Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Bydleni.iDNES.cz

  • Pondělí 24. listopadu 2014. Emílie

Velké konstrukční problémy u novostavby kupující předem neodhalí

  12:12
Plánujete si koupit byt v novostavbě, ale vylekal vás případ luxusního bydlení Prague Marina. Koupě nemovitosti nemusí být sázkou v loterii, hodně věcí si lze pohlídat a dát si pozor již při výstavbě bytového domu. Všechno však prověřit nejde.
Za oživením trhu stojí podle odborníků výhodné hypotéky a nižší ceny.

Za oživením trhu stojí podle odborníků výhodné hypotéky a nižší ceny. | foto: MF DNES

V době stagnace realitního trhu se doporučuje kupovat již postavené byty. Výhodou je, že svůj nový domov již vidíte a nemusíte si jej pouze představovat nad krásnými vizualizacemi, které většinou zůstanou pouze na papíře. A také máte jistotu, že o vložené peníze nepřijdete. Projekt již stojí a developer postavil, co slíbil.

Problém ale může být právě v tom, že je již postaveno. V této fázi pak má kupující jen jednu možnost: obrátit se na firmy, které provádí hloubkovou inspekci nemovitosti a nechat si dům proklepnout; například firmy Bytecheck a Nemopas.

Inspektor projde kompletně celou novostavbu, a to včetně sklepů, garáží, chodeb, střechy, teras a balkonů. Odborníci odhalí vady, nedodělky a také vady skryté, zdokumentují poškození všech povrchů u zařizovacích prvků a překontrolují klientské změny. Společnosti používají specializované nástroje, mají přístroje na měření rovinnosti, vlhkoměry a v zimě mohou měřit také tepelné mosty termokamerou.

S inspektorem při koupi bytu nenaletíte

Koupě bytu či domu je pro většinu lidí největší investicí v životě. Málokdo však dokáže bez pomoci odhalit chyby, které prodávající šikovně zamaskoval. Řešením je návštěva nemovitosti s odborníkem, který vaše vyhlédnuté bydlení pořádně proklepne.

Měření tepelných úniků

Měření tepelných úniků

Měření vzduchotěsnosti

Měření vzduchotěsnosti

Měření prohnutí stropní desky

Měření prohnutí stropní desky

Zároveň po dokončení všech případných oprav navštíví nemovitost ještě jednou, aby vše překontrolovali. Na základě zjištění vystaví doklad, samozřejmě se zárukou. Až poté může kupující byt převzít.

Ale pozor, ani firmy, které tyto inspekce provádí, nemají šanci zkontrolovat vše, například statiku. "Pokud je již bytový dům postavený, muselo by se opět vše přepočítat a udělat statické výpočty, což je velmi nákladné," říká hlavní inspektor společnosti Bytecheck Pavel Štáf.

"Je samozřejmě možné si u statika vyžádat oponenturu statického posudku, ale náklady by vyšly na desítky tisíc." Je ovšem otázka, zda by se to u několikamilionové investice přece jen nevyplatilo.

V případě, že kupujete byt, který ještě není postavený, máte přece jen jednu výhodu. Můžete se s developerem domluvit na svém vlastním stavebním dozoru. To vám ušetří čas při převzetí bytu a ušetříte si nepříjemné reklamace.

Informace pro kupující

  • záruka u novostaveb trvá standardně dva roky, většinou však pět let

  • za statiku účastníci ručí po celou dobu životnosti stavby

  • když je dům ve výstavbě, najměte si stavební dozor a jednotlivé etapy kontrolujte

  • než převezmete byt, projděte celý dům od sklepů po střechu s odborným inspektorem

Pokud vám firma vyjde vstříc, bude váš stavební dozor vyškolený a na stavbu bude v jednotlivých etapách docházet a vše postupně kontrolovat. Jde ale o vstřícný krok developera.

Kdyby každý majitel bytu měl svůj stavební dozor, stavba by se dost protáhla. Developer má časové schéma, které chce dodržet, je tedy možné, že vás i se stavebním dozorem pustí do bytu až na závěr, kdy už jsou na zemi podlahy.

Než začnete o koupi uvažovat, je nutné si prověřit developera a stavební firmu, soustředit se na jejich pověst a reference.

Hodně věcí řeší kupní smlouva

Dalším krokem je smluvní vztah mezi prodávajícím a kupujícím. "Samotná kupní smlouva může obsahovat úpravy standardních záručních podmínek dle obchodního, respektive občanského zákoníku, jako například prodloužení zákonné záruční doby, stanovení sankcí, náhradu škody, zádržné, náhradní plnění, jednodušší procesy pro uplatnění a vypořádání atd. V každém případě se vyplatí při podezření majitele na poruchy stavby od počátku spolupracovat v těsné součinnosti majitel-právník-znalec," radí hlavní inspektor společnosti Nemopas Jan Matička.

Značné ulehčení situace pro majitele nemovitosti s poruchou nastává, pokud má k dispozici kompletní projektovou dokumentaci ve stupni pro provedení stavby (nikoliv pouze ve stupni pro stavební povolení).

Může se hodit

Uvažujete o koupi bytu v novostavbě? Vybírejte na Reality.iDNES.cz.

"Smlouva by měla být doplněná o dokumentaci skutečného provedení stavby, potvrzenou prodávajícím (náležitosti takové dokumentace definuje vyhl. 499/2006 Sb.). Toto se obvykle zanedbává, v některých případech dokonce prodávající odmítají takovou dokumentaci předat z obav před reklamacemi v záruční době," varuje Matička.

Kupující musí udělat tři kroky

  • První krok: vyřešené financování nemovitosti
  • Druhý krok: s právníkem překontrolovat
    - obsah veškerých smluv a připomínkovat je tak, aby byl smluvní vztah s prodávajícím vyvážený a bez rizik pro kupujícího (nastavení zádržného, jednoduše uplatnitelných sankcí za neplnění povinností, záruk, atp.).
  • Třetí krok: technický
    - získat projektovou dokumentaci ve stupni pro provedení stavby (ne pouze pro stavební povolení), doplněnou o dokumentaci skutečného provedení stavby v případě změn v průběhu stavby, potvrzenou prodávajícím. S tímto podkladem pak za pomoci stavebního odborníka provést prohlídku stavby.

Kontroluje se:
- soulad s projektovou dokumentací (respektivě kupní smlouvou, jíž má být dokumentace přílohou),
- projevy statických poruch (nadměrné deformace, trhliny),
- stav izolačních konstrukcí (podsklepené části, obvodové stěny a výplně otvorů, střechy, terasy, balkony, lodžie),
- technických zařízení budovy (instalace vody, kanalizace, elektřiny, plynu, topení),
- stav povrchových úprav (omítky, nátěry, malby, dlažby, obklady, podlahoviny),
- vyhovující hygienický stav, bezpečnost při provozu a požární bezpečnost (například riziko výskytu plísní, stav zábradlí, předepsané požárně-technické vlastnosti konstrukcí a zařízení),
- stav ochrany před nadměrným hlukem (z provozu v exteriéru, ze sousedních bytů a společných prostor),
- energetická náročnost

Pokud chce zájemce koupit novostavbu až hotovou od developera, obvykle proces samotné výstavby neřeší. Developer samozřejmě zadává výkon technického dozoru. Záleží pak na míře solidnosti developera, do jaké míry má skutečný zájem na kvalitním provedení stavby, primárním cílem je vždy zisk.

"Zájemce o nemovitost si teoreticky může prosadit svého technického dozorce u developera. Tento požadavek by měl být vznesen před podpisem smlouvy s developerem, kdy je developer pod vidinou získání klienta ochotnější ústupkům," dodává Matička.

Technický dozor zájemce by měl mít jasně smluvně definovaný mandát pro výkon činnosti a kompetence, aby jeho zjištění a návrhy bylo reálné prosazovat. Pokud mu toto nebude umožněno, měl by před převzetím nemovitost zkontrolovat stavebním odborníkem.

Za statiku domu ručí firmy po celou dobu životnosti stavby

Postavené byty mají záruční dobu minimálně dva roky, ale dnes je již standard pět let. Za statiku ovšem všichni zainteresovaní ručí po celou dobu životnosti stavby. 

Poslední dobou se ale statici do spolupráce s developerskými firmami nehrnou a velmi neradi pro ně pracují. Bojí se, že stavební firma výpočet či další kroky nedodrží, ale oni jsou přesto pod stavbou podepsaní. 

"Statika si může stavební firma vyžádat při kontrolních dnech, kdy potřebuje něco prověřit. Jinak většinou statik na stavbu pravidelně nedochází. Do smlouvy si ale může dát podmínku autorského dozoru díla, případně nedostatky zapsat do stavebního deníku," vysvětluje Pavel Štáf.

Všechno ale ověřit nemůže. Sice má k dispozici produktové listy a schvaluje podrobnou dílenskou dokumentaci, kterou připravuje výrobce dodávaného materiálu, ale jaký materiál se nakonec na stavbu dostane, to už neovlivní.






mobilní verze
© Copyright 1999–2014 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je součástí koncernu AGROFERT ovládaného Ing. Andrejem Babišem.