Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Bytové družstvo: zajímejte se, co se v něm děje

  1:00aktualizováno  1:00
Fakt, že vlastně nekupujete družstevní byt, ale jenom podíl v družstvu, vůbec neznamená nemožnost ovlivnit jeho chod. Naopak. Je ale potřeba chodit na členské schůze a také kontrolovat představenstvo.
Člen družstva by měl chodit na členské schůze a kontrolovat představenstvo.

Člen družstva by měl chodit na členské schůze a kontrolovat představenstvo. | foto: Ilona Šáralová MF DNES

Své o tom vědí manželé Černí, kteří si před dvěma lety pořídili družstevní byt. Lidé z domu si neustále říkali, že by chtěli na domě opravit mnoho věcí. Ale prý na to ve fondu oprav nejsou peníze. To se Černým zdálo divné.

Když totiž orientačně propočítali částky, které jednotliví členové bytového družstva do fondu oprav odvádí, zjistili, že by v něm peněz mělo být dost. A tak se začali zajímat o činnost představenstva, tedy přesněji jeho předsedy.

Na účtu družstva v bance totiž zdaleka nebyla taková částka, jakou očekávali. V účetnictví zase objevili doklady například na motorovou pilu. Tu ale družstvo rozhodně nepotřebuje.

Začali mít podezření, že předseda představenstva si tu hospodařil tak trochu pro sebe. A evidentně se nemýlili.
Zničehonic přišla na účet družstva ze soukromého účtu předsedy částka v řádu několik set tisíc. Bez jediného slova vysvětlení.

Věc tedy byla jasná. "Jedná se o trestný čin a členové družstva by měli podat trestní oznámení," říká advokátka Vladimíra Knoblochová z advokátní kanceláře Hartmann Jelínek Fráňa a partneři. "To, že následně peníze vrátil, ho trestní odpovědnosti rozhodně nezbavuje." Zároveň po něm družstvo může požadovat náhradu škody, která mu předsedovým protiprávním jednáním vznikla.

Prevence je základ
Takovému jednání se ale dá do značné míry předcházet. "Jenže jak, když majitelem bytů je družstvo a my máme vlastně jen nájemní smlouvy," ptá se Petr Kováč z Plzně. To je pravda, ale jen z části. "Vy jste členy družstva, tedy družstvo ‚tvoříte‘ a určitým způsobem jste schopni ovlivňovat jeho chod," zdůrazňuje advokátka Knoblochová.

Proto je důležité se zajímat o dění v družstvu a účastnit se členských schůzí. Schůze je totiž nejvyšším orgánem družstva a rozhoduje o všech důležitých věcech. Je to schůze všech členů družstva.

"Pokud na ni tedy nepůjdete, můžete být i nemile překvapeni, když ostatní bez vaší účasti odsouhlasí například zateplení domu, na které budou vynaloženy i vaše peníze, tedy zejména ty, co jste odvedli do fondu oprav, případně si družstvo vezme od banky úvěr," upozorňuje Knoblochová.

Jak je to možné? Jednoduše. "Družstvo je jakožto právnická osoba osobou uměle vytvořenou a má ze zákona určité orgány, které jejím jménem jednají a rozhodují o různých záležitostech družstva," vysvětluje Vladimíra Knoblochová. "Tím nejvyšším orgánem v družstvu je právě členská schůze."

O čem může rozhodnout členská schůze
Ignorovat členské schůze se tedy nemusí vyplatit. A nejde rozhodně jen o opravy domu. Na členské schůzi se rozhoduje také o těch nejdůležitějších otázkách týkajících se chodu družstva.

Je jimi například změna stanov, volba a odvolání členů představenstva - tedy osob, kteří jménem družstva jednají, rovněž členů kontrolní komise, dále pak schvalování řádné účetní závěrky či rozhodování o zvýšení nebo snížení zapisovaného základního kapitálu.

Největší ohrožení potom zřejmě bude znamenat fakt, že na členské schůzi se rozhoduje také o prodeji nebo jiné majetkové dispozici s domem či byty. "Mohou tak být schváleny velmi zásadní dispozice s majetkem družstva a členové družstva, kteří se schůze nezúčastnili, pak nemohou namítat, že s takovým rozhodnutím nesouhlasí," říká Vladimíra Knoblochová.

Lidi do představenstva vybírejte pečlivě
Takzvaným statutárním orgánem družstva, tedy tím, kdo jménem družstva navenek jedná, například uzavírá jeho jménem smlouvy, je představenstvo. A tady je riziko největší.

Případů, kdy členové představenstva neodolali a sáhli na peníze družstva nebo dům třeba dali do zástavy za svůj soukromý či podnikatelský úvěr, známe především z minulosti nemálo. Několik bytových družstev dokonce skončilo v konkurzu a lidé si pak od správce konkurzní podstaty museli své byty koupit podruhé.

Případ popsaný v začátku článku tak není vůbec ojedinělý. Je proto dobré myslet - jak se říká - "na zadní kolečka". Jednak lze doporučit vybírat pečlivě ty, které si do představenstva zvolíme. A pak jsou tu ještě stanovy, jež jsou ze zákona základním dokumentem družstva. Stanovy a jejich změny schvaluje členská schůze.

Stanovy by měly být promyšlené
Právě ve stanovách může být určeno, kdo jedná za představenstvo navenek. Pokud to tam určeno není, pak jedná navenek předseda nebo místopředseda. Pouze v případě, že pro právní úkon, který činí představenstvo, je předepsána písemná forma, je třeba podpisu alespoň dvou členů představenstva.

Pak má tedy jeden jediný člověk, případně dva lidé pravomoc udělat prakticky cokoliv. "Doporučuji proto ve stanovách upravit jednání představenstva tak, že budou jednat vždy alespoň dvě osoby, například předseda a člen představenstva," radí advokátka Knoblochová.

Případně je dobré takovýto způsob jednání upravit alespoň pro zásadní úkony ve vztahu k majetku družstva jako je uzavírání smluv nad určitou částku, třeba nad 100 tisíc korun, vybírání či úhrady z bankovního účtu družstva.

"Dva lidé se spolu mohou často jednoduše domluvit," namítá ze zkušenosti Vlasta Šafránová z Prahy. "Tak máme ke všem důležitějším úkonům ve stanovách určeno, že musí vždy jednat či podpisovat tři osoby. Je to sice náročné, aby se třeba k podpisu do banky všichni sešli, ale od té doby žádné problémy nebyly."

Stanovy družstva
Základním dokumentem, který musí družstvo mít, jsou stanovy. Ty musí být schváleny již na ustavující schůzi družstva. O rozhodnutí o schválení stanov se přitom musí pořídit notářský zápis, který musí rovněž obsahovat schválený text stanov.

Stanovy musí obsahovat:
* firmu a sídlo družstva,
* předmět podnikání (činnosti),
* vznik a zánik členství,
* práva a povinnosti členů k družstvu a družstva k členům, *výši základního členského vkladu,
* případně i výši vstupního vkladu,
* způsob, jakým budou členské vklady spláceny a jak se vypořádá členský podíl při zániku členství,
* jaké bude mít družstvo orgány a počet jejich členů,
* délku funkčního období a způsob ustanovování orgánů družstva,
* působnost a způsob jejich svolávání a jednání,
* způsob, jakým se použije zisk a jak se uhradí případná ztráta,
* tvorbu a použití nedělitelného fondu a další ustanovení, pokud to vyžaduje obchodní zákoník.


Stanovy řeší i běžný chod družstva
Ve stanovách tedy bývají upraveny nejzásadnější otázky týkající se organizace a chodu družstva a proto je třeba důsledně dbát na přípravu jejich textu. Kromě formálních náležitostí upravují například také práva a povinnosti nájemce při opravách a údržbě družstevního bytu a hrazení nákladů s tím spojených.

"V praxi se stává, že členové družstva vyžadují po družstvu třeba výměnu kuchyňské linky nebo novou vanu s tím, že byt je ve vlastnictví družstva," uvádí příklad Vladimíra Knoblochová. "Takový požadavek zpravidla není oprávněný, nicméně ve stanovách to může být upraveno odlišně."

Lze tedy jen doporučit řádně si stanovy prostudovat. Tento dokument se mimo jiné zakládá do sbírky listin obchodního rejstříku a je všem veřejně přístupné. "Proto i zájemcům o ‚koupi‘ družstevního bytu, respektive o nabytí členského podílu doporučuji - pokud nezískají stanovy od převodce - nahlédnout do sbírky listin obchodního rejstříku ještě před převodem (postupně by měla být sbírka listin digitalizována a dostupná na stránkách http://portal.justice.cz) a nastudovat si je," radí advokátka.

Ve stanovách se upravuje i počet a funkční období orgánů družstva, způsob jejich ustavování, působnost a způsob jejich svolávání a jednání. To je významné zejména vzhledem k tomu, co jsme již napsali o členech představenstva a jejich jednání jménem družstva.

"Je třeba si uvědomit, že o textu stanov rozhodují všichni členové družstva na členské schůzi, proto opět doporučuji nepodceňovat členské schůze a účast na nich," dodává na závěr Knoblochová.

Orgány družstva
Obchodní zákoník požaduje, aby družstvo mělo následující orgány:

Členská schůze - nejvyšším orgánem družstva, je to schůze všech členů. Schází se ve lhůtách určených stanovami, nejméně ale jednou za rok. Členská schůze musí být vždy svolána také v případě, pokud o to požádá alespoň jedna třetina všech členů družstva, kontrolní komise, nebo v dalších případech, kdy to určují stanovy. Představenstvo musí členskou schůzi svolat nejpozději do 40 dnů od doručení žádosti. Členové se jí mohou účastnit osobně nebo mohou někomu dát plnou moc.
O každé členské schůzi je třeba pořídit zápis, jehož přílohou je jednak seznam účastníků schůze, pozvánka na členskou schůzi a podklady, které byly předloženy k projednávaným bodům. Každý člen družstva má právo si zápis z členské schůze vyžádat k nahlédnutí, a to včetně příloh. V případě, že by se na členské schůzi rozhodovalo o změně stanov družstva, musí být o takovém rozhodnutí pořízen notářský zápis, který musí obsahovat i schválený text změny stanov.

Představenstvo -  je výkonným orgánem družstva, tedy řídí činnost družstva a rozhoduje o všech záležitostech družstva, které nejsou vyhrazeny jinému orgánu. Současně je představenstvo i statutárním orgánem družstva, tedy jedná jménem družstva navenek. Schází se podle potřeby.

Kontrolní komise -  je oprávněna kontrolovat veškerou činnost družstva a projednávat stížnosti jeho členů. Musí mít nejméně tři členy. Schází se podle potřeby, nejméně ale jednou za tři měsíce. Pokud by tedy členové družstva měli stížnost týkající se družstevních záležitostí, pak se jimi zabývá kontrolní. Výsledky svých zjištění předkládá představenstvu, od kterého požaduje, aby zjištěné nedostatky odstranilo. O výsledku své činnosti informuje také členskou schůzi. V případě, že by představenstvo nesjednalo požadovanou nápravu, může kontrolní komise požádat představenstvo, aby svolalo členskou schůzi, a to jí musí vyhovět. V případě, že by členskou schůzi do 40 dnů od doručení žádosti nesvolalo, může kontrolní komise svolat členskou schůzi sama. Členem kontrolní komise nesmí být člen představenstva a naopak.

Další orgány - pokud tak stanoví stanovy družstva.
Autoři:




Nejčtenější

1
Problém v domě. Předseda SVJ chce dluhy neplatičů uhradit z fondu oprav

Na shromáždění majitelů bytů vystoupil předseda společenství vlastníků jednotek (SVJ) podporovaný dvěma členy výboru s návrhem, aby dluhy neplatičů, byly...  celý článek

Malý pařížský byt proměnila Carla Lopezová a Margaux Meza z pařížského...
Proměna za milion korun. Z nemožné špeluňky je bydlení k nakousnutí

Mladý pár si v Paříži koupil byt velký 36 metrů čtverečních, do kterého dvacet let nikdo neinvestoval. Zanedbanou špeluňku si vzaly do parády dvě...  celý článek

Koupelna po rekonstrukci: sprchový kout s odtokem do stěny, velké umyvadlo s...
Když si majitel sám zrekonstruuje koupelnu, dohlédne si na kvalitu

Kámen patří k nejstarším přírodním materiálům spojeným s koupelí, v interiéru působí luxusně. Tmavě šedý keramický obklad s kamenným designem, k nerozeznání od...  celý článek

Z vily je výhled na Jaderské moře a centrum Splitu.
Středomořská kamenná vila z 30. let v centru Splitu je na prodej

Vilu Mediterraneo si v roce 1935 v centru Splitu postavil zámožný obchodník s vínem z italského Terstu. Tradiční dalmáckou kamennou stavbu nyní vlastní...  celý článek

Bytem prochází motiv tartanové kostky, barvy jsou ve světlých přírodních...
Za slovo útulný se nestydí, byt zrekonstruovala v tomto duchu

Byt o velikosti 55 metrů čtverečních není velký, ale pro ženu středního věku, která zde žije sama, naprosto dostačující. I proto se pustila do rekonstrukce....  celý článek

Další z rubriky

Dům se 150 m2 podlahové plochy je koncipován pro stálé bydlení, zatím jej však...
Roubenka z 21. století na Vysočině. Majitelé mají klid a skvělé klima

Roubenka na jihovýchodním okraji Vysočiny měla být původně tradiční, ale ještě předtím to měl být srub. Nakonec tu stojí ukázková masivní dřevostavba s mnoha...  celý článek

Třípodlažní domky zavěšené na skále připomínají ptačí budky.
Ptačí domky pro lidi. Kdo nemá vlastní pozemek, pověsí si dům na skálu

Unikátní projekt švédských architektů Elisabetty Gabrielli a Pontuse Öhmana představuje netradiční bydlení budoucnosti. Jejich třípodlažní domky zavěšené na...  celý článek

Dům postavila společnost Avanta Systeme na klíč za pět měsíců, má užitnou...
Pro sebe si postavili za pár měsíců dřevostavbu, pro psy zděný penzion

Někdo hledá pro svůj dům pozemek s nádherným výhledem na hory, jiný dává přednost rodnému městu. Manželé Dvořákovi mají své preference nastavené úplně jinak:...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.