Vždy je dobré nemovitost důkladně technicky prověřit. Doporučuje se s prohlídkou začít již před vstupem do bytu samotného. Neměli bychom zapomenout, že si kupujeme také příslušenství a podíl na společných prostorách domu a jeho technickém vybavení.
Mnohé náklady spojené s údržbou domu mohou nepříjemně překvapit, zvláště pokud s nimi nepočítá fond oprav. Měli bychom si dobře prohlédnout fasádu domu. Je poničená, v případě objektů, které nejsou historicky cenné, má provedenou dodatečnou tepelnou izolaci? Je dobré si také všímat stavu soklu, sklepů či půdy (pokud se na půdu dostaneme).
Co lze najít při prohlídce bytu |
Vlhkost je jedním z problémů, který se může při zběžné prohlídce jevit jako maličkost: drobné opadání omítky, zatečení na trámech. Tolik domů má podobné projevy, že to považujeme za normální stav. A přesto, pokud jsou trámy ztrouchnivělé a vlhkost ničí omítku a stěny, mohou jít náklady na výměnu a opravy do statisíců korun.
Stejně tak opravy zničených historických fasád mohou společenství vlastníků nepříjemně překvapit zvýšenými náklady. Vždy je nutné se zajímat o to, kolik se do fondu oprav přispívá, případně jak jsou plánované rekonstrukce, existuje-li plán revitalizace domu.
Pozdější nutné přístupy a stavební úpravy v interiéru bytu vlivem odsouhlasených stavebních úprav jsou zatěžující a nepříjemné. Příkladem jsou rekonstrukce a výměny stoupacích vedení v domě, které vás budou bolet zejména tehdy, pokud si před tím pořídíte novou koupelnu.
V souvislosti s fondem oprav je nutné zjistit, zda lodžie, balkony a terasy, které náleží bytu, jsou přímým vlastnictvím či jen v trvalém užívání daného vlastníka bytu. V případě přímého vlastnictví mohou být náklady na opravu poškozeného zábradlí nebo zatečení do sousedních bytů připsány budoucímu majiteli.
Konflikt mezi provedením obkladu do standardem definované výše 1,8 m a dřevěnou obložkou dveří. Výsledkem je nespokojený klient a obložka, která nahoře pruží a ničí se.
Plastové okno v panelovém domě je nainstalované na vnitřní líc stěny. Riziko prochládání spáry, kondenzace vlhkosti, rozvoje plísní. Na těsnění zasklení jsou stopy plísně.
Zvláště pak pokud není provedená důkladná rekonstrukce. U zábradlí také hrozí ztráta stability konstrukce a vážný úraz. Náklady na opravy zatékajících teras, lodžií či balkonů se mohou vyšplhat až na desítky tisíc korun.
Hluk od sousedů a problémy s topením
Zvláštní kapitolou je akustika staveb. Jednou z možností je provést měření. Nezřídka je však neproveditelné, protože do sousedního bytu není umožněn vstup. V tomto případě lze akustiku hodnotit pouze nepřímo, na základě fotografií ze stavby či se dotázat majitelů okolních bytů.
Důležitý je také hluk okolí. Vždy je lepší, pokud místo navštívíte pozdě odpoledne, abyste zjistili hluk z okolních bytů a chodeb. Vibrace potrubí u sousedů či hluk z ulice hrají nezanedbatelnou roli. Náklady na akustická opatření mohou být enormní a technické řešení náročná, ne-li nemožná. V případě novostaveb kupujícího chrání vyhlášky, které přímo předepisují požadovanou vzduchovou neprozvučnost.
Byt v podkroví. Zatéká do něj ventilačním potrubím. Nutno opravit napojení potrubí, ideálně bočně.
Prostor pro umístění pračky v novém bytě. Běžná pračka má rozměry 600 x 600 mm. Naměřeno 595 mm. Nutno přebourat, případně instalovat pouze úzkou pračku s horním plněním.
Skryté vady na vás mohou číhat v otopném systému. Při prohlídce nemáte možnost zjistit, jakým způsobem jsou provedeny rozvody, zda vyhřátí bytu trvá dlouho či není-li chladnutí a ohřívání systému doprovázeno nepříjemnými hlasitými zvukovými projevy.
Odborník dokáže zkušeností odhadnout, je-li zdroj tepla dostatečný vzhledem k velikosti bytu či potřebám ohřevu vody. Na vady, které jsou skryté, jako jsou například rozvody či návrh systému je ovšem potřeba myslet již při sestavování a podpisu smlouvy.
Hledáme další zájemce Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte s námi. |
Kupříkladu při koupi bytu na jaře nemusí být ani záruční doba na starší nemovitosti, daná občanským zákoníkem, dostačující k tomu, abyste problém odhalili.
Doporučujeme také kontrolu prostoru stoupacích šachet a vedení. Těsnění montážní pěnou pod stropem neutěsní kouř a případný žár požáru u sousedů či u vás.
Ve valné většině bytů je prostor šachty součástí bytu a měl by být od okolních bytů oddělen. Je dobré se zajímat i o celkové požární řešení bytu.
Například špatně provedená dělicí předstěna ze dřeva nebo příliš tenkých tvárnic, vzniklá při rozdělení velkého bytu na dva, oheň nezastaví a dokonale vás seznámí se zvyky a zvukovými projevy sousedů.
Výměna oken: plíseň a vlhkost
Některé rekonstrukce, zejména výměna oken, nejsou provedeny komplexně a jako nový majitel musíte počítat s dodatečnou investicí. Okna nebývají, zejména v panelákových bytech osazena správně, jsou umístěna na vnitřním líci stěny. V takovém případě může prochládat stěna v jejich okolí.
Zejména plastová okna, která jsou naprosto těsná při nedostatečném větrání, mohou přispívat ke zvýšené vlhkosti a tvorbě plísní. Oprava, která znamená jejich přemontování a dodatečnou izolaci, se pohybuje u bytu běžné velikosti i okolo 40 tisíc.
Nesprávné provedení okna, tvar ostění neumožňuje obtékání teplým vzduchem. Na skle kondenzuje vnitřní vlhkost a dále ničí okno a ostění.
V zájmu úspor nákladů rekonstrukce často nedojde k úpravě nadpraží. Máte sice kvalitní dřevěné či plastové okno s izolačními skly, ale v nadpraží dochází k vlhnutí a chladnutí stěny, neboť ocel nad oknem není nijak ochráněna. Okno je nutné vnímat jako systém, pokud není upraven vnější parapet a ostění, může docházet k zatékání, vlhnutí a pronikání chladu. Náprava si opět vyžádá nemalé dodatečné investice.
Úskalí koupelny
Byt by měl mít prostory dimenzované tak, aby se do nich dalo snadno umístit standardní vybavení. Pokud je v koupelně sprchový kout s masážním panelem, vyplatí se zkontrolovat si, jak je osazený. Zejména výrobky atraktivních zakulacených tvarů nepřiléhají ke stěnám a vzniklé skuliny je téměř nemožné vyčistit.
Potíže mohou nastat i s místem pro pračku. Vyplatí se zkontrolovat jeho rozměry. Běžná pračka má velikost zhruba 600 × 600 mm a místo pro ni musí s tímto rozměrem počítat, stejně tak jako s prostorem pro vývody a odvod vody. Bourání a zvětšování prostoru představuje další zbytečný náklad.
Stejně tak je nutné vědět, že rozměry v bytě jsou dány potřebami osob, které byt užívají. Například vzdálenost mezi záchodem a dveřmi musí být alespoň 300 mm. V opačném případě musíte záchod různě překračovat. Vybourání a otočení dveří stojí 10-15 tisíc korun.
Potrubí od toalety souseda jako součást interiéru bytu. Vzhledem k výšce a provedení větrání není možné udělat podhled. V případě zatečení vyteče obsah potrubí přímo do koupelny.
Potrubí ano, ale jen to vaše
V bytě také nemají být jiná vedení a potrubí než ta, která do bytu náleží. Odpad sousedovy toalety je nejen nepříjemný pohledově, ale také může vytéct přímo do vaší koupelny nebo záchodu.
Je dobré mít se na pozoru, jsou-li v bytě části stěn neomítnuté, zvláště v novostavbách. V případě, že jde o obvodové stěny či mezibytové stěny, nemusí vyhovět akustické parametry.
Výrobce materiálu posuzuje stěnu jako systém včetně správné omítky. Při našich kontrolách se nám již stalo, že nezapravenou mezerou mezi cihlami bylo možné prostrčit drát až k sousedům. Při takovém provedení nutno počítat s náklady na případnou demontáž kuchyně, práce, úklid, zpětnou montáž, ztracený čas.
Pozor na elektrické rozvody a parkovací místa
Důkladným vysavačem vaší peněženky jsou pak elektrické rozvody. V mnoha panelákových bytech a ve starší zástavbě jsou stále ještě hliníkové rozvody. Musí se pravidelně kontrolovat, neboť hrozí kupříkladu zkrat a případný požár. Nelze je ani nijak rozšiřovat vzhledem na nároky moderního vybavení bytu. Náklady na výměnu rozvodů v bytě 3+1 se pohybují v závislosti na provedení i okolo 80 tisíc korun.
Při prohlídkách samozřejmě nacházíme větší počet povrchových vad. Pokud jsou takové vady projevem "skrytých" poruch (kupříkladu statické trhliny, známky poškození podlahy nadměrným prohýbáním či ničením těžkým nábytkem, poškození stěn vlivem vlhkosti v konstrukci apod.), mohou pak náklady na jejich odstranění nepříjemně překvapit.
Parkovací stání šířky 2,25 m. I toto umožňuje norma, pokud je dům povolen před březnem 2011. Stání pouze pro kategorii vozů mini a šikovného řidiče.
Koroze v místě kotvení nosného sloupu a stojky zábradlí. Při dalším rozvoji může dojít k poruše nosnosti.
Kupříkladu vyrovnání podkladu podlahy a výměna poškozených lamel nebo dlažby může, v závislosti na výšce vyrovnávací vrstvy a ceně nové podlahy, přijít až na
2 000 Kč/m². Stejně tak náklady na odvlhčení vysoce převyšují opravu omítky samotné. Jen sanační omítka, která pomáhá lepšímu odvodu vlhkosti na povrch, vás může přijít i na 900 Kč/m². Vždy zde platí, že je nejprve nutné vyřešit příčinu problému a následně opravit povrchovou vadu samotnou.
Závěrem zdánlivá drobnost, kterou může mnohý z nás snadno přehlédnout. Pokud kupujete byt s parkovacím místem, doporučujeme ověřit si, že šířka parkovacího stání umožňuje parkování vašeho vozu. I parkovací místo (šířka stání 2,25 m) je, v případě, že je dům povolen před březnem 2011, v souladu s předpisy. Pokud však vlastníte cokoliv většího než vůz kategorie mini, nemusíte zaparkovat vůbec.
Reality pod lupouPořízení vlastního bydlení je úkon, který vyžaduje pevné nervy. Nároky na kvalitu a estetiku bydlení má každý z nás jiné, ale nikdo nechce koupě bytu litovat. Proto je tu náš seriál Reality pod lupou, který jeho účastníkům podobné překvapení nepřipraví a vás provede reálnými situacemi se všemi strastmi a úspěchy konkrétních případů.
 Společný projekt rubiky Bydleni.iDNES.cz, portálu Reality.iDNES.cz a specialistů ze společnosti Bytecheck, kteří se zabývají technickým prověřováním nemovitostí před jejich koupí nebo převzetím od developera, chce ukázat, že koupě nemovitosti nemusí být žádný strašák. HLEDÁME DALŠÍ ZÁJEMCE Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte rovnou s námi. Přihlásit se můžete ZDE Vybrali jste si nemovitost nebo ji prodáváte a chcete využít inspekci nemovitosti? Se seriálem Reality pod lupou máte slevu 20 %. Stačí vyplnit formulář. |
