Koupě bytu, domu, ale i pozemku je věc, kterou nedělá člověk každý den. "Proto první pravidlo zní: pokud chce laik koupit dům nebo byt, rozhodně by se měl obrátit na odborníka, nejlépe realitáře," říká Lumír Nedvídek, ředitel odboru kontroly a dohledu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.
"Tito lidé se pohybují v oboru, mají zkušenosti, vědí, co je všechno potřeba, mají odpovědnost a jsou i většinou pojištěni proti případné škodě."
Nejdůležitější je katastr
Člověk, který se zajímá o koupi nemovitosti, by měl vědět, které doklady je třeba získat, na jaké úřady se obrátit, co si zjistit, případně jak sepsat kupní smlouvu.
"Když si člověk vybere byt nebo dům, který chce koupit, v prvé řadě by se měl zajímat o výpis z katastru nemovitostí, ve kterém jsou vyznačeny ty nejdůležitější věci. A také chtít snímek z katastrální mapy," říká geodet Oldřich Galař z firmy Geodézie Engineering.
Výpis z katastru mnohé napoví. Například to, zda je nemovitost v majetku jednoho vlastníka, nebo zda jich je víc, případně jsou vlastníky manželé.
"V tomto případě je potřeba si dát pozor na předkupní právo. I když spoluvlastník poloviny domu prodá jen svou část a nenabídne ji předtím tomu, kdo s ním dům spoluvlastní, může nastat problém," říká Lumír Nedvídek. Katastr tuto změnu zapíše, avšak druhý spoluvlastník se může dovolat relativní neplatnosti takové smlouvy.
Také je potřeba vyžadovat od prodávajícího nabývací titul, to znamená listinu, na základě které dům získal. Může to být například kupní nebo darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví, směna a podobně. Pokud prodávající tento doklad nemá, dá se vyhledat na příslušném katastru.
"Hlavně pozor na to, kdo nemovitost prodává: zda je to skutečný vlastník, nebo jen zprostředkovatel, případně spoluvlastník," říká Jaroslav Horký z realitní kanceláře Horren.
Pozor na věcná břemena
Na výpisu z katastru se objevují takzvaná věcná břemena a zástavy. Věcné břemeno může být ku prospěchu kupujícího, ale také to může být určité minus.
"Například bude existovat věcné břemeno, že soused může chodit přes váš pozemek pro vodu do studny. Nebo že má v domě, který kupujete, doživotní právo užívání babička," vysvětluje Oldřich Galař.
Horší však je, když se na výpisu objeví údaje o zástavě nemovitosti. Pak se situace komplikuje, neboť do hry vstupují další subjekty. Zástava je například zapsána u každého domu, který člověk koupil na hypotéku.
"Takový dům se dá samozřejmě také prodat, ale je potřeba dohodnout s příslušnou bankou podmínky - zda bude hypotéka zaplacena jednorázově, nebo si ji kupující převede na sebe," vysvětluje Lumír Nedvídek.
Zástava na domě může být i z jiných důvodů - například člověk dlužil na daních a finanční úřad mu obstavil nemovitost. On se jí chce zbavit dřív, než to katastr zapíše, a rozhodne se ji rychle prodat. Dá slušnou cenu, zájemce se rychle najde, nezjistí si potřebné údaje, nemovitost koupí, a pokud dojde k nejhoršímu, přijde o ni i o peníze.
"Proto jakmile se na výpisu objeví nějaké podezřelé věci, je to známka, že se něco děje," říká Jaroslav Horký.
Stavba na cizím pozemku
Další zapeklitá situace může nastat, pokud si dotyčný nezjistí, zda budova, kterou kupuje, nestojí na cizím pozemku. I to se dá zjistit ve výpisu z katastru.
"Může se stát, že domek stojí třeba na pozemku obce nebo souseda. Pak hrozí, že vás vlastník pozemku v případě, že nemovitost koupíte, bude tlačit k odkoupení za nepřiměřenou částku nebo vám dá vysoký nájem. A máte problém," říká geodet Galař.
Další, co může zkazit radost z koupi nového domu, je územní plán obce. "Koupíte si dům na krásném místě s krásným výhledem, ale za pár let zjistíte, že kolem povede silnice nebo dálnice. Nebo si koupíte pozemek, na kterém chcete postavit dům, a na stavebním úřadě zjistíte, že se na něm stavět nesmí," vyjmenovává nepříjemné situace Jaroslav Horký.
Proto je dobré ještě před podpisem kupní smlouvy nahlédnout do územního plánu a ujistit se o dalším stavebním ruchu kolem.
Peníze až po vkladu
Pokud kupující usoudí, že dům splňuje všechny jeho představy, a rozhodne se ho koupit, musí být vyhotovena kupní smlouva. Nemusí ji dávat dohromady právník, avšak rozhodně se doporučuje svěřit tuto činnost odborníkovi - notářskému úřadu nebo advokátní kanceláři. V kupní smlouvě by mělo být uvedeno úplně vše, co se nemovitosti týká, včetně toho, v jakém je stavu.
Mnoho lidí řeší, jakým způsobem zajistit předání peněz: ještě předtím, než katastr změnu majitele zapíše, nebo až poté? "Rozhodně doporučuji až poté. Vždyť se může stát, že katastr změnu nezapíše a vy nebudete mít peníze ani dům," říká Lumír Nedvídek.
Pro takové situace existuje takzvaná notářská úschova, kdy se obě strany dohodnou, že za úplatu nechají peníze u notáře a po zapsání změny do katastru se převedou na prodávajícího.
Ale co když nechce člověk čekat měsíce, až bude vklad zapsán? "Pak je tady možnost dohodnout se na tom, že kupující bude nemovitost zatím užívat, ale vlastníkem se stane až po zapsání do katastru, kdy také může dojít k předání peněz," nabízí řešení odborník.
V čem se však všichni zainteresovaní shodují, je to, že by se měl v každém případě člověk, který se neumí pohybovat na poli realit, obrátit na odborníka.
"Vyplatí se to. Každá dobrá realitní kancelář ověřuje, čí nabízená nemovitost ve skutečnosti je, zda je zapsána správně v katastru, zajímá se o nabývací tituly, vyzná se ve smlouvách a tak dále. Avšak pozor - pokud uvidíte u realitní kanceláře neprofesionální přístup, raději utečte," varuje Jaroslav Horký.
|
Jak se vyhnout problémům s koupí nemovitostí |
|
1. Výpis z katastru Jako první si obstarejte výpis z katastru nemovitostí a snímek katastrální mapy 2. Obsah a stav nemovitosti Nechte si od prodávajícího přesně definovat věc, kterou kupujete. To znamená, v jakém je stavu a zda jsou k ní nějaká příslušenství, která nemusí být uvedena v katastru, například kůlna, garáž, dílna. Pozemek, který je volně v terénu, si nechte vytyčit mezníky. 3. Vlastník pozemku Zjistěte si, zda stavba, kterou kupujete, nestojí na cizím pozemku. 4. Nabývací tituly Chtějte ukázat od prodávajícího nabývací tituly (např. kupní smlouvu, rozhodnutí o dědictví...). 5. Nový dům V případě nové stavby nebo rekonstrukce požadujte projektovou dokumentaci a kolaudační rozhodnutí. 6. Rozestavěná stavba V případě rozestavěné stavby žádejte kromě projektu i stavební povolení. 7. Územní plán Zajděte si na místní obecní nebo stavební úřad a požádejte o nahlédnutí do územního plánu, zda se nebude v okolí něco stavět nebo výrazně měnit (rozšíření silnice, stavba dálnice, prasečáku apod.) 8. Věcná břemena, dluhy Zjistěte si všechna případná věcná břemena či zástavy váznoucí na nemovitosti (např. hypotéka či zástavní právo kvůli zadlužení prodávajícího). 9. Kupní smlouva V kupní smlouvě (kterou si mohou smluvní strany vypracovat samy, ale doporučuje se přenechat to odborníkovi) chtějte zanést vše, co se týká domu, pozemku i přilehlých budov včetně aktuálního stavu i případných věcných břemen. 10. Peníze až po vkladu Peníze nevydávejte dřív, než katastr změnu vlastníka zapíše. Raději je do té doby nechte v notářské úschově. |
 Koupit dům nebo byt není jednoduchá věc. Vždy je potřeba zjistit si co nejvíce informací. |
