Jak hladce zvládnout rekonstrukci kuchyně
- čtěte ZDE
Výběr dodavatele (zhotovitele)
Dobrá volba zhotovitele rekonstrukce je zásadní pro úspěch celé akce. A je to opravdu nelehký úkol. Volit můžeme mezi jednotlivými řemeslníky a firmami, které nabízejí rekonstrukce tzv. na klíč. Oba způsoby realizace přestavby mají svá pro a proti. Při najímání jednotlivých řemeslníků pravděpodobně ušetříme nějakou tu korunu, nicméně nás čeká složitá organizace celé akce. Pokud si zaplatíme rekonstrukci koupelny na klíč, neměli bychom se teoreticky o nic starat.
Základem pro naše rozhodování je poměr mezi cenou a rozsahem prací, které daná firma nabízí. Proto vždy požadujeme, aby nám firma (nebo řemeslník) předložila podrobný položkový rozpočet. Abychom porovnávali porovnatelné, je vhodné své představy o koupelně dobře promyslet a nejlépe sepsat. Všem účastníkům výběrového řízení pak dáme stejné zadání. Z rozpočtu by mělo být patrné, kolik stojí práce a kolik materiál. Dále by z něj mělo být patrné množství každé činnosti, tj. kolik m2 obkladu či zdiva rozpočet zahrnuje.
"Ptejte se, zda předložená cena zahrnuje opravdu veškeré náklady na rekonstrukci. Zda v něm nechybí doprava, přesun hmot, likvidace suti," doporučuje Ing. Koubová ze společnosti Kouba Interier. Cena by měla též zahrnovat vyhotovení patřičných revizních zpráv - obvykle je to revizní zpráva elektro, revize plynu, tlaková zkouška vody, zkouška těsnosti kanalizace, doklad o likvidaci suti.
Dalším hlediskem jsou reference. Ne vždy platí, že nejlepší je doporučení od známých či příbuzných. Pojem spokojenost i představa o kvalitě práce může být u různých lidí různá. Nechte si tedy předvést kvalitní fotografie z realizací. Ideální je možnost navštívit buď stavbu, která zrovna probíhá, nebo kontaktovat nějakého zákazníka.
Zajímejte se též, jak stavba probíhá, jak je organizovaná. Jaké osoby se budou pohybovat přímo na stavbě, zda se počítá s nějakými kontrolními dny, jak vypadá zahájení a ukončení stavby, jak je to s úklidem. Samozřejmostí je denní hrubý úklid společných prostor (výtah, chodba) a závěrečný úklid rekonstruované koupelny.
Smlouva o dílo
Smlouva o dílo je základním dokumentem, který přesně specifikuje podmínky spolupráce mezi objednatelem a zhotovitelem a určí rozsah prací. Zároveň slouží jako podklad při řešení možných sporů.
Návrh smlouvy nám ve většině případů předkládá stavební firma, zhotovitel. Abychom nesplakali nad výdělkem, pojďme si podrobněji probrat body, které by ve smlouvě určitě neměly chybět.
| Zhotovitel Ve smlouvě by měl být uveden přesný název či jméno zhotovitele, jeho IČO, DIČ, adresa. Údaje se dají ověřit na www.justice.cz nebo na www.rzp.cz. Zde také zjistíte, jestli má zhotovitel oprávnění na práci, kterou pro vás bude dělat. Zajímejte se o to, jestli osoba, se kterou jednáte, je oprávněná smlouvu podepsat, případně si nechte předložit její zmocnění. Ve smlouvě by měla být uvedena konkrétní osoba včetně kontaktů, jednající jak ve věcech smluvních, tak ve věcech technických. Jakýsi náš "styčný důstojník", na kterého se během realizace budeme obracet. Objednatel Jméno a bydliště objednatele. Místo plnění Adresa a číslo bytu, kterého se rekonstrukce týká. Termín Datum zahájení prací, datum dokončení prací. Zakázka zpravidla končí předáním a převzetím hotového díla. Přejímka má svá pravidla a rozhodně by z ní měl být pořízen zápis, tzv. předávací protokol. Platební podmínky Platební podmínky specifikují domluvenou cenu za dílo a rozložení plateb za dílo. Zásadně bychom neměli platit celou částku předem, platby by měly co nejvíce kopírovat průběh prací. Stavební společnosti obvykle požadují zálohu, která se pohybuje ve výši 10-50 % z ceny. Další platba by měla proběhnout až na základě dokončení dílčích prací. Doplatek bychom neměli platit dříve, než je dílo předané. Pokud při přejímce narazíme na nějaké nedodělky, poslední splátka by měla být vázána až na jejich odstranění. Vícepráce Vícepráce znamenají samozřejmě více nákladů. Aby se nám cena za dílo nevymkla kontrole, ve smlouvě by měl být specifikován postup při provádění víceprací. Zásadní je, že pokud nastanou vícepráce, zhotovitel nás před jejich provedením musí informovat o jejich ceně a vlivu na termín dokončení. Pokud s navrženým budeme jako objednatel souhlasit, měli bychom to stvrdit písemně (do stavebního deníku nebo jako dodatek ke smlouvě). Ve smlouvě by mělo být uvedeno, že objednatel není povinen platit vícepráce, které písemně neodsouhlasil (včetně jejich ceny). Smluvní pokuty Smluvní pokuty by měly být svou výší vyrovnané. Nás jako objednatele může čekat pokuta za pozdní úhradu faktury, případně za odstoupení od smlouvy těsně před zahájením prací. Zhotovitel by měl být pokutován zejména za nedodržení termínu dokončení. Vhodné je, když se pokuty vážou i k nedodržení termínu odstranění vad a nedodělků. Rozsah prací Ve smlouvě by měl být rozsah prací specifikován co nejpřesněji a nejpodrobněji. Samozřejmostí je ke smlouvě přiložený položkový rozpočet a projektová dokumentace plánované stavby. Ideální je, když je přiložen i kladečský plán obkladů, případně popis nějakých netradičních požadavků, které jste si s realizační firmou domluvili. Záruky Zákonem stanovená záruka na stavební práce je 24 měsíců. Smluvně může být samozřejmě určena i delší. Jelikož objednatel je v případě rekonstrukce osoby soukromá osoba, smlouva by měla vycházet z občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.). |
Samotný průběh stavby
Odborníci doporučují se na rekonstrukci bytového jádra náležitě připravit. Začněte návštěvou sousedů. Stavba je přece jen bude mírně obtěžovat, a pokud je informujete dopředu o začátku a konci prací, vyhnete se nepříjemným scénám.
V bytě pak zcela vyklidíme místnosti, kterých se rekonstrukce týká. Nezapomeňte, že řemeslníci se nebudou pouze pohybovat v koupelně a na WC. Někde musí mít též složený materiál a nářadí. Ostatní místnosti doporučujeme zamknout a zalepit spáry dveří lepenkou. Pokud máte uvnitř věci citlivé na prach (elektroniku, PC apod.), zakryjte i je fólií. Prach ze stavby se bohužel dostane téměř všude. Věnujte též pozornost přístupové cestě k bytovému jádru a choulostivé věci též dobře zakryjte - například polstrování vstupních dveří, předsíňovou stěnu.
Průběh rekonstrukce bychom měli pravidelně kontrolovat. Ideální je kontrolní schůzka přímo s odpovědným pracovníkem firmy. Na takovémto kontrolním dnu se většinou projdou a zhodnotí doposud provedené práce a provede se zápis do stavebního deníku. Zároveň je možnost vyjasnit si možné dotazy. Ze schůzky by měl být proveden zápis ve stavebním deníku.
Narazili jsme na stavební deník. Je to dokument, který nesmí chybět na žádné stavbě. Zapisuje se do něj především postup prací. Zároveň ale slouží vám - pokud máte jakoukoliv připomínku k průběhu stavby, neváhejte ji do deníku zapsat. Též pokud si domluvíte nějakou změnu nebo úpravu navíc, proveďte zápis. Není nic nepříjemnějšího než dohady typu "ale vy jste mi slíbil" nebo "on říkal že". Prostě co je psáno, to je dáno.
K průběhu stavby platí ještě jedno doporučení. Pokud máte jakoukoliv pochybnost nebo nejasnost, nenechávejte si ji pro sebe a okamžitě ji konzultujte s pracovníkem firmy. Rekonstrukce koupelny bývá otázkou 7-10 dní, proto není na místě s pochybnostmi příliš váhat. Ne vždy se také vyplatí nechat si radit od "zkušeného" souseda či strýce. Češi jsou národ stavitelů, snad každý v životě něco postavil nebo opravil - na chatě, chalupě, v bytě. To ovšem neznamená, že každý je v daném oboru odborníkem.
Vyplatí se si z průběhu stavby provádět podrobnou fotodokumentaci, a to nejlépe denně. Zejména se zaměřte na konstrukce, které přijdou zakrýt - rozvody vody a odpadu, elektroinstalace. V případě sporu jsou fotografie k nezaplacení.
Dokončení, předání
Po dokončení rekonstrukce přichází na řadu přejímka. Je to schůzka na místě stavby, kdy se sejde objednatel se zhotovitelem. Společně projdou hotové dílo, a pokud je vše v pořádku, sepíší předávací protokol. V předávacím protokolu mohou být uvedeny případné drobné vady. Vždy trvejte na tom, aby u nich byl připsán konkrétní termín jejich odstranění.
Přejímka díla není jen nějaká formalita. Je to vlastně potvrzení toho, že dodavatel vůči vám splnil své závazky. Věnujte jí proto náležitou pozornost a dílo podrobně zkontrolujte.
Po dokončení díla požadujte revizní zprávy, které jsou potvrzením správného provedení:
revizní zpráva elektro
revizní zpráva plynu (pokud byl upravován)
protokol o tlakové zkoušce vody
protokol o zkoušce těsnosti kanalizace
Po úspěšné přejímce by vám zhotovitel měl předložit závěrečné vyúčtování. V něm by měl být uveden skutečně spotřebovaný materiál a skutečně provedená práce. Vyúčtování by pro vás nemělo být žádným překvapením, o jakékoliv možné změně ceny byste měli být informováni již v průběhu stavby. Zhotovitel není povinen platit práce, které si neobjednal - tedy vícepráce, o kterých vás nikdo neinformoval a rovnou je provedl.
Na závěr lze zopakovat zásadní doporučení, a to držet se úsloví "co je psáno, to je dáno". Bohužel se najdou i firmy, pro které je smlouva cár papíru a doslova spoléhají na to, že se pro pár desítek tisíc soudit nebudete. Obchod je vždy též i o vzájemné důvěře. Chce to tedy obrnit se trpělivostí a pevnými nervy. Pokud chystáte nákladnější rekonstrukci a nejste si jisti, zda všechno zvládnete, vyplatí se připlatit si za stavební dozor, který vás bude zastupovat v odborných otázkách.
