Protože Tomáš Pek v sobě spojuje milovníka historické architektury s profesí stavebního inženýra, nijak nepodceňoval, co vše ho čeká, a ani dnes svého rozhodnutí nelituje. „Když za sebou zavřu bránu, mám dost času si užít krásný pocit, že přicházím domů,“ přiznává.
Líbilo by se i Vám bydlet na zámku?Vyberte si z nabídek hradů, zámků a tvrzí k prodeji či pronájmu na Reality.iDNES.cz. |
„Přejdu nádvoří, vystoupám na ochoz a pak teprve vcházím do obytných prostor. Na všechno je dost místa, na dílnu i na pingpongový stůl. Ten je v sále, kde jsme objevili vzácné fresky. Jejich restaurování jsem dal přednost před novou koupelnou, protože na oboje prostředky nezbývaly. Ale naštěstí pro mne komfort představuje spíš zpěv ptáků než kachličky.“
Zbrklost je riziková
Stačí se ponořit do dnešní inzertní nabídky a je jasné, že historický objekt s jistým, byť zašlým půvabem lze pořídit už za cenu malého bytu. Možnost volby je přitom pozoruhodně široká, od loveckého zámečku 2+kk (v tomto případě ovšem kuchyňský krb) až po hospodářský dvůr 19+S (tedy 100 m2 stájí). Jen si vybrat. Ovšem příliš nízká cena signalizuje určitá nebezpečí.
„Nemovitosti, které měly už poprvé štěstí na vhodného majitele, z trhu zmizely, zůstaly ty koupené omylem a ty, které mají nějakou vadu,“ upozorňuje Tomáš Pek. Problém často tkví v blízkém okolí stavby, nikoli přímo v ní. Velmi typickým příkladem je venkovský zámeček, ke kterému přiléhá hospodářská usedlost, spravovaná dlouhá léta bývalým JZD nebo státním statkem.
Do nádvoří díky tomu zasahuje přistavěná moderní bytovka a výhled je pouze na silážní věže nebo kravín. Takové nevyhovující prostředí je v podstatě neřešitelná překážka a představuje pro běžného zájemce jasný signál: nekupovat.
Nicméně i když vyhlédnutý mlýn, chalupa nebo fara na první pohled vypadají přímo ideálně, vyplatí se rozhodnutí neuspěchat. V létě, kdy svítí sluníčko, totiž vypadá vše mnohem idyličtěji, než když se o pár měsíců později brodíte sněhovými závějemi k zapadaným dveřím. Proto se vyplatí uzavřít třeba smlouvu o kupní smlouvě budoucí bez sankce při odstoupení a nechat si ještě nějaký čas na expertní zvážení kroku, který pak změní rytmus celé rodině na desítky let.
Staré domy dokážou i rozvádět
Tomáš Pek má štěstí, že je jediným majitelem tvrze a nemusí svá rozhodnutí s nikým konzultovat. Právě v rozdílných názorech členů rodiny se totiž skrývá nejčastější časovaná bomba. Jakmile děti nestojí o poklid venkova a manželka se místo dovolené u moře nehodlá udřít na stavbě, je zle.
Naopak, kdo už předem ví, že bude v přilehlé stodole opravovat autoveterány a děti se nemohou dočkat koní ve stáji, zvolil dobře a může se pustit do další fáze: finančního plánování.
„V tomto případě lze naštěstí spoustu věcí velmi přesně spočítat i v delším časovém horizontu,“ říká Tomáš Pek, který mimo jiné externě vyučuje na Fakultě restaurování Univerzity Pardubice a věnuje se i poradenské činnosti v oboru památkové péče.
Podle něj výdaje zahrnují tři okruhy: samotnou koupi nemovitosti, její opravu a posléze údržbu a provoz. A právě údržba a provoz nakonec může být kamenem úrazu. Například je nutné si včas ujasnit, zda bude nemovitost používaná celoročně, nebo jen rekreačně. Jaká je dopravní dostupnost, zda bude potřeba najmout správce, jak řešit zabezpečení a jak velké budou náklady na vytápění.
V případě roubené chalupy stačí zatopit v kamnech na dřevo, teprve když přijedete, u kamenného statku je nutné temperovat elektrickým nebo plynovým vytápěním na dálku již několik dní předem. Těch praktických otázek je samozřejmě mnohem více.
Tomáš Pek říká o procesu plánování, hledání konkrétních způsobů rekonstrukce a zvelebování objektu: „Je to obtížné, zdlouhavé, ale příjemné proto, že dnes už mohu odpovědně říct, že téměř každý technický problém má své řešení, i když se může lišit od původní představy, ať už časově, nebo finančně,“ nechává si Tomáš Pek dobrou zprávu na závěr.
„Zámek byl ve stavu zakonzervované nedokončené rekonstrukce, nově zastřešený, ale některými okny prorůstaly dovnitř keře. Když jsme si ho s dcerou procházely, dostala jsem najednou šílený, impulzivní nápad zámek koupit a zachránit,“ vzpomíná Eva Gajdošík na rozhodující moment pro svou budoucnost.
Bydlet se dá na zámku i na nádraží
Zatímco muzikant Robert Kodym za zámek v Bečvárech u Kolína zaplatil pět milionů korun, herec Karel Roden pořídil zámek Skrýšov za čtyřnásobek této částky, což odpovídá standardním cenám v české kotlině.
Když ovšem realitní magnát Radovan Vítek zatoužil po zámku a panství Rydinghurst, které vlastnil šedesát kilometrů od Londýna Ringo Starr, stálo ho to zhruba půl miliardy korun.
Všeobecně platí, že kdo hledá originální bydlení, má větší výběr než ten, kdo předpokládá jeho komerční využití. Dříve téměř klišé, přestavět zámek na romantický hotel, přestává totiž být v Česku atraktivní, protože nabídka v tomto směru již začala přesahovat zájem hostů.
Zámek Napajedla
Paní Eva Gajdošík dostala jako majitelka realitní kanceláře v roce 1995 zakázku najít kupce pro zchátralý barokní zámek v Napajedlech, místě, kde se narodila, přestože dnes žije napůl zde a napůl v australském Sydney, kam pravidelně létá.
„Zámek byl ve stavu zakonzervované nedokončené rekonstrukce, nově zastřešený, ale některými okny prorůstaly dovnitř keře. Když jsme si ho s dcerou procházely, dostala jsem najednou šílený, impulzivní nápad zámek koupit a zachránit,“ vzpomíná Eva Gajdošík na rozhodující moment pro svou budoucnost.
„Plusem bylo, že jsem uměla odhadnout, kolik bude stát oprava, částka několikanásobně přesahovala kupní cenu, ale později se ukázalo, že jsem se trefila. Na dotace jsem nespoléhala, není to můj způsob podnikání, ale co mi pomohlo, byl fakt, že nešlo o můj první projekt tohoto typu, přestože největší.“
To, že dnes se v zámku lze ubytovat, konají se zde svatby a kuchařské kurzy, nebylo součástí původního plánu, vše vznikalo za pochodu. Také byt, kde Eva Gajdošík bydlí, je umístěn na konci chodby, a pokud by bylo třeba zvětšit ubytovací kapacitu, lze změnit ve dva asi stometrové apartmány.
Zařízení bytu, stejně jako pokojů pro hosty, je v tzv. junk style, který má Eva Gajdošík nejradši. „To znamená, že staré věci, třeba i ze smeťáku, opravím a umístím do správné kombinace tak, aby vytvořily útulné, příjemné prostředí. Zkrátka miluju staré předměty, tak se jimi obklopuji. Stejně jako miluju celé tyto realitní projekty, protože mi umožňují realizovat moje vize a představy o tom, co se dá vytvořit, o tom, jakou energii tomu místu dáte a jakou energii pak následně to místo vyzařuje dál. Nedělám si hluboké citové vazby k nemovitostem, jsou to pořád jen věci, takže když mám pocit, že potřebuji jít dál, někam jinam, nic mi v tom nebrání.“
Dnes je na zámku spravených již 80 % podlahových ploch, ale práce tím zdaleka nekončí. V části hlavní budovy je například plánované muzeum Tomáše Bati.
Bydlení ve starém nádraží
Manželé Jana a Miroslav Plíhalovi koupili na jaře 2013 bývalé nádraží v Litoměřicích. O dražbě se dozvěděli pouhé dva dny před ní, ale stihli si budovu z roku 1884 předem projít.
„Oba k ní máme s manželem jako bývalí železničáři vztah, a když jsme viděli, že cena odpovídá stavu, šli jsme do toho. Jen jsme netušili, že nás za dva měsíce čeká velké poučení v podobě povodně. Naše plány to ale nezměnilo, i když dnes jednáme s městem ohledně zavedení protipovodňových opatření,“ přiznává Jana Plíhalová.
„V přízemí nás čekala největší práce, vybudování rodinné kavárny se zázemím, pak je tam ještě obchod a sklad. Další fází byly byty. První dva už jsou hotové a pronajaté, další tři dokončujeme.“
Manželé Jana a Miroslav Plíhalovi koupili na jaře 2013 bývalé nádraží v Litoměřicích. O dražbě se dozvěděli pouhé dva dny před ní, ale stihli si budovu z roku 1884 předem projít.
Co obnáší pořízení historické nemovitosti
O romantickém životě na zámku je krásné snít, ale i ten, kdo se spokojil s ‚pouhou‘ farou nebo historickým mlýnem, bývá velmi brzy nucen odložit růžové brýle a ponořit se do řešení velmi přízemních.
Necitlivá kombinace
Důležité je zacházet s památkou šetrně. V případě, že je tomu naopak, může se zcela zničit její kouzlo a historický charakter. Stejně špatně může pak dopadnout i současná architektura. Budova v obci Kyselka u Karlových Varů doslova požírá původní správní budovu.
Dotace nejsou všelék
Počítat předem s dotacemi jako jistým způsobem financování oprav se nevyplácí, i když mnozí zájemci jsou na tuto možnost lákáni ke koupi. Ministerstvo kultury má sice několik dotačních titulů pro různé typy památek včetně havarijního programu na rychlé opravy, ale kromě jednoho z nich jsou grantové tituly naplňovány ze státního rozpočtu v tom roce, ve kterém se smí čerpat, a jsou nepřevoditelné do dalšího roku. Šťastní žadatelé se tedy dozvědí o přidělení pozdě. Obdrží-li dotaci například v dubnu, už je velmi těžké stihnout výběrové řízení na kvalitní stavební firmu, protože ta je už pravděpodobně na celou sezonu nasmlouvaná.
Pošlete bydleníPošlete nám své zajímavé netradiční bydlení. Na e-mail: bydleni@idnes.cz stačí poslat snímky vašeho domu či bytu a cestu, kterou jste za svým snem museli urazit. |
Také se často šturmuje dávno po ukončení normální sezony, v mrazech. Administrativní omezení maximální výše celkové, tedy i víceleté opravy na dva miliony korun vylučuje téměř všechny žadatele z dalšího z dotačních titulů. Původní omezení se špatně definovanou vazbou na zákon o veřejných zakázkách je nesmyslné. Zejména proto, že tento zákon se dávno změnil. U dotací z Evropské unie se často stává, že transakční náklady spojené s administrativní přípravou, kontrolou, zaúvěrováním a zřízením nových pracovních míst mohou být větší než dotace samotná. Zejména u malých akcí je to velmi pravděpodobné. A to nemluvíme o tom, že oproti minulému období byli žadatelé redukováni na vlastníky národních kulturních památek, památek v indikativním seznamu NKP a památek v areálech UNESCO. Podnikající vlastníci s dostatečným daňovým základem mohou komerčně využívané či pronajímané památky odepisovat. Bohužel v poslední odpisové skupině s délkou doby odpisování 50 let. Vzhledem k inflaci a k výdajům na údržbu a provoz se tak investice nevrátí ve výši plné možnosti reprodukce majetku. Bezpečněji lze investovat jinde.
Pomáhá status památky?
Kdo chce opravit historickou stavbu v souladu s památkovými principy, tomu je zcela jedno, zda objekt je, či není kulturní památkou. Památkový statut mu pouze ztíží administrativní přípravu, nicméně může pomoci se shromažďováním relevantních dat o stavbě. Dotace visí hodně vysoko a ne každému se podaří na ně dosáhnout, systém je dlouhodobě podfinancován. Řádná analýza stavu a optimalizace systému není na ministerstvu kultury ani na Národním památkovém ústavu prioritou.
Kolik investovat do zámku?
Koupit aristokratické sídlo je možné již od dvou milionů korun, vždy však platí zásada, že čím je nižší původní cena, tím větší investice bude budova při opravách vyžadovat.
