Mám panelový byt 3+1, který chci prodat, ale nevím, kolik za něj mám chtít. Dá se to spočítat? Tak zní dotaz čtenářky Věry Kovářové z Prahy.
Rozhodla se totiž, že se nesvěří do rukou realitních makléřů, kteří odhadují ceny v závislosti na aktuální situaci na trhu. Chce si byt "ocenit" sama.
Avšak odborníci na odhady svorně tvrdí: Není to tak jednoduché. Rozhodující je totiž, kolik je kupující za vaši nemovitost ochoten zaplatit, tedy její tržní cena. A tu nelze přesně vypočítat, ale pouze odhadovat na základě znalosti trhu a výsledků pomocných výpočtů.
"Existuje mnoho faktorů, které cenu, za niž se dá nemovitost prodat, ovlivňují," říká soudní znalkyně v oboru nemovitostí Olga Kalábová. "Důležitý je vztah nabídky a poptávky." A ten velmi úzce souvisí s kupní silou obyvatelstva v daném regionu.
"V lokalitách, kde je o bydlení zájem, jako jsou v případě bytů centra velkých měst a v případě rodinných domů okolí velkých měst, jsou ceny úplně jiné než v malé vísce v pohraničí," tvrdí Jiří Thein z developerské společnosti Kuchař&Thein.
Zatímco v Praze je průměrná cena za starší byt kolem 30 000 korun za metr čtvereční, například v Přerově to je jen něco málo přes 10 000 korun.
Nejjednodušší cesta: srovnání
Alespoň k orientační sumě se dá dojít. Nejpřesnější je porovnávací metoda. Ta nám nastíní, co "říká" trh. A právě tuto hodnotu si poměrně snadno můžete odhadnout i sami. Jak na to?
"Nejjednodušším vodítkem je podobná nemovitost ve stejné lokalitě, která byla nedávno prodána nebo je v aktuální nabídce. Tu můžeme porovnat se svou," radí soudní znalec v oboru nemovitostí Jaroslav Kašpar. Dodává však, že při podrobném porovnání by měl být člověk sám k sobě hodně kritický.
"Je třeba si dobře promyslet, co mám ve srovnání se sousedem lepší. Je to například větší výměra pozemku. A co mám naopak horší? Bydlím třeba blízko továrny. Také je důležitá velikost domu, jeho stav, to znamená, zda jde o novostavbu, zda je po kompletní rekonstrukci, nebo je ve špatném stavu. A z toho je nutno vycházet," říká odhadce Jaroslav Kašpar.
Pokud soused nechce říct, za kolik prodává svůj dům, musím se podívat na nabídku jiných domů v okolí, například na internet či do odborných časopisů, nebo počkat, až soused svůj dům prodá, a pak se vydat na příslušný katastrální úřad.
"V katastru nemovitostí jsou všechny smlouvy o prodeji nemovitostí archivovány a je možno do nich veřejně nahlížet," potvrzuje Jaroslav Kašpar.
Existují ještě další metody. Například věcná hodnota říká, za kolik byla stavba postavena a o kolik byla znehodnocena užíváním. Výnosovou metodou zjistíme, zda je pro nás výhodnější nemovitost pronajímat, nebo prodat.
Prim hraje lokalita
Lokalita může cenu nemovitosti ovlivnit přímo dramaticky. Například za velmi luxusní dům v naprosto nezajímavé lokalitě nemusíte dostat ani tolik, na kolik vás dům při stavbě opravdu přišel. Naopak na starém domečku, třeba i v nepříliš dobrém stavu, ale nacházejícím se na některé z takzvaných dobrých adres, můžete hodně vydělat.
Svou úlohu hraje i to, kde je dům v konkrétní lokalitě situován. Například vila u hlavní silnice nebo u kravína nemůže mít tutéž hodnotu jako stejná stavba na stejně velkém pozemku v klidné části obce, s výhledem do lesa. Neméně důležitá je také dostupnost MHD, lékaře či obchodů.
O ceně rozhoduje pozemek
U rodinných domů tržní cenu výrazně ovlivňuje pozemek. "Záleží nejen na tom, jak je velký, ale i jak je situovaný. Samozřejmě čím větší, tím lepší, i když ideální velikost je u rodinného domu dva tisíce metrů čtverečních," říká Jaroslav Kašpar.
Zároveň je obecně větší zájem o mírně svažité plochy s orientací na jih či jihozápad. Cenu mohou zvýšit i další stavby, jako je například garáž, zahradní altán, bazén či přístřešek. Avšak nijak výrazně. Důležité je stáří a stavebně-technický stav nemovitosti.
"Cena domu klesá v závislosti na stáří o deset až dvacet procent prvních deset let," vysvětluje Petr Vosmík z Českomoravské realitní. Roli hraje i pojetí stavby. Architektonicky hodnotný dům může být ve srovnání s obyčejným až o padesát procent dražší.
Cena může jít výrazně dolů
Existuje také spousta faktorů, které tržní cenu naopak snižují. Například se dům nachází v zátopové oblasti, pozemek leží v ochranném pásmu plynového vedení či třeba elektrické vedení prochází přímo přes zahradu a podobně. Stejně tak se bude hůře prodávat dům s nějakou poruchou, například s narušenou statikou či s výskytem radonu. Odstranění závad totiž může být velmi nákladné.
Na hodnotě domu jistě nepřidá ani lokální vytápění na dřevo, staré elektrorozvody, kontaminovaná studna či stará odpadní jímka. Poměrně zásadně mohou cenu směrem dolů ovlivnit i věcná břemena, například dožití určité osoby či průchod přes pozemek pro souseda.
U bytů je odhad snazší
O něco jednodušeji si odhadnete cenu bytu. Odpadá zde aspekt pozemku. Rozhodující je opět lokalita. Druhým nejdůležitějším faktorem je, v jakém domě se byt nachází. Nejdražší jsou pochopitelně novostavby, následují starší cihlové domy a cenově nejníže stojí paneláky.
Cenu ovlivňuje rovněž celkový stav domu, v němž se byt nachází. Praskne-li například v domě každou chvíli nějaká stoupačka nebo vyhoří staré elektrické rozvody, nepomůže vám ani sebelepší stav bytu.
Naopak výhodou je například terasa či balkon, sklep, orientace bytu na slunné strany, kabelová televize, vysokorychlostní připojení na internet nebo výtah v domě. Ne však výraznou. Nejvíce totiž záleží na tom, co očekává kupující a kolik je za to ochoten zaplatit.
|
Co zvyšuje cenu domu: |
|
Lokalita Poloha Velikost Infrastruktura Typ Architektura Celkový stav Vytápění Výhled Zdivo Tvar a orientace Velikost pozemku Vzrostlé stromy, vlastní studna, dobré oplocení, garáž, sklep, terasa, krb, vybavení interiéru, bazén |
|
Cenu bytu ovlivňuje: |
|
Lokalita Infrastruktura Cihlový dům Panelový dům Dům s výtahem Dům bez výtahu Nejnižší ceny Celkový stav domu Stav bytu |
