Čtyři tisíce sedm set dvacet. Tolik se podle analýzy společnosti Skanska Reality prodalo v Praze nových bytů za rok 2012. Je to o 2,5 procenta víc než v roce předešlém. Jde tak o největší sumu od začátku krize.
"Nárůst prodejů byl způsoben přílivem nových projektů v okrajových částech Prahy, které developeři zahajovali za téměř nákladové ceny. Svou roli také sehrály nejasnosti týkající se změn kolem sazeb DPH a rekordně nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů," vysvětlila příčiny Naděžda Ptáčková, ředitelka odboru prodeje a marketingu Skanska Reality. Cenovou bitvu, o níž mluví, sváděli zejména developeři Central Group a Ekospol se svými dvěma projekty v Praze 10.
Právě Ekospol přichází se svou statistikou trhu, podle níž se v metropoli za loňský rok prodalo bytů "jen" 4 014, ovšem růst je dokonce šestnáctiprocentní.
Odlišná čísla vznikla způsobem zpracování statistiky. Zatímco analytici Skansky počítají všechny projekty na území Prahy, ti v Ekospolu monitorují pouze developerské projekty, které obsahují 50 a více bytů. Menší projekty, typově samostatný dům o 30 bytech, do výsledku nezapočítávají.
Pro investory je však důležitější skutečnost, že se počet lidí, kteří u nich nemovitosti nakupují, rok od roku zvyšuje. Zatímco podle Ekospolu jich v roce 2009 byly v celé Praze jen necelé dva tisíce, o 12 měsíců později o 700 víc a v roce 2011 téměř tři a půl tisíce.
Cenová bitva na okrajích Prahy je podle Skansky neudržitelná
"Pražský rezidenční trh roste stabilním a racionálním tempem. Stále sice nedosahuje hodnot z období realitního boomu (před krizí v roce 2007 se v Praze prodalo 5 400 bytů, pozn. red.), ale to ani nikdo rozumný neočekává," říká generální ředitel Ekospolu Evžen Korec.
Vzpomínky developerů na zlaté časy oživily zejména poslední tři měsíce loňského roku, které tvořily 36 procent z celkového počtu 4 014 prodaných bytů. Podle Korce stojí za nárůstem v posledním kvartálu zejména již zmiňované levné byty v projektech na Praze 10, které se na celkových prodejích podílely skoro z jedné třetiny.
Jenže podle Ptáčkové je cenová válka na tak nízkých hladinách neudržitelná. "Podnikatelská činnost v dobře fungujícím tržním prostředí je z podstaty věci založena na zisku, proto se nedomníváme, že tento trend bude z dlouhodobého hlediska udržitelný," zamýšlí se.
Rok 2008: nejdražší hypotéky
Příčiny, proč lidé po krizovém restartu začínají zase nemovitosti kupovat, není těžké hledat. "Spolupůsobení rekordně nízkých úroků z hypoték a obrovské nabídky cenově dostupných a velmi levných bytů měly rozhodující vliv," přibližuje Korec.
"Podpůrným faktorem pak bylo zlevnění u některých projektů s dlouhodobě neprodejnými 'ležáky', kterých díky tomu opět mírně ubylo." Podle Skansky je v Praze asi tisíc bytů, jež se neprodaly ani po více než dvou letech od dokončení.
Není velkým překvapením, že pro kupující je naprosto rozhodující cena bytu. A její význam se neustále zvyšuje. Na to developeři zareagovali tím, že nabízejí více menších, a tudíž finančně dostupnějších bytů.
"O velké bytové jednotky teď jednoduše není zájem, téměř nikdo je kvůli současné nejisté ekonomické situaci nekupuje. Naopak malé a levné byty 2 + kk jsou nyní v pražských projektech velmi rychle vyprodané, protože na jejich hypoteční splátky pořád dosáhnou i rodiny s průměrným příjmem," tvrdí marketingový manažer developerské společnosti Bemett Jan Koubík.
Stále se snižující cena společně s hypotékami mají na pružnost trhu výrazný vliv. "Zatímco v srpnu 2008 byla úroková sazba 5,82 procenta, tedy nejvyšší, které trh dosáhl, a hypotéky proto byly v tomto období nejdražší, v listopadu 2012 byla průměrná sazba 3,25 procenta, což je nejnižší hodnota v historii hypotečního trhu," vysvětlila mluvčí Hypoteční banky Kateřina Krásová.
Když se porovná cena srovnatelných pražských bytů za rok 2008 a 2012 a přitom se zohlední dva zmíněné faktory, lze dojít k zajímavým číslům. Například byt 2 + kk o 40 metrech čtverečních vyšel kupujícího před čtyřmi lety na více než dva miliony korun.
Při připočtení úroků z hypotéky, by byla výsledná cifra 3,82 milionu. Nyní je tato suma výrazně nižší. Obdobný byt by kupce vyšel na 2,52 milionu korun včetně úroků z hypoteční půjčky. Úspora tak činí více než milion a čtvrt.
Rozdíl je pak pochopitelně ještě mnohem výraznější, čím je byt dražší a hypotéka vyšší.
| srpen 2008: úroková sazba činila 5,82 % | |
|---|---|
| 1 + kk | za 1,610 milionu Kč, včetně úroků 3,059 milionu Kč |
| 2 + kk | za 2,012 milionu Kč, včetně úroků 3,823 milionu Kč |
| 3 + kk | za 3,878 milionu Kč, včetně úroků 7,368 milionu Kč |
| listopad 2012: úroková sazba byla 3,25 % | |
| 1 + kk | za 1,373 milionu Kč, včetně úroků 2,07 milionu Kč |
| 2 + kk | za 1,722 milionu Kč, včetně úroků 2,518 milionu Kč |
| 3 + kk | za 2,793 milionu Kč, včetně úroků 4,083 milionu Kč |
Pozn.: Pro všechny uvedené úvěry byl nastaven společný parametr 5 let fixace, 25 let splatnost, což je nejčastěji volený úvěr na trhu. V hodnotách není zohledněna obecná praxe, kdy banky po fixaci obvykle úrokovou sazbu snižují. Zdroj: Hypoteční banka; spol. Ekospol
