Každý, kdo se rozhodne prodat rodinný dům, většinou předpokládá, že zisk z prodeje bude značný. Někdy se však stává, že prodávající má o ceně zkreslenou představu a neuvědomuje si, že jako každý zisk, i výnos z prodeje nemovitosti podléhá zdanění.
Pokud sám není odborník na nemovitosti či právník, měl by si raději sjednat služby realitní kanceláře.
Na čem závisí cena
Ve většině kvalitních realitních kanceláří jsou týmy složené z makléřů, právníka, odhadce a daňového poradce, kteří zaručují, že prodej bude bezproblémový.
Majitel nemovitosti kontaktuje realitní kancelář a ta vyšle makléře, který prohlédne nabízený dům i jeho okolí. Pak ve spolupráci s majitelem zajistí potřebné podklady pro zpracování zakázky a prodej nemovitosti - výpis z katastru nemovitostí, snímek z pozemkové mapy, územní plán pro příslušnou oblast, kolaudační rozhodnutí, základní projektovou dokumentaci pro výpočet užitné plochy a nabývací tituly.
Solidní makléř rozhodně nevysype cenu z rukávu hned po první schůzce, nejvýše může majiteli sdělit svůj odhad. Teprve na základě výše uvedených podkladů realitní kancelář stanoví předpokládanou prodejní cenu - a ta závisí zejména na lokalitě, užitné ploše a technickém stavu.
Roli při prodeji samozřejmě hraje i fakt, jestli je dům již prázdný nebo v něm prodávající stále bydlí. Pak by měl realitní makléř podrobně projednat, dokdy bude moci prodávající případnému kupci nemovitost předat.
O ceně za dům se většinou jedná až na další schůzce přímo v realitní kanceláři. Uvedená prodejní cena by měla být stanovena co nejpřesněji k předpokládané prodejní (tržní) ceně.
Lehká tolerance nad tuto předpokládanou cenu (zhruba do deseti procent) není na závadu, ale příliš vysoko stanovená cena může případného zájemce o koupi odradit již v samém počátku.
Velmi záleží na zkušenosti realitních makléřů, aby po dohodě s majitelem nestanovili cenu příliš vysoko, nebo naopak nízko.
Pozor na daňové dopady
Realitní kancelář by měla majitele podrobně seznámit s daňovými dopady prodeje nemovitosti - vždy jde o daň z převodu nemovitostí, kterou ze zákona platí prodávající a která činí tři procenta buď z uzavřené prodejní ceny, nebo ze znaleckého posudku (vždy se platí z té částky, která je vyšší).
Dále se může jednat o daň z příjmu v případě, že prodej byl uskutečněn se ziskem. Od této daně je prodávající osvobozen tehdy, když k prodeji došlo v době po pěti letech od nabytí nemovitosti.
U rodinných domů (ale také bytů v osobním vlastnictví) je prodávající od této daně osvobozen i v případě, že k prodeji došlo ve lhůtě do pěti let po nabytí, ale prodávající měl v uvedeném domě bydliště po dobu nejméně dvou let bezprostředně před prodejem.
Poradenství je zdarma
Poradenství a konzultace by měla solidní kancelář klientovi poskytnout vždy zdarma. Teprve v řádné smlouvě mezi prodávajícím a realitní kanceláří je dojednána provize za zprostředkování prodeje, obvykle do šesti procent z prodejní ceny.
Počítejte i s daní z přidané hodnoty, která může provizi ještě zvýšit. Standardně by měla realitní kancelář v rámci provize poskytnout veškeré shora uvedené služby, dále vyhledání kupce včetně zajištění prohlídek, zajistit sepsání kupní smlouvy advokátem, doručení kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu.
Dalšími službami může být zpracování přiznání k dani z převodu nemovitostí včetně vyhotovení znaleckého posudku a podání tohoto přiznání na příslušném finančním úřadu a také pomoc při převodu měřičů energií na nového majitele.
Pozor na podvodníky
Prodávající by neměl nikdy uzavírat smlouvu s takovou realitní kanceláří, která akceptuje jakoukoliv jím navrženou prodejní cenu, aniž si realitní makléři nabízenou nemovitost prohlédnou.
|
Co byste měli vědět Peníze složte u notáře Jak postupovat při hypotéce Smlouvu sepisuje advokát |
