Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Co vás čeká při koupi staršího bytu

  11:16aktualizováno  11:16
Při pohledu na cenu 30 až 45 tisíc za metr čtvereční nově stavěných bytů je docela pochopitelné, že se mnozí poohlížejí po bydlení ve starších domech. Taková koupě má však svá pro a proti. K tomu nepříjemnému patří hlavně spousta papírů - dokladů, ověření i razítek. Rozhodně se vyplatí na žádné nezapomenout.
Pokud kupujete starší byt, do něhož se teprve chcete nastěhovat, pak máte prakticky tři možnosti (vynechme obálkové či jiné metody koupě od obcí a podobně). Buď jde o byt v osobním vlastnictví, nebo o převod družstevního podílu a uživatelských práv, či - tato třetí verze je méně obvyklá, ale existuje - kupujete byt ve vlastnictví společnosti s ručením omezeným (neboli obchodní podíl ve společnosti od podílníka v s.r.o.).

Tyto obchodní společnosti vznikaly po roce 1990 podobně jako bytová družstva. Představují poměrně složité jednání a mnohem více papírů. Místo katastrálního úřadu se zde prodej řeší v rámci obchodního rejstříku. Prodej obchodního podílu schvaluje valná hromada společnosti a následně obchodní soud. Pokud nejde o úžasný byt, bývá tak podle odborníků z realitních kanceláří lepší na takový byt zapomenout.

Osobní, nebo družstevní vlastnictví?

Rozdíl mezi bytem v osobním a družstevním vlastnictví je kromě jiného poměrně jednoduchý z družstevního bytu není třeba platit daň z nemovitosti, nezískáte na něj však hypotéku. Některé stavební spořitelny sice začaly poskytovat překlenovací úvěry i na družstevní byty, ale v porovnání s možností získat až sedmdesátiprocentní hypotéku na byt v osobním vlastnictví jde jen o slušné "kapesné".

"Někteří lidé se po zprávách v médiích bojí velkých družstev kvůli vytunelování, protože u nich nemá člověk příliš mnoho šancí sledovat, co se v družstvu právě děje," vysvětluje Petra Břečková z pražské realitní kanceláře Pokorný. "Proto dávají přednost bytům v osobním vlastnictví. Někdy je zase naopak zajímá to, zda dům pronajímá nebytové prostory, protože pak takzvaně vydělává a nájemníci nemusí tolik platit do fondu oprav."

Všechno začíná na katastru

Ať již kupujete byt přímo od majitele nebo se obrátíte na realitní kancelář, vždy všechno začíná na katastrálním úřadě. Je to takový detektiv, který hlídá vaše zájmy. Než se pustíte do koupě bytu, musíte si být totiž jisti, zda skutečně patří tomu, kdo jej chce prodat, a zda na něm neváznou nějaké závazky. Písemný výpis z katastru vás přijde jen na sto korun, ale může vám ušetřit statisíce.

Například zde najdete informace o tom, že je zde takzvané zástavní právo (bytem ručí majitel na hypotéku a majitel bytu, zpravidla banka, jej může prodat a uhradit tak dluh původního vlastníka), dále pak věcné břemeno (většinou závazek vůči sousedům, od maličkostí typu práva na používání příjezdové cesty k domu až po závazek, který zajišťuje původnímu majiteli možnost doživotního bydlení) - oddíl C.

Zvlášť nebezpečné je předkupní právo. Například rodiče darují dítěti byt, ale vyhrazují si předkupní právo v případě, že by jej chtělo prodat bez jejich souhlasu. A pozor - toto právo nezaniká se změnou vlastníka! Vy takový byt koupíte, rodiče vše dají k soudu - a ten s největší pravděpodobností rozhodne v jejich prospěch. Všechny tyto závazky najdete v katastru snadno. Pozor také na takzvanou plombu neboli označení výpisu písmenem P, které zájemce varuje před tím, že v daném objektu dochází ke změnám a bývá uvedeno v oddíle B výpisu. Podle právního slovníku je tak "výpis dotčen změnou". Na katastru lze zjistit, ke kterému vlastníkovi se daná "plomba" vztahuje podle jednacího čísla uvedeného na výpise.

Pozor na daně

Kupujícího sice nemusí příliš zajímat to, že prodávající musí zaplatit daň z příjmu (v daňovém přiznání jde o rubriku speciální příjmy), ale pokud se byt rozhodne za pár let prodat sám, mohl by hodně tratit. Abyste totiž nemuseli tuto daň pla- tit, musíte mít v bytě v osobním vlastnictví trvalé bydliště alespoň dva roky, u družstevního bytu je lhůta pro vlastnictví dokonce pětiletá. Tímto opatřením se snaží stát zabránit spekulacím s byty.

Daň, která je progresivní neboli stoupá se zaplacenou částkou, by se mohla vyšplhat až nad třicet procent z celkové částky. "Prodejní cena by měla být vždy uvedena v kupní smlouvě," radí Filip Kudrnáč z realitní kanceláře Pokorný. "Chytráci, kteří si myslí, že se o získání peněz nemusí příslušný úřad dozvědět, mají smůlu. Informace o změně vlastníka bytu se z katastrálního úřadu zasílá finančnímu úřadu automaticky, takže ten přesně ví, komu daň vyměřit," varuje zkušený makléř. Naopak i pro kupujícího je důležité si ohlídat, aby prodávající zaplatil státu převodní pětiprocentní daň. Pokud tak neučiní, je totiž ručitelem právě kupující.

Realitní kanceláře, které fungují jako prostředník, proto doporučují svým klientům využít takzvanou schovací smlouvu, kdy se částka pro převodní daň "uschová" u nich. Jakmile přijde vyrozumění o vyměření daně od finančního úřadu, realitní kancelář ji zaplatí. A pozor, daň se nemusí vypočítat zčástky, kterou jste zaplatili, ale zceny, kterou určil soudní znalec. Přesně podle hesla vyšší bere.

"Můžete si totiž koupit třeba poměrně zdevastovaný byt na rekonstrukci v atrativní části města za slušnou částku, ale soudní znalec přičte i cenu pozemku - a ty bývají v centrech hodně vysoké - a částka bude najednou úplně jinde," vysvětluje Petra Břečková. Do třiceti dnů po obdržení zapsání do katastru je nutné se přihlásit u finančního úřadu. Jako příloha se dokládá kopie kupní smlouvy a znalecký posudek. U bytů - hlavně ve špatném stavu - si nechte odhadnout náklady na rekonstrukci. Nové podlahy, nové elektrické vedení, vyvložkování komína zpřízemí do pátého podlaží nebo výměna oken - to všechno jsou náklady, které způvodně cenově výhodného bytu mohou vytvořit hodně drahou záležitost.

Smlouvy, papíry, doklady...

Kdo chce mít jistotu, že ho v budoucnu nepotkají žádné problémy, neměl by při uzavírání koupě šetřit na právníkovi, byť se náklady na všechny smlouvy, které vám vypracuje, pohybují kolem dvaceti až třiceti tisíc. "Jsou-li vlastníky bytu manželé, smlouvu by měli rozhodně podepisovat oba, aby se nestalo, že ji podepíše jen jeden, vyinkasuje peníze, druhý pak nebude souhlasit s prodejem a nastanou složité spory o vrácení peněz," varuje Jan Zajíc zadvokátní kanceláře Kubica, Zajíc a partneři z Ostravy.

Ne vždy má samozřejmě každý čas obíhat spoustu jednání. Pak přichází ke slovu i plná moc. "Nestačí mít ovšem jen obecnou plnou moc ověřenou notářem, musí zde být jasně uvedeno, k jakým úkonům a k čemu je určena," doplňuje Filip Kudrnáč. Samozřejmě nejjednodušší je svěřit prodej realitní kanceláři, která za vás přehlásí i elektroměr, plynoměr, zjistí, zda je zaplacena daň znemovitosti, a vůbec za vás pohlídá, aby na bytě nevázly nějaké dluhy, třeba za nájem. Prodávající zaplatí za tyto služby kolem tří až šesti procent zprodejní ceny.

"Některé realitní kanceláře lákají na nízkou odměnu, zato si do smlouvy vkládají odměnu za navýšení, což bývá polovina získané částky," vysvětluje Filip Kudrnáč praktiky některých firem. "Klient sice zaplatí jen tři procenta, ale když realitka zvedne cenu o 150 000 - a ona to zpravidla odhadne, o kolik lze cenu zvýšit -, vydělá ke svým třem procentům dalších 75 tisíc korun." Někdy dokáže život zkomplikovat i "maličkost", jako je předplacený sportovní či erotický televizní kanál. "Pokud o něj nový majitel bytu nemá zájem, musí jej vypovědět původní majitel," varuje advokát Jan Zajíc, "jinak budete platit vy."

Jaké doklady ověřují pro klienta realitní kanceláře při koupi bytu

*
nabývací doklady, u družstevního bytu nájemní smlouvu nebo dohodu o užívání bytu
* výpis z katastru nemovitostí, snímek z katastrální mapy, kolaudační rozhodnutí, znalecký posudek
* kopii (ověřuje se originál) občanského průkazu
* v případě dědictví soudní rozhodnutí o dědictví
* název bytového družstva, jeho stanovy a IČO, členský průkaz LBD, SBD či BD
* měsíční rozpis záloh
* v případě, že prodávající je rozvedený, soudní rozhodnutí o rozvodu a majetkovém vypořádání
* dostupné stavební plány
Poznámka: Podobně by měl postupovat i člověk při přímém prodeji

Tip pro vás

Jestliže kupujete byt pouze na přechodnou dobu - třeba mladé dvojici stačí do začátků dvougarsoniéra - a počítáte s tím, že za pár let jej prodáte a pořídíte si něco většího, pak nečekejte, že se vám vrátí náklady na náročnou rekonstrukci. "Vždycky je lepší přistupovat k úpravám s mírou, držet se jakéhosi standardu," varuje Petra Břečková. "Hodnota vložených prostředků se vám vrátí jen těžko. To, co vy považujete za skvělé, další majitel nemusí vůbec pokládat za důležité. Vás nadchnou parkety a masážní vana, váš nástupce však může chtít dlažbu a sprchový kout."

Na co by si měl dát nový majitel bytu pozor

- Přesné znění kupní smlouvy včetně uvedení ceny a ověření podpisů
- Věcné břemeno
- Předkupní právo
- Zástavní právo
- Zaplacení daně z nemovitosti
- Zaplacení převodní daně
- Vlastnictví bytu (např. majetkové vyrovnání mezi rozvedenými manželi)
- Zaplacení peněz až po zapsání na katastru (doporučuje se úschova u notáře)
- Existenci případného podnájemníka (ten se totiž neuvádí ve výpisu v katastru!)
- Vyrovnání všech dluhů váznoucích na bytě (nájem, energie, telefon apod.)


Takové roztrpčení zažila například Miloslava Mílová z Prahy. "Koupili jsme panelový byt 4+1 za 1 200 000 korun. Dalších více než čtyři sta tisíc nás stálo štukování, výměna PVC za dřevěné parkety a vybourání koupelny. Při prodeji za čtyři roky nám realitní kanceláře nabízely jen kolem 1 300 000 korun s odůvodněním, že zájem o panelové byty na Jižním Městě stále klesá. Parkety, atypickou koupelnu s dvěma umyvadly a pracovním koutem pro pračku nikdo neocenil."

Co lze také zjistit na katastru

*
kdo je majitelem
* zda není na bytě zástavní právo
* jestli tu není věcné břemeno
* zda existuje předkupní právo

Rekonstrukce bytu v posledním patře domu na mezonetový může původní cenu zdvojnásobit

Náklady na rekonstrukci bytu si nechte odhadnout předem

Investice vložené do rekonstrukce se při prodeji nemusí vrátit, zejména pokud se rozhodnete pro nadstardní provedení

Autor:




Nejčtenější

Firma vlastní dům od roku 1994. Náklady na projekt dosahují podle společnosti...
Hotovo, parcela je volná. Z domu na Václavském náměstí nic nezůstalo

Na rohu Václavského náměstí a Opletalovy ulice v Praze už skončila demolice nadzemní části rohového domu č. 47. Parcela se připravuje k stavbě skleněného...  celý článek

Hned za vstupem je po pravé straně kuchyňská linka, vlevo šatní skříň, které...
Jak se žije v miniaturním bytě o velikosti vagonového kupé

Zařídit byt s plochou 16 metrů čtverečních pro dvě dospělé osoby byl doslova nadlidský úkol. Architekti se však tohoto úkolu zhostili se ctí.  celý článek

Emauzy. Na klášter a kostel dopadly tři ničivé zápalné pumy, každá o váze 227...
Zmizelá krása Česka. Když záhuba stavebních skvostů bolí

Když v srpnu 1881 vyhořelo Národní divadlo, matka malířky Zdenky Braunerové napsala Antonínu Chittussimu: „Plakala jsem jako dítě. V Čechách bylo v té chvíli...  celý článek

Prostor v rodinném domě zatím majitelé používají jako sklad.
Ze skladu, jehož dispozice vypadá jako porce pizzy, vznikne garsonka

Malý, ale šikovný. Tak by si představovala své bydlení dvaadvacetiletá Katka. Chce si zrekonstruovat nebytový prostor, který je součástí rodinného domu....  celý článek

Hotel Sook Station je otevřený od začátku léta. Noc za mřížemi vyjde pro...
Úzké cely, kovové mříže a palandy. Thajsko láká na zážitky z vězení

Tematický hostel Sook Station nabízí klientům pobyt ve vězení. Netradiční ubytování v thajském Bangkoku je vybavené úzkými celami, kovovými mřížemi a...  celý článek

Další z rubriky

Na londýnské Euston Road vznikne tři metry úzká budova, kterou navrhlo...
Luxusní dům bude mít šířku jen tři metry, postaví jej totiž v uličce

Boj o pozemky ve velkých městech končívá i použitím parcel a proluk, kde by ještě před pár lety nikoho nenapadlo stavět. To je i případ domu se šířkou tři...  celý článek

Nové sídlo společnosti se sběrným dvorem bude mít podobu spirály s vyhlídkou do...
I sběrný dvůr může vypadat jako kultivovaná stavba a pomoci vychovávat

Češi patří v Evropě k těm nejlepším, tedy pokud jde o recyklování odpadů. Dokonce se zajímají i o výchovu. Třeba v Hranicích na Moravě vyroste nový areál...  celý článek

Dominantu odpočivného prostoru tvoří nádherný dřevěný trámový strop ze starého...
Pořídili si k rodinnému domu wellness ze dřeva starého mlýna

Když si manželé pořídili typový dům nedaleko Hradce Králové, byli spokojeni. Ale jen na chvíli, zjistili, že by mohli bydlet lépe. A tak s architektem stavbu...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.