| Provize: opravdu zasloužená odměna? - čtěte ZDE |
Potřebujete prodat byt či dům? Pak máte dvě možnosti. Buď to zkusíte sami, nebo si najmete realitní kancelář.
Řada lidí se jen při této představě otřese odporem, oni nebo jejich známí naletěli podvodníkům, a nakonec přišli nejen o iluze, ale mnohdy i o spoustu času a peněz.
Bohužel, realitní trh v Česku není prakticky nijak legislativně regulován. "Realitní činnost může provozovat každý, kdo investuje tisíc korun do živnostenského listu,“ říká Tomáš Kučera z firmy Original Reality.
Výsledek? Čtyřicet tisíc vydaných živnostenských listů a nepřehledná "džungle" realitních kanceláří a samostatných makléřů. Opatrnost je tedy na místě.
Na co si dát tedy pozor? Jak vybrat realitku, která vaši nemovitost rychle a dobře prodá?
Nejlepší je doporučení, ale řiďte se vlastním rozumem
Hana Dohnálková z Prahy už přes realitní kancelář prodávala dva byty. Sama podniká a na vyřizování a inzerování čas nemá. Obě nemovitosti se prodaly do tří měsíců a za slušnou cenu, ale Dohnálková úplně spokojená nebyla.
"Vybrala jsem si firmu, kterou mi poradila kamarádka. Musím říct, že co slíbili, to udělali, ale trochu mne zklamalo, že v momentě, kdy jsem jim zaplatila provizi, už na mne neměli tolik času - takže jsem je pak musela dost uhánět, aby ještě přepsali energie, samotné se mi na plynárny a elektrárny nechtělo,“ vzpomíná Dohnálková.
Doporučení je i podle odborníků na realitní trh nejlepší způsob, jak vybírat. Pokud v okolí nikoho s podobnými zkušenostmi nemáte, musíte se spolehnout na vlastní úsudek.
Projděte realitní servery a všímejte si, jak a které realitní kanceláře v nich inzerují. Projděte i webové stránky jednotlivých realitních společností. Uvidíte jejich celkovou nabídku, zjistíte, jaké služby nabízejí.
"Můžete se z nich dovědět také mnohé o jejím přístupu ke klientovi,“ říká Zdeněk Macháček z Mexx Reality.
Přihlédnout můžete i k tomu, zda je kancelář v Asociaci realitních kanceláří. Názory na postavení a sílu této organizace se mezi realitními kancelářemi různí.
"Asociace zastupuje jen zlomek realitních kanceláří v České republice, mezi kterými chybějí dokonce i velcí hráči českého realitního trhu,“ říká například Michal Pitucha z realitní kanceláře Sting.
Zajděte přímo do sídla realitní kanceláře
Nebuďte líní a zajděte přímo do sídla realitní kanceláře a navštivte jich nezávazně několik. Ano, většina realitek vyšle makléře velmi ochotně k vám domů, ale z jeho řečí se nedozvíte, zda zastupuje velkou společnost, nebo jde o minifirmu jednoho muže.
Petr Illetško z AAABYTY.CZ odrazuje před podnikavci, kteří obchody "realizují" pouze přes internet ze svého obývacího pokoje.
Ano, i mezi nimi se samozřejmě najdou profesionálové, ale jistotu, že jsou napojeni na schopné právníky, notáře, finanční poradce, bankovní ústavy a mají potřebné kontakty na úřadech, nemáte.
I když ani to, že je kancelář velká a má mnoho poboček na dobrých místech, samozřejmě není 100% zárukou.
"Napovídá to však tomu, že kancelář je silná a může vaši nemovitost nabídnout velkému počtu klientů,“ vysvětluje Petr Podlešák z Remax Alfa.
Ptejte se, ptejte se a dobře naslouchejte
Dobrý makléř vás seznámí se způsobem práce firmy.
Musí poskytnout informace týkající se rozsahu služeb, výše provize, předat návrh zprostředkovatelské smlouvy k prostudování.
"Rovněž by vám měli předložit patřičné dokumenty, jako je například pojištění rizik pro případ, že by se takzvaně 'něco stalo'. Kancelář by také měla mít reklamační řád či pravidla svého chování, takový etický kodex,“ uvádí Kučera.
Důležitá je i výše provize. Poradenství a konzultace by měla solidní kancelář klientovi poskytnout vždy zdarma.
Teprve v řádné smlouvě mezi prodávajícím a realitní kanceláří je dojednána provize za zprostředkování prodeje, obvykle do šesti procent z prodejní ceny. Počítejte i s daní z přidané hodnoty, která může provizi ještě zvýšit.
Zeptejte se rovněž, jakým způsobem bude kancelář nemovitost inzerovat a kde, jak zajistí výplatu kupní ceny, jak bude pokračovat v práci, až najde kupce, jakou cenu může za prodej dosáhnout.
"Položte i méně obvyklé otázky, třeba jaké daně budete muset při prodeji zaplatit," radí Podlešák. Profesionální makléř by měl bez problému na všechny odpovědět.
Zajímejte se také na samotný průběh celé akce. Pokud realitní makléř nepřijde a nabízenou nemovitost si detailně neprohlídne a nenafotí, je něco v nepořádku.
"Seriózní kancelář u nemovitosti obratem ověří technické informace a veškeré doklady,“ říká Illetško.
Kvalitní realitní kancelář by měla disponovat vlastními právníky a mít dobrou pověst. "Taková společnost zejména striktně odděluje peníze klientů od svých vlastních finančních prostředků,“ upozorňuje David Černík z Maxima Reality.
To znamená, že složenými a nezúčtovanými financemi klientů nepokrývá vlastní náklady na provoz. O výsledcích hospodaření se můžete přesvědčit i sami - nahlédnutím do sbírky listin v obchodním rejstříku, kde jsou její hospodářské výsledky, účetní závěrky a výroční zprávy k dispozici. Bude-li v pořádku i toto, můžete se bez větších obav do obchodu pustit.
|
Podle čeho poznáte podvodníky a nepoctivce Co svědčí o solidnosti realitní kanceláře |
Co všechno pro vás realitní kancelář zařídí
Připraví doklady a dokumentaci k nemovitosti
Majitel nemovitosti kontaktuje realitní kancelář, a ta vyšle makléře, který prohlédne nabízený dům i jeho okolí. Pak ve spolupráci s majitelem zajistí potřebné podklady pro zpracování zakázky a prodej nemovitosti - výpis z katastru nemovitostí, snímek z pozemkové mapy, územní plán pro příslušnou oblast, kolaudační rozhodnutí, základní projektovou dokumentaci pro výpočet užitné plochy a nabývací tituly.
Stanoví nejlepší možnou cenu a prodá
Solidní makléř rozhodně nevysype cenu z rukávu hned po první schůzce, nejvýše může majiteli sdělit svůj odhad. Teprve na základě výše uvedených podkladů realitní kancelář stanoví předpokládanou prodejní cenu - a ta závisí zejména na lokalitě, užitné ploše a technickém stavu.
Roli při prodeji samozřejmě hraje i fakt, jestli je dům již prázdný, nebo v něm prodávající stále bydlí. Pak by měl realitní makléř podrobně projednat, do kdy bude moci prodávající případnému kupci nemovitost předat.
O ceně za dům se většinou jedná až na další schůzce přímo v realitní kanceláři. Uvedená prodejní cena by měla být stanovena co nejpřesněji k předpokládané prodejní (tržní) ceně.
Lehká tolerance nad tuto předpokládanou cenu (zhruba do deseti procent) není na závadu, ale příliš vysoko stanovená cena může případného zájemce o koupi odradit již v samém počátku.
Velmi záleží na zkušenosti realitních makléřů, aby po dohodě s majitelem nestanovili cenu příliš vysoko, nebo naopak nízko.
Zajistí kompletní právní převod nemovitosti
Standardně by měla realitní kancelář v rámci provize poskytnout veškeré shora uvedené služby, dále vyhledání kupce včetně zajištění prohlídek, zajistit sepsání kupní smlouvy advokátem, doručení kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu.
Dalšími službami může být zpracování přiznání k dani z převodu nemovitostí včetně vyhotovení znaleckého posudku a podání tohoto přiznání na příslušném finančním úřadu a také pomoc při převodu měřičů energií na nového majitele.
