Dům z dražby. Jeden úder kladívka a všechno je vaše, i problémy

Pokud koupíte nemovitost v dražbě, můžete ušetřit až třetinu jeho ceny. Ale tento způsob má i svá rizika. Často totiž s bydlením kupujete i současného nájemníka. A nemáte žádnou možnost od koupě ustoupit, ani reklamovat vady. Prostě kupujete vše, jak to leží a běží.

Cena bytu v dražbě je stanovena odhadem podle obvyklých cen v daném místě a čase. | foto: Profimedia.cz

Nízké ceny dražených nemovitostí v exekuci už dávno nejsou pravidlem. Velmi záleží na místě, kde se nachází. Zajímáte-li se o nemovitost v lukrativní městské části, bude s vámi v dražbě soutěžit pravděpodobně mnoho dalších zájemců.

"V tomto případě nejde ani tak o získání nemovitosti pod tržní cenou, ale o její nabytí za každou cenu," upozorňuje Jakub Janda ze společnosti Rádce pro vaši nemovitost. Podle něj je skvělou příležitostí pro výhodný nákup například dražba rekreačních nemovitostí, jako jsou chaty a chalupy, případně pozemky v menších obcích.

Jaký je rozdíl mezi nákupem přes realitku a dražbou?

Dražební činnost je na rozdíl od prodeje realit koncesovanou živností. Dražebník se musí řídit pravidly, které určí zákon. Jeho práce je navíc pod dohledem Ministerstva pro místní rozvoj. Na rozdíl od realitního makléře musí být dražebník také pojištěný pro případné škody.

Může se hodit

Prohlédněte si nabídku nemovitostí v dražbě na reality.idnes.cz.

"Realitní činnost je naopak volnou živností, takže si makléři mohou dělat, co chtějí. Co není výslovně zakázáno, to je povoleno. Za nekalé jednání jim žádný postih nehrozí," vysvětluje Janda.

Cena bytu v dražbě je stanovena odhadem podle obvyklých cen v daném místě a čase. Je proto pravděpodobné, že vyvolávací cena nebude nadhodnocená. Zájemci o nemovitost mohou jen přihazovat, ale obvykle jen do takové výše, kdy se to skutečně vyplatí.

U realit v běžném prodeji jsou ceny naopak nadhodnocené, prodejce chce na transakci vydělat a platit se musí případně i provize realitní kanceláři. Právě v takových případech je nezbytné nechat si byt technicky zkontrolovat a podle nalezených vad vyjednávat s realitkou nebo majitelem o slevě.

Opakované dražby, nejnižší ceny

"V případě veřejné dražby kupujete nemovitost v takovém stavu, v jakém se nachází. O dodatečnou slevu tedy žádat nemůžete a ani nelze od podepsané smlouvy odstoupit," říká Jakub Janda.

Před dražbou je velmi důležité s technickým inspektorem nemovitost pečlivě prohlédnout a propočítat si, kolik bude nutné za případné opravy zaplatit navíc. Ze zákona musí dražebník uspořádat před dražbou minimálně dvě prohlídky nemovitosti.

Před dražbou je pak nutné na účet dražebníka složit dražební jistotu, jejíž výše se pohybuje od deseti do maximálně třiceti procent vyvolávací ceny. Tato částka je jako vstupenka do dražby a pokud nemovitost nezískáte, vrátí vám ji celou zpět. Pokud je první dražba neúspěšná, klesá vyvolávací cena ještě níže. Právě v opakovaných dražbách je tedy možné získat opravdu levný byt nebo dům.

Kde najdu seznamy dražených nemovitostí?

Na webových stránkách dražebníků, ale i na klasických realitních serverech, kde se nemusí objevovat JEN v případné sekci dražby, ale i v klasických prodejích.  Všechny veřejné dražby musí být uveřejněny na stránkách www.centralniadresa.cz a na vývěsce obce, pod kterou nemovitost spadá.

Na co si dát při dražbě pozor?

• Pokud jste nemovitost neviděli zevnitř, případně si ji nenechali zkontrolovat, zvažte důkladně, zda se dražby vůbec účastnit.
• Zjistěte si, zda-li není nemovitost pronajatá, případně za jakých podmínek. Práva a závazky vztahující se k nemovitosti přecházejí automaticky na vydražitele. A to i věcná břemena nebo zástavní práva.
• Pozorně si prostudujte dražební vyhlášku, list vlastnictví a znalecký posudek, případně nájemní smlouvu vztahující se k nemovitosti. Dražebník na vyžádání sdělí vše, co k nemovitosti ví.
• Termín doplacení celkové ceny je závazný, dražebník nemá možnost ho prodloužit. S tímto ohledem si tedy také zajistěte financování, které v případě dražby nemusí být jednoduché. Možnost financovat klasickou hypotékou je až po převedení vlastnického práva.
• Pokud nezaplatíte včas, stanete se zmařitelem dražby a dražebník vám může vyúčtovat náklady spojené s dražbou. Ty jsou většinou do výše dražební jistoty, ale mohou být i vyšší, zvláště pokud by se konala dražba opakovaná.
• Počítejte s tím, že jako vydražitel musíte zaplatit daň z nabytí nemovitosti.
• Dražebníkovi musíte zaplatit i náklady spojené s předáním nemovitosti.
• Zjistěte si, kdo bude platit kolek na Návrh převodu vlastnického práva v dražbě podávaný na příslušný katastrální úřad.

Aukce a dražba jsou rozdílné věci

Veřejná dražba
Může být dobrovolná i nedobrovolná, koná se na návrh insolvenčního správce, exekutora, nebo věřitele a řídí se Zákonem o veřejných dražbách. Může proběhnout i na návrh samotného vlastníka, který se chce jen pokusit co nejvíce navýšit cenu své nemovitosti, nebo se ji tímto způsobem snaží určit (například u dlouhodobě neprodejné nemovitosti). Dražba může probíhat fyzicky i elektronicky a majitelem se stáváte ihned po skončení dražby.

Aukce
Probíhá většinou z důvodů vysoutěžení nejvyšší ceny. Organizátor nepotřebuje žádnou koncesi, jde o volnou živnost. Aukce neregulují žádné speciální normy, řídí se občanským nebo obchodním zákoníkem. Při aukci nemusíte být osobně přítomni, můžete využít například internet nebo telefon. Oprávněným majitelem nemovitosti se stáváte až po podepsání kupní smlouvy. Teprve poté dochází k převodu vlastnického práva.