Na internetu ji zaujala nabídka na koupi bytu 2+1 v centru Brna. Vyhlédnutý přízemní byt s vlastním vstupem ze dvora byl v bytovém domě z 19. století, ke kterému byla ve dvoře přistavěná část s pavlačovými byty.
Kateřina navštívila realitní kancelář, jež byla zároveň i investorem kompletní rekonstrukce bytového domu. Po prostudování návrhu smlouvy o budoucí kupní smlouvě ale zbystřila.
"Ve smlouvě byly nápadně nevýhodné podmínky pro kupujícího. Sankce byly nastavené jednostranně. Prostě to zkusili," říká Kateřina. Návrh smlouvy nechala upravit. A to bylo také naposled, kdy vše probíhalo hladce.
Podvod se stavebním povolením?
Termín předání bytu a zároveň dorovnání kupní ceny byl stanoven na 31. 12. 2013 a jednorázová sankce za porušení termínu byla stanovena na 50 tisíc korun, a to z obou stran. Již dříve Kateřina zaplatila v souladu se smlouvou 50 procent ceny nemovitosti a na druhou část kupní ceny se chystala sjednat úvěr. Přišel ale doslova šok.
Co se může stát v Brně |
Bankovní domy odmítly úvěr poskytnout. "Řekli mi, že nemovitost stojí v lokalitě, která je podle územního plánu města historicky vedena jako nerozvojová a není tam povoleno budovat nové bytové jednotky, pouze provádět udržovací práce na stávajících," popisuje svou zkušenost Kateřina.
Marně se bránila tím, že ji firma dala před podpisem smlouvy k nahlédnutí platné stavební povolení. Obešla více bankovních domů, ale nikdo tento argument neuznal. Kateřina si musela tedy peníze půjčit od známých.
Začátkem listopadu se šla podívat na stav bytu. I nezkušený kupec by poznal, že něco není v pořádku. Práce očividně nijak nepokročily a bylo zřejmé, že byt firma nestihne předat včas, případně ve špatné kvalitě.
Na termín předání bytu si Kateřina vzala inspektora Pavla Zobače z firmy Bytecheck.
Vady bránící užívání. Například chyběly schody
Už při vstupu do budovy bylo však jasné, že stavba není připravena k předání. Ke vstupu do bytu bylo nutné překročit několik desítek centimetrů hluboký výkop, na dvoře byly hromady stavebního odpadu. Sklepy patřící k bytu nebyly dokončené, prý si je bude muset dodělat společenství vlastníků.
Samotný byt byla tragédie. U vstupních dveří chyběly schody, podlahy a jiné povrchy byly nedokončené, křivé. Obklady v koupelně byly poškozené, nezaspárované. Zařizovací předměty v koupelně neodpovídaly smluvnímu standardu, zásobník teplé vody měl menší objem.
Nedokončené okolí domu svědčí o úrovni prodejce.
Výhled na zahradu
Vstupní dveře a okna byly poškozené, interiérové dveře nebyly kompletně osazeny. Provedení omítek a detailů odpovídalo spíše narychlo provedené opravě než kvalitně odvedené práci. K elektroinstalaci nebyla provedena revize. "Udělali jsme na místě zápis včetně soupisu vad a nedodělků," říká Pavel Zobač.
Kateřina na začátku předpokládala, že ji prodejce vzhledem k nedodržení smluvních podmínek uhradí smluvní sankci a do dohodnutého termínu 30. 6. 2014 tyto vady a nedodělky odstraní. Prodejce jí však sdělil, že podle něj je byt v pořádku a nic dokončovat nebude.
"Odmítli jsme byt převzít," říká Pavel Zobač. Vady bránily užívání bytu. Klientka se snažila komunikovat s majitelem nemovitosti a dohodnout se, jak dál. Zaplacení smluvní pokuty majitel nemovitosti odmítl. Z jeho pohledu nebyl důvod. Naopak dožadoval se dodržení smlouvy a doplacení zbytku ceny nemovitosti, protože byt lze užívat a nepřevzetím a rovněž nedoplacením zbývající části kupní ceny může požadovat jako prodávající smluvní pokutu. "Trvali jsme ale na svém," říká Kateřina.
Výsledek práce obkladačů
Tak to bohužel vyšlo paninko. Takové řešení odpovídá spíš neodborným opravám, než drahé rekonstrukci.
Hořkosladké vítězství
Během řešení tohoto sporu se klientce postupně ozývali budoucí majitelé ostatních bytů a potvrzovali stejné nebo podobné problémy. Po necelých dvou měsících urputného dopisování, vypjatých emocích a stresu se majitel firmy rozhodl vrátit Kateřině již zaplacenou zálohu ve výši 50 procent ceny bytu a navrhl odstoupit od kupní smlouvy.
Ze smluvní pokuty bylo uhrazeno Kateřině po oboustranné dohodě rovněž 50 procent sjednané částky, podmínkou však bylo převedení financí na účet Kateřiny do 14 dnů od dosáhnutí dohody. Kateřina "vyhrála". Ale za jakou cenu?
Měla předběžně dohodnutého nájemce bytu, sjednané firmy na zhotovení interiéru. Musela dohody zrušit a po devíti měsících od prvního prohlédnutí nového bydlení začít znovu hledat. "Stovky hodin ztraceného času mi nikdo nezaplatí," dodává Kateřina, která si nepřeje zveřejnit jméno developera kvůli obavám z dalšího případného jednání.
Špatně provedené omítky nad přímotopy.
Ventilátorem v koupelně bohužel zatéká.
Na co si dát pozor při koupě novostavby?
- Již při vybírání nemovitosti se zajeďte na místo stavby podívat. Nespoléhejte na vizualizace a info mapky. Ty jsou mnohdy jen orientační. Ve výsledku je okolí mnohem všednější.
- Pátrejte po historii developera v obchodním rejstříku. Hledejte vazby firem a jednatelů. Nechcete přece podepsat smlouvu s firmou, jejíž zástupce je třeba bezdomovec z druhého konce republiky. Zhodnoťte, co by krach celého projektu znamenal pro pověst developera. Pokud nic výrazného, buďte obezřetní a pohlídejte si ještě podrobněji každý krok, který uděláte.
- Podívejte se na předchozí výstavbu developera a nestyďte se promluvit s obyvateli těchto domů, zazvoňte na ně. Dozvíte se, jak jsou s jeho jednáním obyvatelé spokojeni a jak tým developera umí pohlídat kvalitu svých staveb. Vizualizace umí kde kdo, ale robustní stavbu jen menšina firem.
- Projděte schválený či připravovaný územní plán. Třeba zjistíte, že vám pod okny za 15 let povede městský okruh.
- Bude stavba kvalitní a robustní? Jakou cenu bude mít za několik let? Neproděláte? Povolejte inspektora nemovitosti a sejděte se s developerem. Zjistíte všechny technické parametry o stavbě a odpovědi na různé otázky.
- Nahlédněte s inspektorem do stavebního povolení, jeho změn a vyjádření dotčených orgánů.
- Povolejte advokáta. Vyjednat finální znění kupní smlouvy není pro neznalé.
- Prověřte standardy a dohodněte případné klientské změny.
Reality pod lupouKoupili jste bydlení a máte s ním problémy? Budete rekonstruovat a chcete vědět, na co si dát pozor? Nechcete se nechat podvést či okrást při realitních transakcích? Jednejte zodpovědně a jako profík. Pošlete svůj dotaz do seriálu Reality pod lupou a pomůžeme vám nespálit se.
 Společný projekt rubiky Bydleni.iDNES.cz, portálu Reality.iDNES.cz a specialistů ze společnosti Bytecheck, kteří se zabývají technickým prověřováním nemovitostí před jejich koupí nebo převzetím od developera, chce ukázat, že každý problém s nemovitostí lze řešit s minimem ztrát, a také jak důležitá je prevence. HLEDÁME DALŠÍ ZÁJEMCE Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte rovnou s námi. Přihlásit se můžete ZDE Chcete využít prověření nemovitosti při koupi bydlení? Se seriálem Reality pod lupou máte slevu 20 %. Stačí vyplnit formulář. |
