Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Jak nenaletět ještě před začátkem stavby

  11:05aktualizováno  11:05
Zimní období je ideálním časem pro vyřízení veškerých "papírových" věcí kolem stavby nebo rekonstrukce domu. Proto pokud chcete začít s pracemi na jaře hned, jak pominou mrazy, vyplatí se mít připraveny veškeré podklady od projektu, stavebního povolení až po vybranou firmu. A také je nutné vědět spoustu věcí předem.

Především si dejte pozor na nesolidní stavební firmy. Ty dokážou předražit práci, nedodržet termín i kvalitu, zničit a zneužít váš majetek během stavění a obstrukcemi se vyhnout plnění závazků. Při sporu sice přiznají vinu, ale závazky neplní ani pod sankcí. Bývají už totiž třeba v konkurzu, a soud naopak stíhá objednatele neboli vás, abyste doplatili takzvané zádržné.

A jak nesolidní firmu poznat?
Nejlépe podle referencí z předchozích staveb. Taková firma je totiž jako recidivista. Jakmile jednou začne dělat něco špatně, už se nezmění. Lze vůbec stavět bez ztrát hmotných i nehmotných? Samozřejmě. (Nejlépe se to zvládne za peníze daňových poplatníků, což ovšem mohou jen orgány státní a místní správy.)

Nejprve je však nutné provést řádnou, takzvaně organizačně-právní přípravu. Ta spočívá v tom, že musíte mít především co nejpřesnější záměr (projekt), co chcete vybudovat a jak to vybudovat (svépomocí nebo dodavatelsky).

Kdo jsou účastníci výstavby?
Stavebník - po podpisu smlouvy objednatel - je ten, kdo objednává a platí, což jste vy. Kdo platí, nechť taky řídí - platí v tržním hospodářství. Umíte ale řídit, když stavíte poprvé? Proto by vám ku pomoci měl být spolehlivý odborník hlídající stavbu od její přípravy až do kolaudace nepřetržitě.

Technický dozorce objednatele (TDO) - znáte-li takového, jste velmi šťastní lidé! - přesto jej neplaťte měsíčně, hodinově nebo paušálem, ale jen za úspěšně a včas provedené úkony! Jde o takzvanou smlouvu mandátní. Zapisujte vše včetně počtu hodin, a to velmi pečlivě od samého počátku.

Autorizovaný projektant - ten vyhotoví projektovou dokumentaci (ne projekt - ten tvoříte vy!) a obstará stavební povolení, ale také vám mnohdy sestaví i kontrolní rozpočet a pomůže i s výběrem zhotovitele. Raďte se s ním, ale opatrně - je to také podnikatel, proto jeho výběr nemusí být tak nezištný (pro vás tedy zhotovitel), takže vám rovněž nabídne smlouvu o dílo.

Za vady projektu však ručí navždy na rozdíl od stavebního zhotovitele (ten pouze v záruční době), a to ho značně zavazuje. Dále od něho budete potřebovat i autorský dozor nad dílem během provádění. To není v ceně dokumentace, proto je třeba další smlouva! Dohodněte si s ním hodinovou sazbu (například 500 korun za hodinu) nebo i jiný způsob ocenění předem.

Stavitel - z uchazečů o vaši zakázku ten vybraný je po podpisu smlouvy o dílo zhotovitelem vašeho domu.

Úřady - jsou dalšími neopominutelnými účastníky výstavby, ale ty nejsou pro sestavení smlouvy o dílo relevantní.

Váš právník je nejproblematičtější vedlejší účastník. Pečlivě ho vybírejte, aby ho nezajímalo jen palmáre, ale výsledek. Již pouhá objednávka a prostudování případu může totiž představovat výdaj až 15 tisíc korun.

Dodavatelský systém může být v podobě:

* vyšší dodávky stavební části stavby (zhotoviteli dáte dokumentaci, ten si sám sežene subdodavatele profesí a po čase přeberete stavební díla) - máte tedy dvě smlouvy (s projektantem a se stavitelem)

* přímých dodávek jednotlivých odborných dodavatelů (demolice, zděné konstrukce, truhláři, elektrikáři a podobně), které si sami organizujete - máte tedy smluv tolik, kolik je zhotovitelů

* jediného zhotovitele (zadáte dokumentaci i realizaci díla jediné firmě) - tedy jedna jediná smlouva

* stavba na klíč (od pozemku přes dokumentaci až po kolaudaci) když vám zařídí vše jeden partner. Rozhodnete-li se ovšem stavět s některou investorsko-stavebně-realitní společností na klíč, nemáte často šanci něco ve výstavbové mašinerii ovlivnit. Týká se to třeba textů smluv (o smlouvě budoucí, o dílo, kupní) - mají je natištěny (změny nepřipouštějí), o nějaké vaší kontrole kvality nebo postupu prací nechtějí ani slyšet.

Dodavatelská výstavba
Rozhodnout se pro řešení v podobě dodavatelské výstavby znamená vstoupit do závazkových vztahů (objednatel - zhotovitel) podle platného práva na základě smlouvy. Ta však není typovým prefabrikátem, ale společným produktem vás a vaší protistrany, proto pozor!

Návrh smlouvy může předkládat uchazeč (budoucí zhotovitel) i objednatel (vy - ale umíte to?), jste-li však nezkušení, iniciativu přebírá uchazeč, který nabídne smlouvu na zhotovení podle obchodního zákoníku (513/91 Sb., § 536 a další). Platí tak jen to, co je ve smlouvě napsáno, a to je vaše jediná příležitost. Smlouva podle občanského zákoníku (§ 631 až 651) vám bude nabídnuta asi jen výjimečně, takže další text je přizpůsoben zákoníku obchodnímu.

Se zákony v autentické podobě se můžete seznámit i pomocí internetu (například http://www.zakony.ihned.cz/). A až se všichni takto vyškolíme, zavládne v této zemi nesnesitelně nudný ráj. V Německu je stavebník skutečným pánem: za posledních 50 let se naučil, že stačí, aby vypínač byl nepatrně šikmo osazen a celá retence (pozastávka) zůstává blokována, až se změní na srážku z ceny nebo slevu.
Výsledkem takového cvičení je, že všichni uchazeči předkládají nabídky o předpokládanou pozastávku vyšší.

11 bodů pro správnou smlouvu

1. AUTORIZACE. Než podepíšete cokoliv, prohlédněte si na internetu (http://www.justice.cz/- pozor na datum poslední aktualizace), čím se uchazeč (zhotovitel) skutečně zabývá, není-li v konkurzu a souhlasí-li jeho adresa se sídlem firmy, a trvejte na písemném uvedení adresy pro další styk. Nechte si předložit od ČKAIT vystavenou autorizaci pro provádění staveb.

2. PŘEDMĚT DÍLA. Ten důkladně popište nebo uveďte "podle přiložené projektové dokumentace". Pozdější změnu lze změnit jen písemným dodatkem ke smlouvě. Nezapomeňte do předmětu díla zahrnout i prováděcí (realizační) dokumentaci a dokumentaci skutečného provedení díla (nutné ke kolaudaci).

3. ZÁVAZNÉ NORMY. Trvejte na záruční době na celý předmět díla (například dva roky), na vlastnosti předepsané projektantem v projektové dokumentací nebo platnými normami. Z množiny platných ČSN jsou jen některé závazné. Projektant musí v dokumentaci uvést, zda budou závazné všechny normy nebo zda někde připouští odchylky od platných norem. Zapomněl-li na to projektant - ať to doplní. Nejjednodušší však je, prohlásí-li projektant za závazné všechny platné normy pro vaše dílo. Zhotovitel je povinen dodržet zákon o shodě výrobků pro stavby (22/1987 Sb.).

4. PEVNÁ CENA. Cenu díla preferujte pevnou (ve smlouvě se nesmí objevit "cena bude upravena o..., když...") včetně hrubého úklidu vždy po všech řemeslech. Porovnejte s kontrolním (tajným!) rozpočtem projektanta.

* Neuznávejte žádné vícepráce, pokud je písemně nepřiobjednáte! A než o nich začnete jednat, žádejte jejich cenu. Pokud přistoupíte na cenu podle nabídkového rozpočtu uchazeče, dejte do smlouvy, že je pouze orientační: žádná změna množství a jednotkových cen nebude zohledněna bez platného dodatku ke smlouvě.

* Pozor na různé přirážky k základnímu rozpočtu (provozní vlivy, zařízení staveniště), jsou rovněž předmětem dohody (není pro ně ceník) a mnohdy pro ně nebo jejich procentní výši není důvod. Existuje i možnost ocenit předmět díla až při provádění. Pokud uhlídáte pracovníky zhotovitele, můžete dát do smlouvy, že "předmět díla bude oceněn počtem produktivních hodin potvrzených objednatelem podle denních záznamů ve stavebním deníku krát například 120 korun za hodinu plus hmoty (hospodárně spotřebovaný materiál) oceněný podle dokladů" - pozor na DPH na účtenkách a fakturách.

* Ohlídejte si demolice, přemístění zeminy a suti - jsou drahé a někdy zbytečné. To je pro vás nejdůležitějším článkem smlouvy (klíčové jsou pro zálohy a faktura/daňový doklad - kdy a kolik):

* zálohu před zahájením prací plaťte minimální, za podmínky, že je podepsána smlouva a předán stavební deník s řádně vyplněnými informacemi

* další zálohy podmiňte dodržením termínu dokončení nezpochybnitelné etapy výstavby (například osazením oken, dokončením fasády, střechy, topnou zkouškou, tlakovou zkouškou). V případě, že máte položkový rozpočet, vyznačte, které položky etapu tvoří - nikdy jen termíny bez věcných etap.

* fakturu plaťte zároveň jen s daňovým dokladem až po úspěšném převzetí předmětu díla podle bodu 2 (včetně dokumentace skutečného provedení). Na její ověření potřebujete nejméně 14 dnů, proto pozor na lhůtu splatnosti, na datum odeslání v daňovém dokladu, na datum poštovního razítka a datum skutečného převzetí dokladu - vše zapište do deníku.

* z faktury již ve smlouvě zadržte 10 procent smluvní ceny nebo fakturované částky (retence, pozastávka, zádržné) po celou dobu záruky, a především až do odstranění všech závad a nedodělků. Pozor na výrazy "konečná faktura" - naše právo nezná, nutno popsat, co to je a vždy jen ve spojení faktura daňový doklad.

6. KONTROLA KVALITY. Kvalitu předmětu díla (prací) objednejte podle platných ČSN (jen některé jsou závazné, platí však všechny!) - viz bod 2 výše. Jmenujte již ve smlouvě nezávislého (například České vysoké učení technické) znalce-rozhodce, který bude v případě sporu s projektantem nebo technickým dozorem rozhodovat. Bez schválení (technického dozoru, projektanta, nezávislého rozhodce) nepovolte zakrýt provedené konstrukce.

7. STAVEBNÍ DENÍK.V návrhu smlouvy je obvykle vedení stavebního deníku (pokud jste na to zapomněli, začněte třeba v polovině výstavby sami s deníkem). Doplňte však, že jej držíte u sebe na staveništi (ne někde mimo u zhotovitele!) a denně vytrhávejte zápisy pro sebe nebo pro zhotovitele.
Dbejte, aby se zapisovala jména pracovníků, popis prací a produktivně odpracovaný čas (ne včetně prostojů). Pod sankcemi (například 500 korun za každou výzvu) vyžadujte reakci na vaše nebo projektantovy výzvy v deníku do pěti pracovních dnů.

Toto je druhý nejdůležitější článek vaší smlouvy (po ustanovení o zadržení 10 procent viz bod 5). Řada zhotovitelů deník vede ledabyle (píše hlavně o počasí) a deník nikdy není k nalezení, takže u soudu pak chybějí důkazy. Často nereagují na výzvy k opatření a nejsou k zastižení. Deník může být třeba jen sešit s kopírovacím papírem s číslovanými stránkami (jeden průpis pro objednatele).

Zapisuje do něj stavbyvedoucí, zástupce objednatele, projektant a stavební úřad.

8. VYMEZENÍ STAVENIŠTĚ. Vymezte zhotoviteli prostor stavby (třeba jen popisem ve smlouvě) a to, co mu zapůjčíte (sklad, šatnu), případně zda mu poskytnete elektřinu a vodu (pozor na úhradu - energie smí fakturovat jen oprávněná organizace!). Nepřipusťte, aby se zhotovitel pohyboval po celém vašem majetku, bral váš materiál a neuklízel denně svůj odpad. Jakýkoliv zábor vašich prostor navíc jen za úhradu.

9. SMLUVNÍ POKUTY. Ve smlouvě uveďte smluvní pokuty - za nesplnění termínu předání díla je smluvní pokuta například 500 korun za každý započatý den - nikdy ne procenta z nějaké částky podle návrhu uchazeče, za neodstranění závad a nedodělků 500 korun za den a závadu, za opožděnou reakci na písemný požadavek (dopisem nebo ve stavebním deníku podle bodu 7) 500 korun za den a podobně.

10. ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY. Od smlouvy je možno odstoupit při opětovném (po prvém písemném upozornění) porušení podstatných smluvních podmínek (kvalita, bezpečnost prací, poškození nebo odcizení majetku objednatele, ale hlavně termíny ad 5) - nutno však ve smlouvě označit, které podmínky jsou podstatné. Finanční vypořádání dosud provedených částí díla bude pak provedeno například podle směrných cen katalogů ÚRS Praha, a. s. (viz výše).

11. VŠE PÍSEMNĚ. Nezapomenout článek "Spory" - řešit u rozhodčího soudu hospodářské a agrární komory (ne u soudu - to je na několik let).
A co z toho vyplývá? Co není ve smlouvě výslovně uvedeno, může být zdrojem konfliktu s nepatrnou vyhlídkou na vyřešení v reálném čase. A proto, čím stručnější smlouva, tím větší risk pro zdárné dokončení záměru. Všechno jen písemně (stavební deník, doporučený dopis) VŽDY! s důkazem doručení.

Autor je lektorem na Masarykově ústavu vyšších studií Českého vysokého učení technického v Praze

Uspěchat stavbu před zimou se podle odborníků nevyplácí.

Autor:




Nejčtenější

Drobné detaily dokázaly interiéru vtisknout „ženský princip“.
Drobné detaily proměnily byt 3+kk přesně podle přání majitelky

Byt s dispozicí 3+kk v novostavbě developerského projektu s krásným výhledem na Prokopské údolí vnímala majitelka jako strohý, ale nechtěla jej zahltit...  celý článek

Novou fasádu si ÚPMD opravdu zasloužil. Výměna oken a střechy již proběhla.
Z luxusního sanatoria je největší porodnice. Ale mohl zde být hotel

Impozantní komplex budov pod hradbami Vyšehradu může někomu připomínat luxusní hotel, jinému palác. Sídlí zde však Ústav pro péči o matku a dítě, kde...  celý článek

V obýváku zůstala zachovaná parketová podlaha, stačilo ji jen přebrousit a...
Byt pro rodiče, kterým se odstěhovaly děti: konečně mají pohodlí

Když se z bytu odstěhují dospělé děti, řada lidí se rozhodne pro totální rekonstrukci. Není divu, konečně si mohou dopřát bydlení pouze pro sebe, podle svých...  celý článek

Hotel Sook Station je otevřený od začátku léta. Noc za mřížemi vyjde pro...
Úzké cely, kovové mříže a palandy. Thajsko láká na zážitky z vězení

Tematický hostel Sook Station nabízí klientům pobyt ve vězení. Netradiční ubytování v thajském Bangkoku je vybavené úzkými celami, kovovými mřížemi a...  celý článek

Architekti Gregor Pils a Andreas Claus Schnetzer postavili dům z 800 vyřazených...
Geniální ve své jednoduchosti. Na domek stačilo 800 vyřazených palet

Architekti Gregor Pils a Andreas Claus Schnetzer vzali osm set dřevěných palet a postavili z nich plnohodnotný dům. Experimentální projekt je zdarma k vidění...  celý článek

Další z rubriky

Při zařizování v interiéru majitelé investovali především do sedacího nábytku....
Dominantu elegantního mezonetu v secesním domě představuje schodiště

Designérka Hana Šebková dostala zadání vytvořit projekt pro šarmantní pár, který uspokojí jejich vybraný vkus a nabídne logické řešení dispozice s glancem...  celý článek

Portugalsko, Madeira, Funchal. Pozemek má rozlohu 825 metrů čtverečních, užitná...
Bydlení u moře. Kupte si apartmán či vilku v Evropě i USA

V Česku je na prodej velké množství zahraničních vil s výhledem na moře, ale i malých bytů nejen v Chorvatsku, Bulharsku a Španělsku, ale také na Floridě....  celý článek

1
Stěhování bude s naším manuálem hračka. Klíčem je správný postup

Stěhování a vše s ním spojené patří na seznam 43 zátěžových situací, v nichž člověk reaguje tak stresově, že může potřebovat pomoc psychologa. Přesun domova z...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.