Co je v ceně nového bytu

Koupit si za 20 000 korun jeden metr čtvereční bytové plochy, nebo dát desetkrát více? Obojí je možné. Jen na stavu vaší peněženky záleží, zda budete mít v bytě nejlevnější obklady, či mramor. V nabídkách nových bytů se často objevuje informace, že cena bytu zahrnuje standardní vybavení. Co v takovém bytě vlastně najdete?

Koupelnový nábytek si vybírejte především podle materiálu, ze kterého je vyroben. | foto: Siko koupelny

Většina developerů, tedy firem, které byty stavějí a prodávají, pod tento pojem zahrnuje vnitřní dveře včetně obložkových zárubní, okna, povrchové krytiny - nejčastěji plovoucí podlahy, topná tělesa, zásuvky a vypínače.

Patří sem také sociální zařízení vybavené bateriemi, obklady a dlažbou. "Koupelna musí být takto připravena ke kolaudaci," vysvětluje zástupkyně obchodního ředitele společnosti FINEP Lenka Homolková.

"U kuchyní naopak stačí pouze vývody elektřiny, vody, případně plynu a odpad. Proto kuchyňská linka ve standardu obvykle není."

Mramor, nebo levné obkládačky?
Jaké budou třeba obkládačky v nejlevnějším, a naopak v drahém bytě? V levných bytech, v cenách kolem 20 tisíc korun za metr čtvereční, najdete například levnější české obklady, v projektech s cenami kolem 40 až 50 tisíc korun za metr čtvereční, i dražší italské.

V těch nejluxusnějších bytech, jejichž ceny se pohybují kolem 80 tisíc korun za metr čtvereční, bude koupelna klidně z mramoru.

"V jednotlivých cenových kategoriích nových bytů dostane zájemce na výběr vždy z několika možností," říká Renáta Kodadová, tisková mluvčí společnosti ING Real Estate.

Pokud si nevybere, má možnost se rozhodnout podle nabídky z vyššího standardu nebo zcela podle vlastní volby. "Potom však musí počítat s tím, že bude účtován příplatek odpovídající rozdílu ceny materiálu a případné vícenáklady," upozorňuje obchodní ředitelka společnosti Central Group Miluše Netolická.

"Cena záleží vždy na výběru. U nadmíru luxusních obkladů příplatky mohou být až několik tisíc korun za metr čtvereční, podle výrobce, kvality materiálu a designu. Pak záleží na pokládce," dodává s tím, že pokud chce někdo místo sprchového koutu ve standardu vanu, je cena skoro stejná.

"Běžně lidé za nadstandardní vanu připlácejí okolo tří tisíc korun, záleží na vybrané značce."

Někde bývá v ceně také internet
Někteří developeři zahrnují do základní ceny bytu, tedy standardu, i přiřazené sklepy a parkovací stání či zabezpečovací zařízení, nadstandardní vnitřní dveře, bezpečnostní vstupní dveře nebo bezpečnostní okna u přízemních bytů.

U projektů mohou někdy být v ceně také rozvody pro vysokorychlostní internet, satelitní televizi a bezpečnostní systém s kamerou.

"Půjdete-li tedy vybírat nový byt, ptejte se skutečně i na ty nejmenší podrobnosti a rozhodně byste měli navštívit více developerů," radí obchodní ředitel společnosti Maxima Reality David Černík.

Podle Lenky Homolkové obsahuje standardní provedení při bytové výstavbě i řešení společných prostor v objektu, tedy například výtah či dlažba a vstup či vjezd do domu. Samozřejmostí jsou inženýrské sítě, terénní úpravy, společné parkovací stání a zeleň v okolí objektu.

Výhled může přijít i na půl milionu
O tom, na kolik přijde zájemce nové bydlení, rozhoduje velkou měrou také atraktivnost lokality, s níž se samozřejmě rapidně zvedá cena pozemku. Velkou roli hraje také výhled, a tedy i vyšší patro v domě.

"Dá se říci, že s výší patra stoupá cena bytu," vysvětluje Miluše Netolická. "Orientace bytu je také velmi důležitá, byt s okny na severní stranu je levnější než byt totožný, ale orientovaný na jih."

Pozor však, o posledním podlaží pod rovnou střechou to neplatí. Nedůvěra k těmto bytům je totiž hluboce zakořeněna ještě z panelových domů. Zcela opačná situace je u bytů podkrovních, které naopak patří k těm dražším.

A kam až se rozdíl cen za jednotlivé byty v rámci jednoho domu může vyšplhat? "Osobně pamatuji největší rozdíl mezi cenami bytů se shodnými parametry a různým výhledem a v jiném patře šest set tisíc korun. Na tuto částku přišel volný výhled na Prahu," říká odbornice z oblasti realit Žanet Hadzicová. "Bylo to v roce 1999 v bytovém komplexu Velká Skála v Praze-Troji."

Na co dát pozor při koupi nového bytu

1. Počítejte se zpožděním
U stavby na sebe všechny kroky navazují, takže pokud se opozdí jeden, tak všechny. "Pouze málokdy se podaří zpoždění dohnat, takže termín kolaudace se posune i o měsíc," popisuje osobní zkušenost Pavel Kočička, který si nedávno koupil nový byt v Praze. Součástí smlouvy bývá penále při nedodržení termínu dokončení, kolaudace či předání nemovitosti. Při kratším zpoždění je praktičtější nepožadovat od stavební firmy penále. Poskytne vám to prostor pro jiné požadavky.

2. Vše si zkontrolujte
Při přebírání bytu vše důkladně zkontrolujte. "Zejména kvalitu plovoucích podlah. Od výrobce musíte dostat informaci, při jakých teplotách a vlhkosti vzduchu se mají udržovat," radí Pavel Kočička. "Prohlédněte i kvalitu položení, malé spáry mezi deskami jsou však potřeba, aby podlaha mohla pracovat."

3. Připlaťte si za vybavení
Při koupi bytu je v ceně standardní vybavení, většinou v levnější kategorii. Někdy je proto lepší si za kvalitu připlatit. Některé firmy si změny v projektu účtují, jiné ne. "Cena za náklady navíc se počítá tak, že se odečte cena standardního vybavení a přičte se cena vybavení navíc," vysvětluje Kočička. "Pokud ještě stavba není hotová, platí se u nadstandardního vybavení pouze materiál, práce je většinou součástí základní ceny."

4. Dejte pozor na slevy
Kuchyňská linka nebývá v ceně. Stavební firma má obvykle smlouvu s kuchyňským studiem. To poskytne slevu ve výši 10 procent z ceny. Podobné slevy má investor často dohodnuté i s výrobci vestavěných skříní nebo jiného vybavení. Je však třeba dát pozor, jestli není cena po slevě vyšší než u jiného výrobce základní cena.

5. Upozorněte na závady
Byt je také zboží, takže se na něj vztahuje záruční doba. Nebojte se na investora obracet i s maličkostmi, které si můžete odstranit sami. Zvláště praskliny na omítce, špatné spáry, nedoléhající dveře by vám měl odstranit nebo by o nich měl alespoň vědět. "V novostavbách nejsou takové problémy neobvyklé, protože nový dům si sedá," tvrdí Lukáš Honzák.

6. Předávací protokol
Při převzetí bytu musí obě strany podepsat předávací protokol, v němž musí být uvedeno, že byt je bez závad, případně vypsané drobné závady, které nebrání v předání bytu. Dále tam musí být, že dostáváte všechny klíče od bytu a společných prostor. "Pro přihlášení k odběru elektřiny je třeba předložit revizní zprávu, kopii kupní smlouvy a další dokumenty," říká Pavel Kočička. "Poté namontují elektroměr a je možné začít odebírat elektřinu."

7. Mějte finanční rezervu
Kromě základní ceny za byt musíte počítat ještě s dalšími poplatky. Při koupi na hypotéku musíte navíc započítat cenu za odhad bytu, poplatky za zřízení úvěru a další. Pokud úvěr zařizujete přes investora, může se stát, že odhad zaplatí a ještě získáte slevu na poplatcích bance, případně dostanete nižší úrok úvěru. "Za zpracování hypotéky si banka účtovala jednorázový poplatek sedm tisíc korun," říká Lukáš Honzák, který si právě koupil byt. "Developer předal hotový byt, až když se začal čerpat úvěr."

8. Spočítejte si poplatky
Kromě splátky hypotečního úvěru budete platit i poplatek správcovské firmě na vytápění, osvětlení a úklid společných prostor, teplou a studenou vodu, stočné, případně také vytápění a platbu do fondu oprav. "Je třeba započítat také životní pojištění, pojištění bytu a pojištění domácnosti," vypočítává Pavel Kočička. "Místo původních sedmi a půl tisíce platím měsíčně téměř dvanáct."