Lidí, kteří si chtějí pořídit bydlení v Praze, jsou tisíce. Hodiny tráví u internetu a hledají, porovnávají a spekulují, zda není cena příliš vysoká. Markéta Veselá sháněla vícepokojový byt půldruhého roku a zjistila, že nabídka je velmi omezená. "Nakonec jsme si tedy pořídili bydlení podle našich představ kousek za Prahou," říká.
Bytů 2 + kk je v nabídce 39 procent
Metropole se chronicky potýká s přebytkem nových bytů, ale teď se ukazuje, že těch větších, 4 + kk a více, je na trhu pouze deset procent. Nicméně bytů různých velikostí je v nabídce tolik, že by se do nich mohli nastěhovat všichni obyvatelé Dejvic či Bubenče.
"Developeři nabízejí přes 7 000 nových bytů v různých stadiích realizace," tvrdí Marcel Soural ze společnosti Trigema.
"Více než tři pětiny nových bytů tvoří ty malé 1 + kk a 2 + kk," upozorňuje Evžen Korec, ředitel společnosti Ekospol, s tím, že "pokřivená" nabídka je pozůstatkem recese, kdy před třemi lety lidé kupovali v podstatě jen tyto menší byty.
Může se hoditHledáte byt v Praze? Vybírejte z pestré nabídky bytů v novostavbách na Reality.iDNES.cz |
Na to pochopitelně reagovali developeři, kteří upravovali projekty tak, že například rozdělili větší byt na dva menší. To víceméně trvá dodnes a podle Korce je to důkaz toho, že investoři zaspali dobu.
"Doba se změnila. Zákazník je chytřejší a většinou vychází z ceny za metr čtvereční než z celkové ceny bytu," podotýká ředitel. Proto kupec často dává přednost většímu bytu, který ho v přepočtu na čtvereční metry vyjde levněji. To je na trhu poměrně nový trend.
Z analýzy Ekospolu vyplývá, že hranice, za kterou zájemci při koupi bytu většinou nejdou, je 1,6 milionu korun za 1 + kk a 2,6 milionu za 2 + kk (včetně DPH). Co je dražší, prodává se těžko a z těchto bytů se stávají takzvané ležáky. A těch je nyní v Praze až 2,5 tisíce.
Jak zjistit cenu bytu
Kupec musí nalézt několik srovnatelných bytů v lokalitě, cenu zprůměrovat a odečíst deset až dvacet procent. Tak získá přibližnou tržní hodnotu svého bytu. Nakonec zváží jednotlivá kritéria (v boxu), která cenu sníží, či naopak zvýší.
Korec používá jiný vzorec. Zájemce zjistí výši ročního nájemného ve zhruba deseti obdobných bytech v místě, z toho si udělá průměr a vynásobí 20. Dvacetinásobek odpovídá pětiprocentnímu ročnímu výnosu, který je dnes považován za velmi dobrou investici. Tak mu vyjde alespoň přibližná cena bytu.
Kritéria, která ovlivní cenu bytu:
- Atraktivita místa
centrum +25 %
sídliště na okraji Prahy -15 % - Dopravní obslužnost
5 minut k metru +10 %
tramvaj, autobus +5 %
dojíždění k metru -10 až -15 % - Občanská vybavenost
nákupní centrum, škola +5 % - Výška podlaží
přízemí -10 %
zvýšené přízemí -5 %
vyšší podlaží +25 %
poslední patro -5 % - Blízkost zeleně
zeleň +6 %
park +10 %
hřiště +3 %
výhled na les +8 %
výhled do vnitrobloku -10 % - Rozdíl ceny stavební konstrukce
panel oproti cihle -20 %
Zdroj: M&M Reality a realitní kancelář Sting
