Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Developerská výstavba v Čechách: džungle, kde je klient bezbranný

  1:00aktualizováno  1:00
Řada lidí si při pořízení bytu bere na pomoc architekta. Developera tím moc nepotěší. Neinformovaný klient je pro něho mnohem snadnější kořist, protože architekt se už jen tak snadno napálit nenechá. Boj to bývá nelítostný.

Schodiště si můžete vybrat pouze v intencích | foto: Jaroslav Kvíz

Spolupráce klienta s architektem totiž většinou končívá tzv. klientskými změnami. Jenže ty si nechá developer tučně zaplatit. Při prohlížení ceníku klientských změn se až tají dech. Je pochopitelné, že ze změn v projektu vyplývají určité náklady, je však s podivem, proč "otočení otvírání dveří" stojí v projektu 28 tisíc. Záhada? Asi trest za náročnost.

Za co platíme

Pokud se rozhodnete pro změnu dispozice a provedení v tzv. režimu holobyt, přijde vás tato změna po odečtení všech standardů (sanita, obklady, dveře, podlahy) kolem 150 tisíc korun. A to dům ještě nestojí, takže nedochází k bourání.

Ještě horší situace nastane, když se rozhodnete vybírat ze standardů a nadstandardů. Několikrát jsme například zkoušeli využít nabídky jednotlivých subdodavatelů, které developer nabízí. Většinou však neúspěšně.

Když projdete celým procesem klientských změn a uhradíte je, ani tak nemáte jistotu, že po vás stavba nebude požadovat úhradu některých chyb.

Například schodiště si můžete vybrat pouze v intencích "žbrdlinky" (oficiální název klientské změny).

Jestliže budete chtít jinou konstrukci, která u zakázkové výroby stojí asi 100 tisíc, subdodavatel vás upozorní, že "toto sami neumí a musí si to nechat někde vyrobit, a to nebude levné".

Jejich cena za stejné provedení byla stanovena na 250 tisíc korun. Musela totiž pokrýt marže všech, od dodavatele, stavbu až po developera. V tuto chvíli se tedy rozhodnete jejich nabídky nevyužít s tím, že schodiště si dodáte sami - dojde tedy na odpočty.

Cena schodiště pro odpočet byla stanovena na 15 tisíc, musíte si však u stavby objednat provizorní schodiště pro kolaudaci v hodnotě - překvapivě - 15 tisíc korun. Přesto po mnoha zkušenostech doporučujeme kupovat provedení holobyt, značně se tím snižuje riziko špatného provedení.

Fakturování víceprací

Když projdete celým procesem klientských změn a uhradíte je, ani tak nemáte jistotu, že po vás stavba nebude požadovat úhradu některých chyb, které vznikly chybami v projektu.

Na jedné pražské zakázce jsme se po několika debatách s koupelnovým studiem rozhodli dokončit koupelny sami. Byt byl tedy proveden v "kolaudačním minimu". To vedlo stavbu k tomu, že není nutné provést rozvody a osazení stavebních částí (splachování, vodovodní kohouty) rovně apod.

Výsledek? Sleva z konečné ceny za vícepráce, které jste museli hradit vlastnímu dodavateli, není možná. Developer vám oznámí, že oni sami měli s bytem už tolik nákladů navíc, že žádná sleva nebude. Důvod?

Musely se bourat překlady, které developer postavil podle předchozího projektu, protože zapomněl na odsouhlasené klientské změny. Ty se přitom musely draze zaplatit. Platit se muselo ještě jednou - bourání se počítalo na váš vrub jako provedení víceprací.

Přejímka a předpřejímka

Vyplatí se znát některé pojmy. "Předpřejímka" je návštěva již téměř hotového bytu, který si po sobě stavba "nestihla" zkontrolovat. Je tedy na klientovi, aby objevil všechny závady a nedodělky. Poté běží určitá lhůta k odstranění nedodělků. Její trvání je nejisté a plně závislé na libovůli developera.

Po uplynutí této lhůty (v řádu i několika měsíců) dochází k druhé předpřejímce, při níž zjistíte, že nedodělky z první předpřejímky nejsou odstraněny. V této fázi přijde developer s návrhem, že pokud chce klient celý proces urychlit, bude dobré přejít rovnou na "přejímku".

Obývací kuchyně

V praxi to probíhá tak, že se znovu sepíše seznam nedodělků a pak už běží přesně daná lhůta pro stavbu, kdy se musí vše odstranit. K čemu byly předchozí předpřejímky, se stává záhadou.

Přechod k přejímce však na sebe váže nemilou povinnost doplatit zbytek částky za byt. Tím klientovi zaniká jakákoliv možnost finančně penalizovat stavbu za nedodržení termínu.

Pojem "zaniká" navíc není ten správný termín, přečtete-li si totiž smlouvu s developerem, tak zjistíte, že penalizovat ho není možné za nic.

Stejný metr ovšem neplatí pro developera. Ten může na stavbě uplatňovat penále ve výši 1 000 korun za jeden den prodlení a za jednu položku! Seznam položek paradoxně sestaví pro developera klient - což je v případě šedesátibodového seznamu nedodělků nezanedbatelná pokuta.

Je tedy developer v tuto chvíli motivován k tomu, aby na termín tlačil? Nikoli. Proč by to dělal, když mu za každý den prodlení teče do kapsy 60 tisíc. Bohužel totéž neplatí ve vztahu developer - klient.

Na náš dotaz, co z této penalizace má klient, kterého se prodlení týká především, nám bylo s pousmáním sděleno, že nic a že je to tak uvedeno ve smlouvě, kterou klient podepsal. Takže žádné pokuty. Pokud má stavba zpoždění, máte smůlu. Můžete si platit podnájem a doufat.

Odstraňování nedodělků a závad

Nakonec vás čeká nekonečný proces odstraňování nedodělků. Je jich tím více, čím více dodávek interiéru si u developera objednáte, respektive čím méně jich zrušíte.

Kuriózní situace nastala na dalším z našich projektů, kde klient zjistil nedokonalosti na dřevěné podlaze. Podlaha začala sesychat, jednotlivé lamely se rozlézaly, a to především díky tomu, že se v bytě je již několik měsíců netopilo.

Obývací kuchyně

Protože se to stalo až po konečné přejímce bytu, musel se klient přestěhovat do hotelu, samozřejmě na vlastní náklady. Škody, které podlahářská firma napáchala opravou podlahy na malbách, navrhl developer řešit tak, že podlahář zaplatí opravu maleb do výšky 30 cm nad podlahou a klient si měl doplatit zbytek. Kdyby se to klientovi nelíbilo, zbývalo mu jediné řešení - mít 30 cm od podlahy barevně odlišný pruh.

Doporučení na závěr

Z našich zkušeností je možné, aby klient dosáhl na individuální bydlení například rekonstrukcí bytu nebo půdy. Zpravidla jsou vynaložené peníze a získaný komfort na vyšší úrovni, než jak je tomu v novodobé "kolektivní výstavbě", za niž většinu současné developerské výstavby považujeme.

Doba strávená vyřizováním po úřadech a samotná rekonstrukce je v porovnání s termínem realizace od nákupu v novém projektu po předání bytu a odstranění nedodělků také výrazně nižší.

V případě, že se klient přeci jen rozhodne do takového projektu investovat, považujeme za nezbytné řešit vše přes právníka i architekta, protože jen tak si lze celý výše popsaný postup alespoň do určité míry ulehčit.

Studio OOOX

Studio OOOOX se specializuje na interiérový design a drobnou architekturu, převážně na půdní vestavby, rekonstrukce a rodinné domy. Své projekty zpracovává od architektonické studie až po finální realizaci. V průběhu celé výstavby hájí zájmy klientů před úřady, jednotlivými dodavateli a developery. Studio OOOOX prezentuje své návrhy formou fotorealistických vizualizací, čímž dává svým klientům jasnou představu o výsledku, který mohou očekávat.

Autoři:




Nejčtenější

Prostor v rodinném domě zatím majitelé používají jako sklad.
Ze skladu, jehož dispozice vypadá jako porce pizzy, vznikne garsonka

Malý, ale šikovný. Tak by si představovala své bydlení dvaadvacetiletá Katka. Chce si zrekonstruovat nebytový prostor, který je součástí rodinného domu....  celý článek

Emauzy. Na klášter a kostel dopadly tři ničivé zápalné pumy, každá o váze 227...
Zmizelá krása Česka. Když záhuba stavebních skvostů bolí

Když v srpnu 1881 vyhořelo Národní divadlo, matka malířky Zdenky Braunerové napsala Antonínu Chittussimu: „Plakala jsem jako dítě. V Čechách bylo v té chvíli...  celý článek

Uvnitř třípodlažního domu se čtyřmi ložnicemi a čtyřmi koupelnami je kromě...
Rodinné sídlo se utápí v borovém lese. Snový domov je dokonalým úkrytem

V lesích nedaleko litevského Kaunasu stojí vila s bazénem. Oázu z lakované oceli si nechali postavit manželé se třemi dětmi. Uvnitř domu má rodina prostorný...  celý článek

Mlýn pochází už z roku 1767. Původně dvoupodlažní stavba se během doby...
Unikátní mlýn funguje jako za starých časů, stojí už 250 let

Novou atrakcí pro turisty se v Krkonoších stává Janatův mlýn v Buřanech na Semilsku. Letos slaví 250 let od první zmínky o jeho stavbě, patří mezi národní...  celý článek

Předpěstovaná vegetační rohož urychluje a usnadňuje pokládku.
Zelené střechy chrání domy před horkem, lze na ně získat i dotaci

Zelené střechy už dávno nejsou ničím výjimečným. Ve svých návrzích je mívají architekti stále častěji, používají se však i při rekonstrukcích a zateplení...  celý článek

Další z rubriky

Dům stojí v obci Trefor na severním pobřeží velšského poloostrova Lleyn ve...
Kouzelná chalupa má oblázkovou pláž, lesy a pastviny. Vše je na prodej

K romantickému stavení ze 17. století patří pozemek s rozlohou 4,5 hektaru a také vlastní soukromá oblázková pláž. Dům stojí v obci Trefor na severním pobřeží...  celý článek

Dominantu odpočivného prostoru tvoří nádherný dřevěný trámový strop ze starého...
Pořídili si k rodinnému domu wellness ze dřeva starého mlýna

Když si manželé pořídili typový dům nedaleko Hradce Králové, byli spokojeni. Ale jen na chvíli, zjistili, že by mohli bydlet lépe. A tak s architektem stavbu...  celý článek

Kemp Nedamov stojí na Kokořínsku od 70. let minulého století.
Autokemp Nedamov v Dubé vstal z mrtvých. Oživení pokračuje

Na Kokořínsku stojí od 70. let autokemp Nedamov u Dubé. V roce 2013 se areál zbavil nevyhovujících chatek a nahradil je stylovými domky od architektonického...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.