Reklama

Koupil byt jen s částí pozemků. Chybu realitky zaplatí na daních

V roce 2009 jsem koupil na úvěr byt s garáží. Po pěti letech jsem dluh refinancoval a zjistil, že na katastru nemám převedeny dva podíly na společných pozemcích. S realitkou jsem připravil darovací smlouvu, majitelka ji podepsala a já žil v domnění, že je vše vyřešeno, píše čtenář Radek.
Na dodatečný převod podílů na dvou pozemcích měl být vypracován znalecký posudek.

Na dodatečný převod podílů na dvou pozemcích měl být vypracován znalecký posudek. | foto: Profimedia.cz

V září 2016 se mi ozvali z finančního úřadu s otázkou, jaký mám vztah s bývalou majitelkou. Úřednici jsem celou situaci pravdivě popsal, ta se poradila se svým nadřízeným a chce po mě nové daňové přiznání za rok 2014, kde bude odhad na dva „zapomenuté“ pozemky a doplatit darovací daň.

V realitní kanceláři, která prodej bytu a následnou darovací smlouvu zprostředkovala, se ohání právníkem, že je vše, jak má být. Úřednice z finančního úřadu mi ale již vyhrožuje mocí úřední atd. Soudit se nechci, mám tedy vše uhradit a peníze chtít po realitní kanceláři?

Na dotaz čtenáře odpověděli dva odborníci, kteří se touto problematikou zabývají:

Daniel Kotula, spolumajitel RE/MAX Center

Reklama

Postup finančního úřadu je naprosto správný, protože darování v tomto případě s největší pravděpodobností nevyhovuje ani jedné podmínce pro osvobození od daně z příjmu ve výši 15 %, která se počítá z hodnoty darované nemovitosti.

Naopak navrhovaný postup realitní kanceláře nebyl správný. O dodatečném převodu podílů na dvou pozemcích měla být sepsána kupní smlouva s odkazem na původní kupní smlouvu celé nemovitosti tak, že platba za tyto dva pozemky byla vypořádána již v původní kupní smlouvě.

Nepomohlo nic

Rodina přišla o pozemek pod domem kvůli chybě úředníka

Obyčejná písařská chyba úředníka na katastrálním úřadě připravila pražskou rodinu o pozemek pod domem. I když nešlo o úmyslný podvod a na vině je stát, chyba platí a zaplatit za ni musí manželé v důchodu. O případu informovala Česká televize v pořadu Reportéři ČT.

Na dodatečný převod podílů na dvou pozemcích měl být vypracován znalecký posudek za účelem stanovení výše daně z převodu nemovitosti, pokud by součet výše posudku na původní převod a výše posudku na dodatečný převod podílů na dvou pozemcích přesahoval výši prodejní ceny nemovitosti, pak měl prodávající zaplatit dodatečnou daň z převodu.

Realitní kancelář je možné žalovat o náhradu způsobené škody, protože nezahrnutí podílů na pozemcích funkčně souvisejících s prodávanou nemovitostí je jednoznačně chyba zprostředkovatele, potažmo advokátní kanceláře, která pro zprostředkovatele pracuje, a rovněž byl chybně zvolený návrh řešení.

V prvé řadě je nutné zmínit, že v popisovaném případu jednoznačně pochybila realitní kancelář, když nezahrnula podíly ke společným pozemkům do kupní smlouvy.

Finanční úřad, v případě následného darovaní předmětných pozemků, postupoval správně, jelikož darování v tomto případě není osvobozeno od daně. Tento postup nemusel být nicméně nejvýhodnějším způsobem nápravy.

Z mého pohledu vhodnější možností nápravy je sepsání nové kupní smlouvy na zbývající nepřevedené podíly na pozemcích. Kupní cena bude určena odpovídající částkou (nižší než cenou zjištěnou znalcem) jako část z původní kupní ceny s odůvodněním, že vzhledem k administrativní chybě nedošlo k převodu pozemků společně ostatními funkčně souvisejícími nemovitostmi v rámci původní kupní smlouvy pouze omylem, byť k tomu vůle stran směřovala a původní kupní cena tyto zahrnovala (tj. byla již zaplacena). A tedy již zaplacená daň z převodu byla vypočítána ze sjednané ceny jak za byt, tak i za tyto podíly.

Na dodatečný převod podílů na pozemcích by měl být vypracován znalecký posudek, který by určil zjištěnou cenu těchto pozemků, a tedy základ pro vypočtení daně z nabytí nemovitosti.

Pokud by byla zjištěná cena pozemků v součtu se zjištěnou cenou bytu nižší, než původně sjednaná kupní cena, nebylo by třeba tuto daň doplácet. V případě že by součet zjištěných cen byl vyšší než sjednaná kupní cena, daň z nabytí nemovité věci by se musela z tohoto rozdílu doplatit.

Popsaný možný postup však v praxi neuznávají všichni správci daně. Proto názor finančního úřadu, který je v dané věci příslušný, tedy doporučuji předem ověřit. Jinak by se doplácela daň z nabytí nemovité věci v plné výši.

V každém případě je možné domáhat se po realitní kanceláři, která pochybila, náhrady škody v podobě náhrady veškerých nákladů účelně vynaložených na nápravu.

Reklama
Sdílet článek Facebook Twitter Google Plus
Reklama

19 příspěvků v diskusi

Témata: dluh, McDonald ́s
Reklama