Koupě bytu se proměnila v peklo. Mladý pár bojoval s nekalými makléři

Toužili bydlet ve svém, od rodičů měli dohromady dva a půl milionu korun. Hypotéky se tedy Klára s Tomášem obávat nemuseli. V době realitní krize očekávali vstřícnost a těšili se na rychlý a snadný výběr nemovitosti. Vše bylo ale jinak. Jejich největším nepřítelem se stali některé nesolidní realitní kanceláře a jejich makléři.

Klára s Tomášem se na nákup bytu těšili. V hotovosti měli dva a půl milionu korun. Hypotéky se bát nemuseli. Vše ale bylo nakonec jinak. Ilustrační foto | foto: Profimedia.cz

"Hledat náš vysněný byt jsme začali v létě loňského roku. Denně jsme projížděli realitní weby, zkoušeli i inzerci přímo od majitelů. Věděli jsme přesně, co chceme. Byt velký minimálně 65 metrů čtverečních v panelovém domě. Prioritou byla dobrá dostupnost MHD do centra Prahy. Nechtěli jsme do práce jezdit déle než půl hodiny, to byl strop," říká Klára.

Protože se o nákup bytu zajímali už dřív, znali nejrůznější portály a měli načtené haldy rad a tipů pro nakupující. Už první prohlídky je ale zarazily. Inzerované byty a jejich následná skutečná podoba spolu velmi často nekorespondovaly, někdy byly zcela vylhané. Nejčastějšími "omyly" byly orientace pokojů na jiné světové strany, metry čtvereční nebo typy podlahové krytiny.

Inzeráty byly ale pro Kláru a Tomáše pouhým začátkem peripetií s makléři. Vize, že krize pročistí trh s nemovitostmi a přežijí jen kvalitní a silné firmy, se bohužel nenaplnila. Klára byla poměrně překvapená přístupem právě oněch velkých realitek, které tak důvěrně známe z reklam a denních nabídek v tisku.

Kvalitní realitka na složení rezervační zálohy netlačí

Při odpovídání na inzeráty hraje velkou roli čas. Nejlepší a nejvýhodnější nabídky jsou pryč během několika dní, dokonce i hodin. Důležité je ovšem nesklouznout k ukvapeným závěrům a dobře věc promyslet. Naopak tlak ze strany makléře může být jedním z poplašných alarmů, abyste z koupě upustili.

Jak poznat, že realitní kancelář je kvalitní, vysvětluje advokát Petr Maier z advokátní kanceláře Žižka a Partneři.

"Obecně je při nákupu nemovitosti vždy potřeba zkontrolovat, zda na nemovitosti neváznou žádná zatížení respektive práva třetích osob. S ohledem na to, že pro většinu běžné populace je nákup nemovitosti "životní investicí", doporučuji realizaci celé transakce svěřit do rukou profesionálů. Podniknou potřebné kroky: prověří předchozí nabývací tituly, tedy smlouvy, na jejichž podkladě prodávající nemovitost nabyl."

Pokud realitní makléř není schopen zájemcům poskytnout o nemovitosti dostatečné informace, nepředloží návrhy kupní smlouvy a další dokumentace, ale jen kupce tlačí do složení rezervační zálohy, kterou je třeba uhradit "okamžitě" na bankovní účet realitní kanceláře, je lépe poohlédnout se po jiné nemovitosti.

V realitním rybníku plavou i nejrůznější podvodníci

Na rychlost a absolutní neinformovanost, až naivitu nakupujících, sází i nejrůznější podvodníci, kterých v pražském realitním rybníku není po málu.

Jedna z nejdůležitějších věcí při koupi nemovitosti, právní servis, je bohužel i kamenem úrazu některých realitních kanceláří. Povětšinou mají dané šablony, podle kterých nemovitosti prodávají. Výjimkou nejsou ani případy, kdy zájemci raději ustoupí od koupě, protože mají strach špatnou smlouvu podepsat.

"Hledáte-li byt, dopředu si opravdu jasně vymezte vaše představy, plány a potřeby a sepište si je. Nám se osvědčil tzv. check list, jak jsme nazvali formulář, který jsme si sestavili. Nechyběly na něm všechny základní položky, které se netýkaly jen bytu, ale i společných prostor nebo informací o funkčnosti družstva či společenství vlastníků," doporučuje Tomáš.

Makléři po něm sice během prohlídek občas divně pošilhávali, co si to zatrhává, ale vyplatilo se. "Prohlídka vás ochromí, a když se vám byt líbí, přirozeně se snažíte hledat pozitiva a nezkoumáte dopodrobna technický stav a možné vady na kráse. Často se totiž stává, že na pozdější doplňující otázky reaguje makléř opožděně, nebo vůbec."

Rada Kláry: připravte se na vše, nákup bytu je adrenalin

"Čím déle se koupě protahovala, tím víc byla atmosféra otrávenější a dokonce jsme se s Tomášem několikrát do noci hádali, zda se nápadu nevzdat a nezůstat v pronájmu."

Takové diskuse vedli po nevydařených prohlídkách. "Například když makléř vůbec nedorazil, protože na schůzku zapomněl nebo když jsme se v bytě, který se měl stát naším příštím domovem, ocitli společně s několika dalšími zájemci najednou, protože makléř měl pocit, že tak vyprovokuje rivalitu a začneme se o nemovitost přetahovat. Připadali jsme si jako neodbytný hmyz, který by vlastně měl být rád, že ho makléř milostivě přijal."

Výjimečné nebyly ani situace, kdy nemovitost nabízelo několik realitních kanceláří, aniž by o tom ovšem majitel věděl. "Vlastníka nemovitosti kontaktují až v případě, kdy se objeví potenciální kupec s tím, že pro něj mají zájemce," popisuje Tomáš.

"O nabízené nemovitosti takoví makléři nevědí víc, než je psáno v původním inzerátu a fotografie jsou zrnité nebo jen stažené z Google View. Makléři, který pracuje tímto způsobem, se raději vyhněte."

Hotovost při koupi nemovitosti může být i překážkou

Potřebná suma v hotovosti může být při koupi nemovitosti na obtíž, ač by se mohl zdát pravý opak.

"Prodejci bývají někdy zainteresováni v doporučující provizi na hypoteční úvěry od jedné konkrétní banky, respektive jedné bankovní pobočky. Kupcova hotovost takovou provizi samozřejmě brzdí a makléř raději upřednostní jiného zájemce," vysvětluje Petra Horáková Krištofová, manažerka Asociace hypotečních makléřů.

Na tyto praktiky si ovšem musí dát pozor i klienti, kteří hotovostí nedisponují. Prodejce nemovitosti se neohlíží, zda je vybraná hypotéka pro klienta vůbec výhodná. Proto dobré realitní kanceláře spolupracují s nezávislými hypotečními makléři, kteří klientům dokáží bezplatně zajistit nejvhodnější produkt v rámci celého hypotečního trhu."

Základem úspěchu je vlastní právník

"Základem, jak uspět a nemovitost pořídit, je opravdu seriozní realitka s kvalitní právní službou," prohlašuje Tomáš, který se už svého happyendu dočkal. Smlouvy mají s Klárou už podepsané a nic nebrání věnovat se stěhování, které mladý pár nevidí oproti samotnému nákupu nemovitosti jako problém. "Přísloví Lépe vyhořet, než se stěhovat, by se mělo změnit na Lépe se stěhovat, než byt kupovat," směje se Klára.

Kupujete-li nemovitost, zajistěte si dopředu i vlastní právníky. Taková investice se stoprocentně vyplatí. Ani složením zálohy totiž proces nekončí. Pohlídejte si, aby již v rezervační smlouvě byly naznačené základní body kupní smlouvy.

Realitky profitují z toho, že obrazně řečeno sedí na prameni s nemovitostmi a obejít je se zdá téměř nemožné. Vždy se najde nakonec nějaká, která vám vyjde vstříc a koupi šťastně uskutečníte, tak jako Klára s Tomášem. V každém případě počítejte s tím, že vydáte spoustu energie, času i peněz.

jak koupit vytoužený byt a nenaletět

• Novostavby nemusí být zárukou "lepšího bydlení". V Praze existuje například velmi rozsáhlý nový komplex, kde je na poměrně malém prostoru velmi mnoho obyvatel. Vznikající problémy není ale družstvo schopné řešit, protože téměř dvě třetiny bytů jsou v rukou zahraničních spekulantů, kteří se neúčastní schůzí společenství vlastníků a to je tudíž neusnášení schopné. Takové informace vám makléř ani majitel s největší pravděpodobností na prohlídce nesdělí.
• Vyptávejte se sousedů. Nestyďte se si nemovitost obejít, strávit v okolí pár desítek minut a pokud vás cokoliv zajímá, zastavte se na kus řeči s okolními obyvateli. Nevěřili byste, kolik informací mají starší pánové a maminky s kočárky. Popovídejte si s nimi o tom, jak se jim v lokalitě bydlí.
• Na prohlídce nespěchejte. Makléř obvykle kvapí, ale nenechte se strhnout. V klidu si několikrát nemovitost prohlédněte, dělejte si poznámky.
• Poproste majitele a makléře o svolení a pořiďte si vlastní fotografie. Je možné, že si doma všimnete dalších detailů, které jste předtím nezaznamenali.
• Během prohlídky si poznamenejte číslo nemovitosti a jméno majitele. Budete si tak moci vyjet informace z katastru nemovitostí. Je možné, že na byt je uvalena exekuce, o které makléř ani nemusí vědět. Tomáš s Klárou se dokonce setkali s případem, kde o exekuci nevěděla ani manželka majitele, ačkoliv právě to byl hlavní důvod prodeje.
• Prozkoumejte okolí. Ujistěte se, že okolí je stavebně uzavřené, popřípadě, co se v okolí plánuje stavět.
• V případě koupě bytu zkontaktujte bytové družstvo nebo společenství vlastníků. Dozvíte se podrobnosti o domě, majetkových poměrech a plánovaných úpravách. Problematický může být například vlastnický podíl na pozemcích pod domem. Makléři tyto informace odbývají a často jimi ani nedisponují, protože nepředpokládají, že vás taková informace bude zajímat. Proto často uvádějí lepší variantu, než je realita. Prodávající například uvede, že podíl na pozemcích kupující získá, ve skutečnosti ale majetek patří magistrátu a k bytu se nevztahuje.
• Naučte se číst inzeráty jako makléř. Některé používané obraty jsou značně zavádějící. Velmi oblíbené jsou například: snížené přízemí (= první podzemní patro), vhodné k realizaci vlastních představ o bydlení (= vybydlený byt vyžadující komplexní rekonstrukci) nebo vyhledávaná lokalita (= jakákoliv lokalita. Pokud se vám bude zdát divné, makléř vám odvětí, že je vyhledávaná, neboť například vy jste ji vyhledali.)
• Připravte si pevné nervy. Nadhled a velkorysost budete určitě potřebovat. Hledání a kupování bytu bývá adrenalinová záležitost.