Jak se žije s hypotékou

Zakoupení vlastní střechy nad hlavou bývá - vzhledem k cenám bytů a rodinných domků v porovnání s příjmy většiny české populace - bez využití hypotéky či jiných typů úvěru velmi obtížné. Umíte však reálně odhadnout své možnosti?

Hypoteční úvěry dnes jednotlivé hypoteční banky nabízejí v řadě modifikací, aby si každý mohl vybrat svou variantu. Hypotéky se tak spolu s dalšími druhy úvěrů a leasingem stávají běžnou součástí našich životů. V tom však může být začátek problémů: bývá totiž podstatně obtížnější dluhy zaplatit, než si peníze půjčit.

Jak vycházet s dluhy
Výrazný pokles úrokových sazeb v poslední době spolu  s výrazným růstem cen nemovitostí představují dva hlavní faktory, proč většina kupujících, zejména pak mladých rodin, sáhne při koupi bytu sáhnout po hypotéce. Život s dluhy je však jiný než bez nich. Musíte překonat zejména počáteční období, než si na novou realitu zvyknete.

Ve vyspělém světě mají oproti nám jednu výraznou výhodu - zkušenosti. V našich podmínkách jsme, co se týče půjček, ještě relativně nedávno znali leda tak televizi na Multiservis a novomanželskou půjčku. Nabídka dnešních možností, jak se zadlužit, je neporovnatelná.

Petr 40 let, ženatý, 2 děti

Hypotéku na dům blízko Karlových Varů jsme si vzali před pěti lety. Potřebovali jsme půjčit 1 800 000 korun, a to na 20 let. Jedna dcera chodila do školky a druhá do školy, takže jsme s manželkou vydělávali oba. Věděli jsme zhruba do čeho jdeme, ale výpočty, zda na to máme, nejsou všechno. Začátky byly těžké, teď už jsme si zvykli a víme, že musíme šetřit. Po pěti letech se nám sazba snížila, a tak si náš rodinný rozpočet polepšil asi o tři tísíce měšíčně.

První pravidlo, které byste si měli uvědomit, je jednoduché: bydlení představuje nejzákladnější potřebu. Jeho financování by proto mělo mít prioritu, třeba i před nákupem luxusnějšího vozu. Kdo se ho nechce vzdát, měl by jeho pořízení na leasing odložit alespoň o nějaký čas.

Do doby, než zjistí, jak se rodinný rozpočet vypořádá se splátkami hypotéky. Kumulace splátek je totiž nebezpečná past. Hypotéka bývá v naprosté většině případů dlouhodobý typ úvěru na dvacet i více let. Přestože příjmy obvykle v čase rostou, většina lidí zažije období, kdy je tomu naopak.  Stačí dočasná ztráta místa, nemoc...

Hypotéka je ale kalkulována na určitý příjem, jehož přinejmenším zachování se předpokládá po celou dobu jejího splácení. To je anuitní neboli má konstantní výši splátek. Samozřejmě, jejich měsíční výše se také časem mění, ale až po ukončení období takzvané fixace úrokové sazby. Tedy v důsledku změny úrokové míry.

Pokud úroková sazba za několik let vzroste, což vzhledem k její stávající nízké úrovni nelze zdaleka vyloučit, zvýší se i vaše splátky. Je-li hypotéka kalkulována „na těsno“ a měsíčně nezbývá příliš peněz na běžnou útratu, pak i relativně malý výkyv v příjmech nebo nákladech může ohrozit vaše platební možnosti.

Jan 35 let, ženatý, 1 dítě

Ještě než jsme měli dítě, vzali jsme si s manželkou hypotéku na byt v Praze. Potřebovali jsme částku 2 miliony, 1 milion jsme měli z vlastních zdrojů. Teď už je to čtyři roky, co splácíme. Život s hypotékou je pro nás pořád složitý. Ze začátku jsme spláceli i vybavení domácnosti, takže dovolená či nějaké užívání nepřipadalo v úvahu. Když jsme si trochu polepšili, rozhodli jsme, že si pořídíme dítě. Ovšem bez platu manželky to bylo těžké, tak musela brzy nastoupit opět do práce. Není to jednoduché, ale jsme rádi, že máme pěkný byt, který bude za 15 let náš.

Bez rezervy riskujete
Zní to sice poněkud nelogicky, ale pokud se rodina zadlužuje, měla by pro ni být určitá finanční rezerva samozřejmostí. Důvod? Zejména nečekané výkyvy v příjmech či výdajích. Míra harmonie, jak se rodina s dluhy vypořádá, a zároveň finanční stability bývá asi nejvíce ovlivněna schopností odříci si určité věci.

Každý dluh totiž něco stojí. Jeho cenou je úrok. Vždy si spočítejte, kolik ročně zaplatíte na úrocích i na poplatcích spojených s úvěrem. Právě v tomto kontextu je dobré zvážit, zda s novým bytem pořizovat i další nákladnější položky, či nikoli. Pokud jejich nákup o něco odložíte a vezmete si tak o něco nižší hypotéku, výrazně ušetříte na úrocích, které se splácí z nižšího základu poskytnutého úvěru.

Nabídku hypoték je tak třeba posuzovat podle dvou základních kritérií: podle procentní sazby, kterou je hypoteční úvěr zatížen, a výše poplatků, jež si banky za vyřízení úvěru účtují. I relativně malý rozdíl ve výši úroku může při vyšším úvěru znamenat statisícový rozdíl. Obecně platí, že čím složitější a zdánlivě „propracovanější“ je struktura poplatků, tím snáze se v ní zákazník ztratí.

Martin 29 let, ženatý, bezdětný

Vzhledem k slušným příjmům jsme s manželkou bez problémů získali hypotéku na dům za Prahou. Půjčili jsme si 3 miliony korun. Splácet budeme dvacet let. Jediné, z čeho máme strach, je období, kdy bude manželka na mateřské. Pokles příjmu manželky z 25 000 korun čistého na necelé čtyři tisíce bude citelný. Tak se na tu dobu snažíme už teď ušetřit nějaké peníze.

Velmi ošidné bývají poplatky stanovené v desetinách nebo promile z poskytnutého úvěru. Zdánlivé nic, které se krčí za nulou po desetinné čárce, ale které  máte platit každý měsíc a navíc z původní výše úvěru, může při dvacetiletém úvěru představovat desítky tisíc - a v podstatě za nic. Vždy si proto vše spočítejte v absolutních částkách za celou dobu předpokládaného splácení hypotéky, nebo alespoň za rok!

Rovněž platí, že čím kratší dobu dluh splácíte, tím méně zaplatíte na úrocích. Záleží však na tom, jak vysoké částky si můžete dovolit měsíčně splácet.

Z hlediska příští výše splátek je podstatná doba, na níž si úrokovou sazbu „zafixujete“. Tento časový úsek bývá u většiny bank omezen dobou pěti let. Při současných nízkých úrokových sazbách bude vhodné zvolit co nejdelší délku fixace, sazby již nemají příliš prostoru pro další pokles. Nebezpečí růstu je naopak mnohem pravděpodobnější.

Další informace najdete v Living 9/2005

Kde vzít na nový domov