Cena by proto neměla být jediným vodítkem. Podle Ivana Slavického ze serveru Bydlíte.cz máte vždycky šanci ji trochu srazit. Zejména pokud platíte za byt či dům hotově.
Provizi by měl správně platit prodávající, v praxi to ale obvykle funguje tak, že majitel nemovitosti řekne, kolik za ni chce, realitka si k této částce připočítá svoji provizi a kupní cena je až jejich součtem. Jak tedy postupovat, když se chystáte kupovat byt či dům?
1. Proklepněte si realitku
Pokud můžete vybírat, zvolte si kancelář, která na vás udělá dobrý dojem. Není výjimkou, že někteří makléři vám nedokážou zodpovědět ani tak jednoduchou otázku, jako ve kterém patře se byt nachází nebo jestli má dům výtah.
Vsaďte na realitní kancelář s dobrou pověstí. Větší jistotu obvykle máte u velkých kanceláří, které už mají něco za sebou. Reference a zkušenosti najdete také na internetu, zkuste si projít diskuze pod články na téma spolupráce s realitními kancelářemi.
Realitní kancelář by vám také měla prokázat, že má oprávnění nemovitost nabízet a jménem jejího majitele se zájemci o koupi jednat. Požádejte ji proto o předložení smlouvy o zprostředkování. Některé realitky totiž klidně inzerují i nemovitosti, které jejich majitelé nabízejí přímo.
Pokud se jim ozvete, budou se ho snažit ke spolupráci dodatečně přemluvit. I to může vyjít, ale než uvidíte nějaký doklad, určitě realitce neplaťte žádné peníze. Nenechte se vyprovokovat tvrzením, že po vás jde na prohlídku dalších pět zájemců, a pokud máte opravdu zájem, musíte jednat rychle.
2. Prověřte si nemovitost
Stejnou pozornost jako kontrole realitky věnujte i kontrole nemovitosti, a to jak po stavebně technické, tak právní stránce. Pokud tomu nerozumíte, přizvěte odborníka, který ví, na co se koukat, a umí alespoň orientačně vyčíslit případné náklady na opravy. Starší dům by měl určitě vidět nějaký stavař.
Realitní kancelář by vám rovněž měla ukázat co nejaktuálnější list vlastnictví, ze kterého vyčtete, jestli na domě nebo bytě nevázne nějaké zástavní právo, předkupní právo, věcné břemeno či takzvaná plomba.
Když by stávající majitel třeba nemovitostí ručil a přestal úvěr splácet, mohla by vám ji banka zabavit. Zkontrolujte také, kdo je majitelem pozemku, na kterém nemovitost stojí.
Dalším důležitým papírem je takzvaný nabývací titul vlastníka - z něj zjistíte, jak majitel nemovitost získal. Zajímejte se i o poplatky spojené s provozem nemovitosti, jako je voda, plyn, elektřina, popelnice či případný příspěvek do fondu oprav.
Pokud jde o byt, nahlédněte do stanov společenství vlastníků jednotek a výpis z obchodního rejstříku. U družstevního bytu nabývací titul nahradí nájemní smlouva.
3. Nejdřív práce, potom peníze
Když o nemovitost projevíte vážný zájem, počítejte s tím, že realitní kancelář vás vyzve k podpisu rezervační smlouvy a složení rezervačního poplatku. Teprve v tento okamžik přestane dům nebo byt nabízet případným dalším zájemcům. A vy zase máte jistotu, že vás při koupi už nikdo nepředběhne.
Poplatek se obvykle pohybuje ve výši okolo pěti procent z ceny nemovitosti, minimum bývá 50 000 korun. Poměrně častým nešvarem je, že si realitní kancelář poplatek plete se svojí provizí. A když dostane zaplaceno předem, může jí chybět motivace.
Proto je lepší i tyto peníze složit na účet třetí osoby, nikoli přímo do realitky, a uvolnit je až po ukončení celé transakce. Solidní kancelář by s tím neměla mít problém.
Když je přece jen dáte na účet realitce, dbejte na to, aby záloha byla vratná, kdyby došlo k nějakému zádrhelu ze strany prodávajícího. Pokud od smlouvy odstoupíte vy, zpravidla záloha propadne.
Dalším krokem bývá uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní - ta se používá v případě, že koupi nemovitosti budete financovat hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření.
Kupní smlouva se pak sepisuje až ve chvíli, kdy máte k dispozici peníze. Není od věci nechat smlouvy zkontrolovat nezávislým právníkem. U družstevních bytů se místo kupních smluv sepisuje dohoda o převodu členských práv a povinností.
4. Peníze uložte u notáře nebo v bance
Dejte si pozor i na správné načasování plateb. Majitelem nemovitosti se totiž nestanete v okamžiku podpisu kupní smlouvy, ale až na základě zápisu práv takzvaným vkladem do katastru nemovitostí. Ze zákona na to úřad má 30 dní, ale pokud je žádostí moc, může se to třeba v Praze protáhnout i na několik měsíců.
Neplaťte prodávajícímu hned, ale peníze zatím pošlete na účet ke třetí osobě - tou může být notář, banka nebo realitní kancelář. Poslední variantu však nemůžeme doporučit. Realitky většinou nemají pojištění odpovědnosti, a kdyby firma třeba zkrachovala, mohli byste o svoje peníze přijít.
Ohlídejte si také daň z převodu nemovitosti. Tu sice hradí prodávající, ale kupující funguje jako ručitel. Abyste se vyhnuli tomu, že daň nakonec bude finanční úřad vymáhat po vás, nechte sumu odpovídající výši daně na účtu až do doby, než vám prodávající doloží potvrzení o zaplacení právě z finančního úřadu.
5. O předání nemovitosti sepište protokol
V okamžiku, kdy jste jako nový vlastník zapsán v katastru nemovitostí a prodávající dostal svoje peníze, je čas na předání nemovitosti.
Je možné se dohodnout i na dřívějším termínu - už po podání návrhu na vklad do katastru. Není to však úplně bez rizika, katastr může smlouvy vrátit k přepracování.
Družstevní byt se předává po podpisu dohody o převodu členských práv a povinností a zaplacení kupní ceny.
O předání by měl být sepsán písemný protokol. Do něj sepište kdo, komu a v jakém stavu nemovitost předává, seznam zařízení a hlavně čísla a stavy měřičů energií (voda, elektřina, plyn), aby vás při vyúčtování nečekalo nemilé překvapení v podobě vysokého nedoplatku. Tento doklad by vám měl stačit k převodu energií na vás. Protokol by měly obě strany podepsat.
Provizi by měl správně platit prodávající, v praxi to ale obvykle funguje tak, že majitel nemovitosti řekne, kolik za ni chce, realitka si k této částce připočítá svoji provizi a kupní cena je až jejich součtem. Jak tedy postupovat, když se chystáte kupovat byt či dům?
1. Proklepněte si realitku
Pokud můžete vybírat, zvolte si kancelář, která na vás udělá dobrý dojem. Není výjimkou, že někteří makléři vám nedokážou zodpovědět ani tak jednoduchou otázku, jako ve kterém patře se byt nachází nebo jestli má dům výtah.
Vsaďte na realitní kancelář s dobrou pověstí. Větší jistotu obvykle máte u velkých kanceláří, které už mají něco za sebou. Reference a zkušenosti najdete také na internetu, zkuste si projít diskuze pod články na téma spolupráce s realitními kancelářemi.
Realitní kancelář by vám také měla prokázat, že má oprávnění nemovitost nabízet a jménem jejího majitele se zájemci o koupi jednat. Požádejte ji proto o předložení smlouvy o zprostředkování. Některé realitky totiž klidně inzerují i nemovitosti, které jejich majitelé nabízejí přímo.
Pokud se jim ozvete, budou se ho snažit ke spolupráci dodatečně přemluvit. I to může vyjít, ale než uvidíte nějaký doklad, určitě realitce neplaťte žádné peníze. Nenechte se vyprovokovat tvrzením, že po vás jde na prohlídku dalších pět zájemců, a pokud máte opravdu zájem, musíte jednat rychle.
2. Prověřte si nemovitost
Stejnou pozornost jako kontrole realitky věnujte i kontrole nemovitosti, a to jak po stavebně technické, tak právní stránce. Pokud tomu nerozumíte, přizvěte odborníka, který ví, na co se koukat, a umí alespoň orientačně vyčíslit případné náklady na opravy. Starší dům by měl určitě vidět nějaký stavař.
Realitní kancelář by vám rovněž měla ukázat co nejaktuálnější list vlastnictví, ze kterého vyčtete, jestli na domě nebo bytě nevázne nějaké zástavní právo, předkupní právo, věcné břemeno či takzvaná plomba.
Když by stávající majitel třeba nemovitostí ručil a přestal úvěr splácet, mohla by vám ji banka zabavit. Zkontrolujte také, kdo je majitelem pozemku, na kterém nemovitost stojí.
Dalším důležitým papírem je takzvaný nabývací titul vlastníka - z něj zjistíte, jak majitel nemovitost získal. Zajímejte se i o poplatky spojené s provozem nemovitosti, jako je voda, plyn, elektřina, popelnice či případný příspěvek do fondu oprav.
Pokud jde o byt, nahlédněte do stanov společenství vlastníků jednotek a výpis z obchodního rejstříku. U družstevního bytu nabývací titul nahradí nájemní smlouva.
3. Nejdřív práce, potom peníze
Když o nemovitost projevíte vážný zájem, počítejte s tím, že realitní kancelář vás vyzve k podpisu rezervační smlouvy a složení rezervačního poplatku. Teprve v tento okamžik přestane dům nebo byt nabízet případným dalším zájemcům. A vy zase máte jistotu, že vás při koupi už nikdo nepředběhne.
Poplatek se obvykle pohybuje ve výši okolo pěti procent z ceny nemovitosti, minimum bývá 50 000 korun. Poměrně častým nešvarem je, že si realitní kancelář poplatek plete se svojí provizí. A když dostane zaplaceno předem, může jí chybět motivace.
Proto je lepší i tyto peníze složit na účet třetí osoby, nikoli přímo do realitky, a uvolnit je až po ukončení celé transakce. Solidní kancelář by s tím neměla mít problém.
Když je přece jen dáte na účet realitce, dbejte na to, aby záloha byla vratná, kdyby došlo k nějakému zádrhelu ze strany prodávajícího. Pokud od smlouvy odstoupíte vy, zpravidla záloha propadne.
Dalším krokem bývá uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní - ta se používá v případě, že koupi nemovitosti budete financovat hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření.
Kupní smlouva se pak sepisuje až ve chvíli, kdy máte k dispozici peníze. Není od věci nechat smlouvy zkontrolovat nezávislým právníkem. U družstevních bytů se místo kupních smluv sepisuje dohoda o převodu členských práv a povinností.
4. Peníze uložte u notáře nebo v bance
Dejte si pozor i na správné načasování plateb. Majitelem nemovitosti se totiž nestanete v okamžiku podpisu kupní smlouvy, ale až na základě zápisu práv takzvaným vkladem do katastru nemovitostí. Ze zákona na to úřad má 30 dní, ale pokud je žádostí moc, může se to třeba v Praze protáhnout i na několik měsíců.
Neplaťte prodávajícímu hned, ale peníze zatím pošlete na účet ke třetí osobě - tou může být notář, banka nebo realitní kancelář. Poslední variantu však nemůžeme doporučit. Realitky většinou nemají pojištění odpovědnosti, a kdyby firma třeba zkrachovala, mohli byste o svoje peníze přijít.
Ohlídejte si také daň z převodu nemovitosti. Tu sice hradí prodávající, ale kupující funguje jako ručitel. Abyste se vyhnuli tomu, že daň nakonec bude finanční úřad vymáhat po vás, nechte sumu odpovídající výši daně na účtu až do doby, než vám prodávající doloží potvrzení o zaplacení právě z finančního úřadu.
5. O předání nemovitosti sepište protokol
V okamžiku, kdy jste jako nový vlastník zapsán v katastru nemovitostí a prodávající dostal svoje peníze, je čas na předání nemovitosti.
Je možné se dohodnout i na dřívějším termínu - už po podání návrhu na vklad do katastru. Není to však úplně bez rizika, katastr může smlouvy vrátit k přepracování.
Družstevní byt se předává po podpisu dohody o převodu členských práv a povinností a zaplacení kupní ceny.
O předání by měl být sepsán písemný protokol. Do něj sepište kdo, komu a v jakém stavu nemovitost předává, seznam zařízení a hlavně čísla a stavy měřičů energií (voda, elektřina, plyn), aby vás při vyúčtování nečekalo nemilé překvapení v podobě vysokého nedoplatku. Tento doklad by vám měl stačit k převodu energií na vás. Protokol by měly obě strany podepsat.
