Na co si dát pozor při stavbě rodinného domu

  1:00
Většina lidí, co si chce postavit rodinný dům, už dnes neuvažuje o svépomocné výstavbě. Takzvaný dodavatelský systém je jednoznačně nejrozšířenější. Při volbě rozsahu stavby a jejího dodavatele je důležité získat a ověřit si všechny dostupné informace. Jen tak lze postavit dům pro spokojené bydlení.
Stavba na klíč vyžaduje přesné vymezení rozsahu a kvality dodávaných materiálů a prací

Stavba na klíč vyžaduje přesné vymezení rozsahu a kvality dodávaných materiálů a prací | foto: Profimedia.cz

Výhodnější je proto vydělávat ve vlastní profesi a za získané peníze si najmout služby odborných řemeslníků, nemluvě o potřebném technickém vybavení, kontaktech na dodavatele materiálů a podobně.

Statistiky, které vycházejí z podkladů stavebních úřadů, mohou být trochu zavádějící - formulace "stavba bude prováděna svépomocí" na žádosti o stavební povolení nebo na ohlášení stavby často znamená pouze to, že stavebník plánuje využití několika dodavatelů a řemeslníků a nechce se vázat na jednoho z nich.

Pokud stavebník zvolí dodavatelský způsob, oznámí vybraného dodavatele v jednom z výše zmíněných řízení, případně tak učiní dodatečně před zahájením stavby.

Zde je třeba podotknout, že to neznamená doživotní závazek - dodavatel může být kdykoliv změněn, je pouze nutné o této změně informovat příslušný stavební úřad.

Stavba domu

Dejte si pozor, co smlouva obsahuje
Konečnému výběru dodavatele stavby obvykle předchází některá z forem výběrového řízení. Dokonce i v případě, kdy je dodavatel (například na základě dlouhodobé uspokojivé spolupráce) vybrán předem, vyplatí se získat "druhý názor" - tedy konkurenční cenovou nabídku.

Právě při výběrovém řízení na dodavatele stavby a následném uzavírání smluvního vztahu s ním je nutné stanovit to nejdůležitější, co každá smlouva obsahuje, a to je předmět smlouvy.

Možná to zní samozřejmě, ale v praxi je bohužel více než časté, že smlouva přesně určuje cenu, způsob placení, smluvní pokuty a mnoho dalších věcí, ale to nejdůležitější - tedy předmět smlouvy - je definováno nejednoznačně, což může mít nepříjemnou dohru při průběžném nebo - což je nejhorší - při závěrečném vyúčtování stavby. Smluvní rozsah dodávky musí vycházet z projektové dokumentace.

Pokud není její součástí takzvaný výkaz výměr, musí množství jednotlivých materiálů a potřebné práce, nákladů na dopravu a dalších nákladů určit dodavatel.

Pro stavebníka je výhodné, pokud tento dodavatel ve smlouvě výslovně uvede, že nabídkový rozpočet vychází z předané projektové dokumentace, tato byla pro jeho zpracování předána v postačujícím rozsahu a případné nepřesnosti či nejasnosti jdou k tíži dodavatele.

V opačném případě se vyplatí přezkoumání nabídnutého rozsahu prací za pomoci odborníka - ať již projektanta, zkušeného architekta, stavebního inženýra či stavitele, nezávislého rozpočtáře nebo technického dozoru investora.

Vynechání některé položky nebo špatný výpočet nemusí být ze strany dodavatele úmyslné (správně by měl vycházet z výkazu výměr zpracovaného projektantem - je to je ovšem jiná kapitola, týkající se cen a rozsahu projektových prací), ale případné neshody mohou být pro všechny zúčastněné velmi nepříjemné.

Mezi nejčastější vymezení předmětu smlouvy patří hrubá stavba, stavba na klíč nebo - u rodinných domů méně často - luxusní provedení.

Stavba domu

Co je a není hrubá stavba
K uzavření smlouvy pouze na hrubou stavbu rodinného domu mohou vést stavebníka různé důvody.

Mezi nejčastější patří plánovaná přestávka mezi hrubou stavbou a dalšími etapami (zimní období včetně tak zvaného vymrznutí nebo plánované přerušení financování) nebo úvaha o provedení dalších etap menšími firmami, samostatnými řemeslníky, případně i svépomocí.

Zajímavá je i úvaha, podle které bude původní dodavatel ve stavbě pokračovat, pokud se při provádění hrubé stavby osvědčí.

U hrubé stavby je základním kamenem úrazu právě definice samotného výrazu. Do ní vždy patří základy a to, co je pod základovou deskou nebo podkladním betonem (zejména ležaté svody kanalizace), nosné svislé a vodorovné konstrukce (tedy stěny, sloupy, překlady, věnce, stropy), konstrukce krovu a zastřešení.

U šikmých střech obvykle včetně skladby střešního pláště nad rovinou krokví, tedy pojistné hydroizolace, laťování či bednění a střešní krytiny včetně klempířských prvků (bez svodů dešťové vody), doplňkových prvků (různých prostupových tašek, stoupacích plošin apod.) a případně též střešních oken.

Diskutabilní bývá, zda do hrubé stavby patří i celá hydroizolace a plynoizolace spodní stavby (například živičné pásy mohou být provedeny jen pod stěnami, samozřejmě s přesahem pro pozdější napojení zbytku izolace), příčky (často ano, pokud jsou zděné, obvykle ne, pokud jsou například sádrokartonové), komíny (zděné obvykle ano, zavěšené kovové obvykle ne) a schodiště (železobetonové obvykle ano, kovové někdy, dřevěné obvykle ne).

A právě proto je nezbytně nutné stanovit rozsah dodávky hrubé stavby ve smlouvě, obvykle v rámci nabídkového rozpočtu. Projektová dokumentace totiž hranici mezi hrubou stavbou a následnými pracemi neurčuje.

Stavba domu

Nevýhodou uzavírání smlouvy pouze na hrubou stavbu je skutečnost, že při jejím nekvalitním provedení mohou vyvstat nejrůznější problémy při provádění dalších prací. Potom je obtížné hledat viníka, zejména pokud již byly všechny faktury dodavateli proplaceny.

Mezi typické případy patří nerovnosti monolitických konstrukcí (zejména věnců a překladů), stěn a stropů (přinášející obvykle větší spotřebu omítkových materiálů, mazanin a stěrek), nedostatky v zateplovacích detailech (chybějící nebo nedostatečné kotvená tepelná izolace - tedy více práce pro fasádníky), nedostatečně provedená nebo poškozená hydroizolace a plynoizolace.

Dále neprovedené drážky a prostupy pro instalační rozvody (zejména pokud se šetřilo na projektové dokumentaci a ta byla zpracována jen v rozsahu pro stavební řízení. 

Mezi velmi časté a velmi nepříjemné závady patří například provádění rozměrných drážek pro kanalizaci přes dokončené věnce nebo přes uložení překladů, což má obvykle za následek porušení jejich výztuže). V mnohém může pomoci kvalifikovaný stavební dozor investora.

Dalším potenciálním problémem jsou záruční podmínky. Opět příklad z praxe. U trhlin v dokončené omítce novostavby se obtížně zjišťuje, zda byly způsobeny nekvalitním provedením podkladu (stěn a izolací), nebo špatným materiálem či technologií při jejich provádění. Podobné spory často končí u soudních znalců, což je zdlouhavé, nákladné a pro zúčastněné nepříliš potěšující.

Na klíč, ale jasně definovaný
Při objednání stavby na klíč je opět nutné přesné vymezení rozsahu a kvality dodávaných materiálů a prací.

V ideálním případě je k dispozici kvalitní projektová dokumentace zpracovaná v rozsahu pro provedení stavby s kompletními specifikacemi a výpisy všech materiálů. V opačném případě je opět nutné spolehnout se na nabídkový rozpočet, který je součástí uzavřené smlouvy.

Ten musí být kompletní ("co je v projektu, to vám postavíme" - tedy nesmí v něm chybět všechny součásti domu, přípojky, venkovní úpravy včetně oplocení a další).

Musí specifikovat standard, který je zahrnut v ceně, a nadstandard, za který se připlácí, a měl by také oddělit cenu materiálu od ceny prací a dopravy (opět příklad -stavebník si sám sežene dlažbu, obklady a vanu do koupelny a je nutné stanovit, o kolik se sníží smluvní cena za dodávku stavby).

Stavba domu

Předmětem neshod u staveb na klíč bývá například kvalita a množství izolací (počet hydroizolačních vrstev, tloušťka a jakost tepelných izolací), druh a kvalita krytin a povrchových úprav (materiál, způsob pokládky (otázka pracnosti), dokončovací prvky - sokly, lišty...), kvalita oken a dveří (počet komor u plastových a typ lamely u dřevěných prvků, jakost zasklení včetně tepelné izolace a neprůzvučnosti, druh kování, řešení parapetů).

Dále provedení truhlářských prvků (měkké versus tvrdé dřevo, povrchová úprava, celkové řešení - časté nejasnosti jsou zejména u schodišť a zábradlí), připravenost pro osazení zařizovacích předmětů a mnoho dalších.

Laikovi trochu pomůže návštěva vzorového domu, doporučit lze opět spolupráci budoucího stavebního dozoru.

Luxus může být totéž co standard
Nabídka staveb rodinných domů s označením luxusní provedení je výrazně menší než u staveb výše uvedených - i když jejich podíl s rostoucí ekonomickou úrovní stoupá.

V menší míře jde o typové stavby renomovaných, zejména zahraničních výrobců (například německých, rakouských či skandinávských). Ty bývají - zejména vztáhneme-li tento pojem k místním poměrům - velmi kvalitní, výrobci obvykle neriskují ztrátu dobrého jména.

Proto také obvykle vyvíjejí tlak na spolupracující místní firmy, které umějí odvádět práci v kvalitě obvyklé v zahraničí.

Jako vždy je to ovšem otázka peněz - proto i stavby představující v mateřské zemi kvalitní standard mohou být u nás považovány za luxusní a takto prezentovány.

Samostatnou kapitolou jsou ty nejkvalitnější rodinné domy - ať již jde o kvalitu ve smyslu velikosti, provedení nebo třeba technologické a ekologické vyspělosti.

Takovéto domy vznikají samozřejmě jako individuální projekty za účasti kvalitního architekta. Ten se obvykle podílí ve formě autorského dozoru i na výstavbě samotné, v ideálním případě má na starosti i zpracování interiérů.

Nároky na dodavatele bývají přiměřeně vysoké, ovšem vzhledem k investovaným částkám i získané prestiži jsou takovéto stavby i pro něho velmi zajímavé.

U takto prováděných staveb by měla být samozřejmostí profesionalita všech zúčastněných, ze strany investora se očekává jasné definování představ a cílů a obětování přiměřeného množství času na přípravu a následné cizelování stavby.

Stavba domu

Mírně odstrašující je používání pojmu luxusní stavba v případech, kdy jde o stavbu běžnou, pouze vyšperkovanou o něco dražšími (otázka je, zda i kvalitnějšími) materiály.

Logika dodavatele je jasná - pokud počítá se ziskem v řádu procent z celkové investice, rád doporučí mramorovou dlažbu místo keramické.

Také montáž a doprava zařizovacího předmětu může být kalkulována jako procentní podíl z pořizovací ceny; osazení atypické, přes oceán dopravené vany je pro dodavatele docela zajímavé, ačkoli ve skutečnosti vykoná práci standardní.

To je v principu v pořádku - koneckonců stavební firmy nejsou bohulibými nadacemi, ale naprosto normálními podniky zaměřenými na generování zisku.

Jde spíše o to, že nadstandard nebo přímo luxus musí být rovnoměrně promítnut do celé stavby, nikoliv do jednotlivostí - a součástí jeho ceny by měl být rovněž maximálně profesionální a přiměřeně vstřícný postoj dodavatele. Pozor, nezaměňovat s politikou "chcete, to vám slíbíme - a pak zjistíme, zda to umíme".

Více se dočtete v časopise Dům a zahrada 12/2007.

Autor:
  • Nejčtenější

Herečka Špindlerová bydlí ve vysněném bytě v centru Prahy s dětmi i zvířaty

27. března 2024

Herečka Petra Špindlerová bydlí s dětmi a zvířaty v centru hlavního města. Na místě oceňuje plnou...

Jak v panelákovém bytě 3 + 1 vytvořit třígenerační bydlení. Inspirujte se

22. března 2024

I v panelákovém bytě lze pro jeho obyvatele vytvořit soukromí. Přesto následující zakázka byla pro...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Dům na magickém místě Jizerských hor je stabilní a bezpečný i díky konstrukci

21. března 2024

Tak osamělý, jak je to jen možné, a tak společenský, jak je to nutné. Přesně takový je dům v...

Generátor od souseda řve celý den. On si vyrábí elektřinu a my trpíme

22. března 2024

Premium Bydlím s rodinou v menší obci v rodinném domě. Soused začal v poslední době používat velmi hlučný...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Nejlepší čas na pořízení chaty či chalupy je teď. Co je v Česku na prodej

26. března 2024

Chaty a chalupy obklopené přírodou a vzrostlými stromy jsou v nabídkách realitních kanceláří stále...

Z ostudného vstupu a nevyhovující koupelny je teď pýcha domu

28. března 2024

Občas je nutné předělat jen část domu, důvody bývají různé. Někdy finanční, často se řeší jen...

Koupili rozpadlý zámek Hošťálkovy. I přes tragédii mu vracejí barokní krásu

28. března 2024

Jako mnoho jiných památek u nás měl i zámek Hošťálkovy v Moravskoslezském kraji to štěstí, že se ho...

Starou lesní chatu nahradila nová, má půvab a nabízí i teplo domova

27. března 2024

Lesní chatu k demolici nedaleko Prahy měla nahradit nová, regulace však byly jasné: plocha musí být...

Herečka Špindlerová bydlí ve vysněném bytě v centru Prahy s dětmi i zvířaty

27. března 2024

Herečka Petra Špindlerová bydlí s dětmi a zvířaty v centru hlavního města. Na místě oceňuje plnou...

Rána pro britskou monarchii. Princezna Kate má rakovinu, chodí na chemoterapii

Britská princezna z Walesu Kate (42) se léčí s rakovinou. Oznámila to sama ve videu na sociálních sítích poté, co se...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...

Pliveme vám do piva. Centrum Málagy zaplavily nenávistné vzkazy turistům

Mezi turisticky oblíbené destinace se dlouhá léta řadí i španělská Málaga. Přístavní město na jihu země láká na...