Sestavili jsme s pomocí PRINC REALITY, s.r.o., a Happy House Rentals, s.r.o., desatero rad pro úspěšnou spolupráci s realitní kanceláří. Jen v Praze jsou jich zhruba tři tisíce.
1. Pozor na nastrčeného zájemce s hotovostí
Falešný kupec patří ke klasickému arzenálu neseriózních realitek. Pod dojmem jistého kupce a peněz skoro v kapse podepíše majitel nemovitosti téměř jakoukoli smlouvu.
Vždyť je to jen na pár dní, myslí si. Z obchodu nakonec samozřejmě sejde, protože kupec byl jen domnělý, nastrčený realitní kanceláří. Zůstává podepsaná exkluzivní smlouva, v tom lepším případě na dobu určitou, v horším na neurčito.
TIP: Exkluzivní smlouvu o zprostředkování nemusíte uzavřít ani v případě jistého zájemce. Na vyřízení prodeje stačí neexkluzivní smlouva. Měla by ovšem obsahovat fakt, že realitka už konkrétního zájemce má.
2. Jen reálná cena přinese reálné zájemce
Slibuje-li realitní makléř prodat nemovitost za překvapivě vysokou cenu, neměli byste jásat, ale utíkat. Pravděpodobně mu opět jde jen o váš podpis na exkluzivní smlouvě.
Lidově řečeno, teď vám maže med kolem pusy a až mu sednete na lep, vytasí se po čase s tím, že musíte slevit, jinak se nemovitost neprodá. Mnohdy tak slevíte i na méně, než je cena reálná, protože už nemůžete s prodejem déle čekat.
TIP: "Cenově se orientujte podle podobných inzerátů z dané lokality, přičemž reálně prodejné jsou tři nejlevnější," popisuje realitní makléř Michal Foltýn z PRINC REALITY současnou situaci na trhu, kde převyšuje nabídka poptávku a kupující si tak mohou vybírat. Představu o reálnosti ceny také získáte oslovením více realitních kanceláří najednou. Ta nejvyšší nabídka ale nebývá vždy nejlepší volbou.
3. Nevěřte na zázračně rychlý prodej
Další způsob, jak vás přesvědčit o podpisu exkluzivní smlouvy, je příslib velmi rychlého prodeje či pronájmu do několika dní. Často makléř tvrdí, že už má potenciálního zájemce, který přesně "tohle" hledá, a to ještě vaši nemovitost ani sám skutečně neviděl. Pod vidinou rychlého prodeje pak podepisujete smlouvu, aniž by skutečný zájemce existoval.
TIP: Pokud ještě nemáte jasno ve výběru realitní kanceláře, můžete uzavřít pouze smlouvu neexkluzivní na kratší dobu (max. dvou měsíců). V případě nejasností ve smlouvě si nechte čas na rozmyšlenou. "Ve většině případů koupěchtivý klient počká do druhého dne," míní Foltýn.
4. Smlouva o zprostředkování musí být jednoduchá a jasná
Častým trikem realitek je, že vám předloží složitou nepřehlednou smlouvu, ve které vám unikne nějaká ta nevýhodná podmínka. Taková smlouva často odkazuje na zákony, které nemáte k dispozici, či na všeobecné podmínky, které jsou psány někde jinde, navíc miniaturním písmem, a jeden článek v nich odkazuje na druhý.
Když pak chcete od smlouvy odstoupit, zjistíte, že jste podepsali zaplacení obrovské pokuty, nebo třeba exkluzivitu na dobu neurčitou. Bohužel, smlouva obsahuje zpravidla i rozhodčí doložku s tím, že rozhodce určuje pouze realitka. Nějaký protest tak nemá smysl a nezbývá, než se smířit s penále, nebo počkat, dokud smlouva nevyprší.
TIP: "Smlouva by měla být klientovi srozumitelná už po prvním přečtení," radí makléř Foltýn, podle kterého má běžná smlouva dvě stránky a velikost písma minimálně 11. Pokud něčemu nerozumíte, nechte to realitní kancelář přepsat, zjednodušit, nebo smlouvu konzultujte s právníkem.
5. Podepište exkluzivitu jen na dobu určitou
Uzavření exkluzivní smlouvy přináší řadu výhod nejen realitní kanceláři, ale i vám. Jen pokud bude mít realitní kancelář výhradní právo nabízet vaši nemovitost, věnuje tomu maximální úsilí. Nemovitost inzerovaná jen jednou realitní společností také vyvolává dojem, že se jedná o skutečně exkluzivní nabídku.
Oproti tomu velké množství inzerátů s různými cenami jediné nemovitosti od několika realitek může u případných zájemců vyvolat dojem neprodejnosti a možného dalšího poklesu ceny.
Na druhou stranu exkluzivitu si musí realitní kancelář zasloužit a poskytnout byste ji měli jen té, jejíž služby a způsoby se vám nejlépe zamlouvají. Nebojte se zpočátku spolupracovat s několika společnostmi najednou, samozřejmě s jejich vědomím, a po týdnu dvou se rozhodnout, jestli některé exkluzivitu poskytnete.
TIP: "Vždy podepisujte exkluzivní smlouvu jen na dobu určitou, maximálně na tři měsíce, a bez nutnosti vypovídat smlouvu dlouho dopředu. "Na prodej bytu bohatě stačí dva měsíce," míní Foltýn.
CO MUSÍ OBSAHOVAT DOBRÁ SMLOUVAKaždá dobrá zprostředkovatelská smlouva s realitkou by měla jasně a jednoduše definovat:
|
6. Prověřte si nemovitost před rezervací
"Ve snaze za každou cenu prodat makléř často zamlčí či zlehčí nějaký právní nebo fyzický problém nemovitosti," upozorňuje Blažena Polahárová z Happy House Reality, s.r.o., další nástrahu, která čeká na neopatrného kupujícího.
Předstíráním dalších vážných zájemců pak taková realitní kancelář donutí zájemce složit rychle rezervaci, aniž by se pořádně přesvědčil, že s nemovitostí je vše v pořádku. Čeká ho však nemilé překvapení, ale o peníze za rezervaci většinou přijde.
TIP: Při koupi nemovitosti si vyžádejte všechny informace od makléře. Stav nemovitosti si prověřte s odborníkem, a to ještě před složením rezervace. "Při podpisu rezervace zájemce většinou potvrzuje, že se se stavem nemovitosti seznámil," vysvětluje Polahárová, proč se pak už nedá bez sankce od koupě couvnout.
7. Když se obchod nekoná, nic neplaťte
Pokud realitní kancelář nenajde zájemce o nemovitost, má smůlu a pracovala pro vás zdarma. Rozhodně by jí neměla náležet žádná úhrada nákladů na benzin, odpracované hodiny makléře, drahá inzerce v časopisech či jiné.
Zprostředkovatelskou smlouvu, kde budou tyto náklady obsaženy, nepodepisujte. Realitce by měla náležet jen dohodnutá provize z úspěšně uzavřeného obchodu.
TIP: Dejte si pozor, abyste při neexkluzivním prodeji nemuseli ostatním realitním společnostem hradit provizi, potažmo náklady, když prodáte nemovitost sami či prostřednictvím jiné kanceláře.
8. Nenechte nikoho inzerovat bez souhlasu
Mnoho realitních kanceláří takzvaně "vykrádá" inzeráty své úspěšnější konkurence. Pokud pak najdou zájemce, osloví klienta přímo a doufají, že nemá podepsánu exkluzivitu s "vykradenou" realitkou.
Také se stává, že zdánlivý zájemce, který přijde na prohlídku, je sám makléřem. Nemovitost si nafotí a bez vašeho vědomí ji inzeruje, a to často pod cenou. Spoléhá totiž na to, že mu pak už jistého kupce neodmítnete.
Kromě neserióznosti jednání vás takovýto podvodný inzerent poškozuje vytvářením duplicitní nabídky s jinou cenou, která staví nemovitost do neprodejného světla.
TIP: Každému z potenciálních zájemců, kteří si na prohlídce budou nemovitost fotografovat, nechte podepsat prohlášení, že pořízené fotografie použije k čistě soukromým účelům a že jejich případné zveřejnění bude pokutováno.
9. Rezervaci zaplaťte jen pověřené realitce
Na internetu jste si našli krásný pozemek a chcete ho koupit. Nabízí ho víc společností, a tak si vyberete tu, která má nejlevnější cenu. Na druhý den už máte složenou rezervaci, aby vám tu výhodnou koupi nikdo nevyfoukl.
Uzavření obchodu se ale začne protahovat, makléř se vymlouvá na kdeco a nakonec se ukáže, že inzerát na pozemek "vykradl" jinde a že majitel pozemku má uzavřenou exkluzivitu s úplně jinou realitní kanceláří.
Jestli peníze za rezervaci dostanete zpět, záleží na přesném znění smlouvy, kterou jste podepsali. Nicméně zklamání a ztracený čas vás to bude stát určitě.
TIP: V rezervační smlouvě, kterou podepisujete, by mělo být prohlášení, že realitní kancelář je pověřena majitelem k prodeji/nájmu nemovitosti. Vyžádejte si také všechny doklady k nemovitosti ke kontrole.
10. Zavedená kancelář je bezpečnější
O serióznosti té které kanceláře vám mnohé napoví to, jak dlouho už je na trhu, jaké má webové stránky, jak a kde inzeruje, jaké má reference, má-li svoje vlastní právní oddělení.
Její dlouholeté zkušenosti jsou zároveň pojistkou, že ani ona nenaletí podvodníkovi, který by chtěl třeba prodat nějakou nemovitost dvakrát. Vybírejte si proto nejraději zavedené kanceláře s dobrou pověstí, které by si případným nekalým jednáním zničily svou dlouho budovanou pověst.
TIP: Už samotný makléřův zjev a jeho vystupování vám ukáže, s jakou kanceláří máte tu čest. "V létě často potkávám makléře v kraťasech a sandálech," podivuje se Foltýn nad tím, jak někdo může s takovým člověkem uzavřít smlouvu na miliony.
Abychom byli spravedliví, je nutné na závěr podotknout, že mnohé seriózní realitní kanceláře jsou naopak oběťmi svých neseriózních klientů. Nejčastěji se je snaží majitel se zájemcem obejít a uzavřít obchod bez nich, přesto, že díky realitní kanceláři se vlastně našli. Dobrá realitní kancelář má však i toto ve zprostředkovatelské smlouvě ošetřeno.
