Koupit dům v Rakousku je pro Čecha těžké

Zalyžovat si v rakouských Alpách je přáním stále více Čechů. Avšak kromě větší poptávky po dovolené narůstá zájem i o koupi bytu nebo chalupy či podnájem v některém z horských středisek. Zájemci o koupi nemovitosti v Rakousku dávají jednoznačně přednost horským chatám či chalupám blízko ledovců s možností celoročního lyžování.

Jak koupit nemovitost ve Francii

Ty se však v nabídkách rakouských realitních kanceláří téměř neobjevují. Jen tu a tam můžete narazit na chalupu před rekonstrukcí.

Její cena se bude pohybovat od 4,5 milionu korun výše. Pokud byste hodně toužili po nové alpské chatě nebo chalupě a měli štěstí, pak počítejte s částkou kolem 10 milionů.

Horské byty nejsou levné
Mnohem lépe se v rakouských Alpách pořizuje horský byt. Jejich nabídka je poměrně široká. Většinou se stavějí ve velikostech 2 až 3 + 1 a jejich cena se pohybuje stejně jako u starších chalup - tedy od 4,5 milionu korun výše.

Starší horský byt je o něco levnější - dá se sehnat už kolem tří milionů. Samozřejmě musíte počítat s dodatečnými náklady na opravu. Je možné zvolit pronájem, ale ceny jsou zde téměř astronomické.

Standardní dvoupokojový byt ve stylu apartmánu se pronajímá za 12 000 korun na týden. Kdo by přemýšlel nad dlouhodobým pronájmem, může se pokusit cenu snížit. Avšak nelze počítat s tím, že to bude o mnoho.

Nejlevnější bydlení
I v Rakousku se objevují levnější nemovitosti, cenově srovnatelné s Českou republikou. Ale na hory je od nich daleko. Najdeme je na rakousko-maďarských hranicích. Jde o převážně zemědělskou oblast, takže zde převažují rodinné domky, vilky a zemědělské usedlosti.

Cena domu o ploše 100 m2 s menším pozemkem se pohybuje okolo 3 až 4 milionů korun. Vilku o ploše 180 až 200 m2 s pozemkem okolo 1000 m2 lze pořídit za 6 milionů korun. Zemědělská usedlost s 50 ha půdy stojí od 15 milionů korun výše.

Kde hledat domy a byty v Rakousku

• Největším rakouským realitním portálem nabízejícím nemovitosti k prodeji i pronájmu je Immobilien Net: http://web1.immobilien.net
  
• Velmi dobrým portálem je i Internet platform:
  http://www.estate.at
  
• Neměli byste přehlédnout ani Immobilien Atlas: http://www.immobilienatlas.at

Nejdražší je Vídeň a Tyrolsko
Stejně jako v Česku, kde najdeme nejdražší nemovitosti v Praze, také v Rakousku jsou nejvyšší ceny ve Vídni. Zdejší luxusní byty se pohybují v obdobné cenové hladině jako v centru českého hlavního města, konkrétně v Pařížské ulici nebo na Malé Straně. To znamená v rozmezí 20 až 25 milionů korun.

Pokud by si někdo byt ve Vídni raději pronajal, ať počítá za menší 1+1 nebo 2+1 na předměstí s částkou mezi 12 až 20 tisíci korun za měsíc. Další drahou oblastí je Tyrolsko. Zde stojí malá horská garsoniéra o ploše 35 m2 vybavená nábytkem okolo 1,8 milionu korun. Klasický dvoupokojový byt pořídíte okolo 2 až 2,5 milionu korun.

Speciality Rakouska
I když je Rakousko v mnoha ohledech podobné České republice, i co se týče trhu nemovitostí, přece jen zde najdeme rozdíly. Zatímco v tuzemsku nemusí být vlastníkem pozemku a domu na něm postaveném jedna a táž osoba, v Rakousku je vlastník pozemku zároveň majitelem stavby.

Pozemek a stavba tak z právního hlediska tvoří jeden celek a mohou být koupeny, prodány, případně zatíženy právy třetích osob pouze společně.

Výjimky z tohoto pravidla sice existují, ale jen v minimálním množství. Rakousko má výrazně vyšší ceny nemovitostí, ale i životní náklady. Ty dokonce přesahují průměr všech zemí EU. Avšak zase se pyšní svou vysokou životní úrovní. Odtud pramení i fobie z cizinců a administrativní omezení při koupi nemovitosti.

Nemají rádi cizince
Nemovitosti v Rakousku se kupují a prodávají v hojném množství, avšak cizinci to tak jednoduché nemají. Rakušané jsou k nim totiž, podobně jako Švýcaři, dost nedůvěřiví. Ač patříme mezi členské země Evropské unie, nákup nemovitostí je pro nás omezen.

Rakousko si zejména chrání své rodinné stříbro, za což považuje oblasti s velkým cizineckým ruchem, jako jsou Alpy, ale i hrady a zámky. Má-li o stejnou nemovitost zájem Rakušan a cizinec, domácí dostane vždy přednost.

Cizince, kteří chtějí nějakou jejich nemovitost získat, Rakušané směrují do míst tradičně ekonomicky méně prosperujících - zejména u maďarských hranic. Vyřízení žádosti o povolení koupit či najmout byt trvá tři až osm týdnů a jeho cena se pohybuje od 500 do 1500 eur včetně platby za advokáta a příslušných poplatků.

I na byt pod Alpami lze využít tuzemskou hypotéku

Kdo se rozhodne pořídit si nemovitost v Rakousku, musí se připravit na složitá a zdlouhavá jednání, podobná těm, na která je zvyklý z tuzemska. Situaci také ztěžuje neznalost tamního prostředí a legislativy.

Musí být proto ostražitý; nejde přece o malé peníze. Ty lze získat i prostřednictvím hypotéky. Předně by si měl potenciální kupec zjistit vlastníka prodávané nemovitosti.

U kteréhokoliv rakouského okresního soudu, notáře a většiny advokátních kanceláří je možno si nechat zhotovit výpis z pozemkové knihy. Kniha je pouze v elektronické podobě a naleznete v ní podobné informace jako v českém katastru nemovitostí. Je v podstatě jeho rakouskou obdobou.

Kde začít?
V prvé řadě je dobré kontaktovat renomovaného právního poradce, který je dobře obeznámen s rakouskou právní praxí. Od něho byste se měli dozvědět, jaká povolení potřebujete získat, které podklady dodat, jaká je výše daní a poplatků spojených s koupí nemovitosti.

Seznam rakouských právních firem, členěných podle jednotlivých spolkových zemí, najdete na adrese: www.oerak.or.at. Povolení ke koupi nemovitosti uděluje příslušná zemská vláda, to znamená, že pokud chcete koupit nemovitost ve Vídni, její koupi musí schválit místní hejtmanství. To samé platí pro ostatní oblasti, jako jsou Tyrolsko, Salcbursko či Korutansko.

Pozor na kupní smlouvu
Kupní nebo nájemní smlouvy byste nikdy neměli uzavírat samostatně, bez rakouského právníka nebo notáře, kteří znají právo příslušné spolkové země. Aby nemovitost mohla být zapsána do pozemkové knihy a vlastnické právo mohlo přejít na vás, smlouva musí splňovat řadu požadavků.

Jsou podobné těm v České republice, navíc však ještě přibývá doložka o vkladu do katastru (tzv. Aufsandungserklarung). Jde se o písemný souhlas prodávajícího, že kupující může nabýt vlastnictví vyplývající z této smlouvy. Formálně správná formulace tohoto souhlasu je velice důležitá.

Daně a poplatky
U každé kupní smlouvy vzniká povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitosti, většinou ve výši 3,5 procenta z kupní ceny. Platí ji kupující. Poplatek za zápis do vlastnických práv do pozemkové knihy činí jedno procento z kupní ceny.

Kupujete-li nemovitost na hypotéku, zápis zástavního práva stojí 1,1 procenta z dlužné částky. Počítat však musíte i s provizí realitní kanceláře. U kupních smluv jsou to zpravidla tři procenta z ceny nemovitosti. Pokud její výše nedosáhne 0,5 mil ATS, provize dělá čtyři procenta.

Kde si lze půjčit?
Kdo nevlastní potřebné finance v hotovosti, má dvě možnosti. První možnost: vlastníte-li nemovitost v České republice, můžete ji dát do zástavy a získat tak v tuzemsku klasický hypoteční úvěr. Ten lze použít na koupi jakékoliv nemovitosti určené pro bydlení v zahraničí, tedy třeba v Rakousku. Tuto službu poskytuje řada tuzemských hypotečních bank.

Druhou možností je získat hypoteční úvěr přímo u některé z rakouských bank. Počítejte však s tím, že banky jsou k občanům České republiky krajně nedůvěřivé. Co to znamená? Musíte mít všechny podklady přeložené do němčiny, ověřené soudním překladatelem a je nutno složit v hotovosti minimálně 50 procent kupní ceny nemovitosti.

Horské chaty či chalupy ve stavu, kdy je možné se ihned nastěhovat, jsou sice žádané, ale pro našince prakticky nedosažitelné. Většinou totiž zájemci nedostanou od rakouských úřadů povolení ke koupi.