, Nučice nebo Chýnice.
Zajímavá mohou být i místa podél Berounky, Říčany a Roztoky u Prahy. Jiří Pácal z investiční firmy Central Europe Holding zase doporučuje větší středočeská města s dobrým napojením na Prahu: Beroun, Kolín, Poděbrady, Čelákovice, Brandýs.
Trochu specifická je Praha. "Zde nedoporučuji kupovat byty v developerských projektech kvůli spekulaci na růst cen. Pokud nemovitost v metropoli, pak starší byt v okolí centra," dodává Miroslav Jonáš.
Mezi oblíbené lokality v Praze patří městské části 2, 3, 5 a 10. Ač v minulém roce rostly ceny nových i starých bytů v Praze pouze na Malé Straně, v Bubenči a Bohnicích, nelze říct, že právě v těchto lokalitách je dobré investovat.
Platí totiž, že u míst s větším cenovým propadem je větší prostor pro další růst a výraznější zisk. Naopak prověřená místa, třeba centrum Prahy, jsou spíš sázkou na jistotu, jež nemusí vydělat tolik, jako ta v rizikovějších oblastech.
Nakupujte pod cenou
Dobrým způsobem, jak rychle zhodnotit peníze, je nákup nemovitosti pod obvyklou tržní cenou, třeba od toho, kdo je ve finanční tísni. "Je dost majitelů, kteří nyní potřebují rychle prodat. Pokud koupíte dům před rekonstrukcí a po úpravách ho prodáte, můžete zhodnotit svou investici za jeden rok, někdy i rychleji," tvrdí Jaroslav Jírek, realitní makléř kanceláře RE/MAX Alfa.
Podobně uvažuje i Miroslav Jonáš: "Atraktivní obchody se dělají na zadlužených nemovitostech se zástavami či exekucemi, kde za půl roku vyděláte i sto procent. Musíte mít ale zkušenosti s realitami a finančnictvím."
Kolik vyděláte? Rozhodne lokalita
"Nemovitost vybírejte hlavně podle lokality - její oblíbenosti, dopravního napojení, občanské vybavenosti a služeb, blízkosti zeleně," říká Romana Sudová z realitního serveru Bezrealitky.cz.
Byt v dobré lokalitě pronajmete či prodáte rychleji. Stejně jako ten v cihlovém domě oproti paneláku a ve vyšších patrech s výhledem oproti přízemí.
Při koupi zohledněte i případné náklady na rekonstrukci, jež mohou následnou prodejní cenu navýšit. "Doporučuji koupit byt v původním stavu a investovat do něj pár desítek tisíc korun. To může zvednout cenu i o 150 až 200 tisíc korun," radí Miroslav Jonáš.
Rozmyslete si, jak rychle budete chtít nemovitost pronajmout či prodat. Problém nebude s prodejem menších bytů, zasíťovaných pozemků a dobře udržovaných domů k nastěhování. Hůře se naopak prodávají velké, nezasíťované a nedostupné pozemky, luxusní nemovitosti, drahé a velké byty v centru města.
Výnos z pronájmu až za pár let
Chcete koupit nemovitost pro následný pronájem? U bytů bude roční výnos čtyři až pět procent, u rodinných domů dvě či tři procenta. Ke zhodnocení však často dochází až za desítky let.
"Zásadní zhodnocení přináší až růst ceny v čase, jejž nelze předem odhadnout. Ceny mohou za deset let vzrůst o 30 procent, ale také klesnout o 20," upozorňuje Jiří Pácal.
Příkladem úspěšné investice může být koupě staršího bytu 2+1 o výměře 60 m2 v pražských Strašnicích. Pořizovací cena byla 1,44 milionu korun. Za deset let majitel získal na pronájmu 756 tisíc.
Náklady na opravy, správu a pojištění byly 458 tisíc. Výnos z pronájmu je 298 tisíc korun, současná hodnota bytu je 2,28 milionu. Celkové zhodnocení za 10 let dosáhlo zhruba 80 procent, průměrně šest procent ročně.
DO ČEHO SE VYPLATÍ INVESTOVAT?Rodinný dům není obvykle moc výhodnou investicí, i když výjimky samozřejmě existují. Je složitější jej pronajmout a prodává se pomaleji než byt. Musíte také počítat s průběžnými náklady na opravy a modernizace. V poslední době ceny rodinných domů spíše klesaly, proto je možné spekulovat na budoucí růst. Byt je dobrá investice, dá se jednoduše pronajmout či prodat. Navíc na koupi většinou nepotřebujete tolik peněz. Nevýhodou může být lhostejný přístup ostatních majitelů bytů ke společné péči o dům. Také ceny bytů v poslední době klesaly, takže výhledově lze očekávat nárůst příjmů z nájmu nebo prodeje těchto nemovitostí. Pozemek většinou nepřináší žádný příjem z pronájmu, takže při koupi lze spekulovat pouze na nárůst jeho hodnoty. Protože pozemků je omezené množství, jejich cena v čase roste. Ideální je, pokud koupíte pozemek, u něhož je v územním plánu možná změna k lepšímu - například ze zemědělské půdy na rezidenční výstavbu. V takovém případě může cena pozemku vzrůst několikanásobně. V minulých letech ceny parcel stoupaly hlavně kvůli obrovské poptávce developerů. Nyní se ceny pozemků pro komerční výstavbu snížily kvůli přebytku volných parcel držených developery, kteří nejsou schopni kvůli nedostatku financí a malé poptávce své projekty zahájit či dokončit. Naopak neustále rostou ceny pozemků pro stavbu rodinných domů, hlavně v okrajových částech velkých měst. |
