Česká republika není nafukovací, a proto volných a kvalitních pozemků kvapem ubývá. Jednou z možností je koupit starý dům a zrekonstruovat jej k obrazu svému. Někdy se však jeho vlastnosti neslučují s představami o moderních potřebách domácností a je třeba jej upravit tak, že z něj moc nezbude. Kdy se tedy vyplatí jej rovnou zbourat?
Technicky stav rodinného domu a cena rekonstrukce
U vybírané nemovitosti jsme srozuměni s tím, že chceme provést nové technické zařízení objektu, tedy elektro, vytápění, kanalizaci, pak střechu, okna, podlahy, opravy fasád. Ale jak poznat, jestli to nebude vyhozená investice, protože objekt skrývá mnohem vážnější problémy? A kolik budou tyto opravy stát?
Rekonstrukce, nebo demolice |
Pokud provedeme podrobnou inspekci nemovitosti a počítáme s celkovou rekonstrukcí objektu, budeme rychle znát rámcové náklady na všechny práce, které nás čekají.
"Kupující často potřebují rychle vědět, co je bude rekonstrukce stát, a rozhodnout se, jestli se jim dům vyplatí koupit," říká Pavel Štáf, hlavní inspektor firmy Bytecheck.
I pokud ze začátku souhlasíte s kupní cenou nemovitosti, je dobré prověřit všechna rizika, která se mohou při rekonstrukci objevit. "Před nákupem rodinného domu je třeba dát pozor, aby nás při rekonstrukci nečekala nějaká překvapení, a tak se z nízké kupní ceny nestala vlastně drahá noční můra," doplňuje Štáf.
Legislativa a technický stav
Z legislativního hlediska je důležitým aspektem pro rozhodnutí zda bourat, nebo rekonstruovat fakt, že na daném místě vám novostavbu kvůli nové legislativě nebo rozměrům pozemku již nepovolí. V tomto případě je nutné zachovat stávající stavbu, rekonstruovat ji či případně upravit nebo rozšířit.
Důležitým faktorem z technického hlediska je současná statika objektu, ale i návaznost na objekty vedlejší, například řadové domy. Posuzujeme objekt od základů a suterénních stěn.
Finální diagnostiku před koupí ponechte odborníkům, ale pokud objekt teprve vybíráte, je dobré vědět pár zásad.
Hledáme další zájemce Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte rovnou s námi. |
Starší objekty samozřejmě nesplňují technické a bezpečnostní parametry současných zákonů a norem. Pokud v suterénu chceme vybudovat uzavřené místnosti, musíme často investovat do protiradonové izolace. Jestliže chceme omítnout cihelné stěny suterénu, který je chatrně izolován proti vodě, nemají valný smysl ani sanační omítky.
Zásadní otázkou je stav hydroizolací spodní stavby a stav základů. Určité směry trhlin ve zdech v nadzemní části signalizují problémy se založením objektu, které nespraví ani stehování zdiva či bandážování omítek, a je třeba investovat do rozšíření či prohloubení základů.
V řadě případů vyžaduje konvenční sanace podzemního zdiva přístup z venkovní strany. Pokud je to však řadový dům s uliční čárou na hraně fasády, musíme zvolit mnohem nákladnější metody zevnitř. Navíc jej nelze ani řádně zateplit a máme po statisícových investicích stále studený suterén.
Bourat, či nebourat?
Pokud děláme rozsáhlejší zásahy do statiky objektu, není zachování objektu rentabilní. Jestli plánujete nástavbu a spodní stavba (tedy základy či podzemní stěny) jsou v dezolátním stavu a jejich sanace by byla neúměrně drahá, opět je lepší dům bourat. Dalším faktorem je čas.
"Jakmile vidíme různé druhy zdiva, provlhlé cihlové suterénní stěny, tak je rychlejší dům zbourat a postavit nový než se zabývat časově náročnými a drahými sanacemi," říká inspektor Pavel Štáf.
Také je třeba zhodnotit úroveň řemeslného zpracování stavby. Když byla stavěna svépomocí a laiky, nemá cenu spoléhat na nějaká trvanlivá řešení, která snesou další úpravy. Jako stavební materiál kdysi sloužilo to, co bylo zrovna dostupné, a stavělo se dlouhé roky. Proto když dům obsahuje různé technologie a materiály, nemůžeme si být jisti sofistikovaným řešením, které snese citlivou rekonstrukci.
"Pokud je to rodinný dům z přelomu 19. a 20. století, můžeme zpravidla předpokládat obecně větší robustnost. U lidové tvořivosti poloviny 20. století bychom kvalitu zpracování očekávat neměli," říká Štáf.
Příprava podbetonování základů
S bouracími pracemi v podstatě žádný problém není, s výjimkou řadových domů. Doporučuje se, aby se zdokumentoval stav sousedních objektů před bouráním zvoleného domu. Nafoťte je i zevnitř. Omezíme tak neoprávněné nároky na škody u sousedů, jež nevznikly stavebními pracemi, ale byly tam již před vašimi bouracími pracemi.
Může se hoditHledáte starší rodinný dům určený k rekonstrukci nebo novostavbu? Na Reality.iDNES.cz si z široké nabídky nemovitostí vybere každý. |
V řadové zástavbě se musí pracovat rychle a opatrně. Není dobré spoléhat na staré základy, bývají ve většině případů hodně ošizeny. U řadových domů se nemůže libovolně prohlubovat či zvedat základová spára, ohrozili bychom tak náš, respektive sousední objekty větším zemním tlakem.
Proces bourání
Z hlediska bourání jako takového je potřebné nezapomenout na zajištění stavby. Bezhlavým rozebíráním a bouráním bez předchozího jištění a podepření konstrukcí již u nás zahynulo několik lidí.
Příkladem může být případ pána na Karvinsku, kterého zavalila rozebíraná stěna přístavku a zranila i dítě. Nebo kdy si dělníci při bourání otvorů v přízemí podkopali nad sebou nosnou stěnu činžovního domu a ta nevydržela tlak pater.
Trhliny na objektu signalizují nerovnoměrné sedání částí stavby vlivem přístavků nebo změn v hladině spodní vody.
Kolik stojí demolice
Cena bourání závisí samozřejmě na mnoha faktorech. Zda je rodinný dům volně stojící, poslední v řadě nebo řadový, kolik má podlaží, jakou má střechu, v jakém je svahu.
Pro představu si vezmeme k demolici dvoupodlažní řadový dům se sedlovou střechou s obestavěným prostorem 900 m³. Jeden kubík nás bude stát přibližně 400 Kč/m³, tedy 360 tisíc korun. Musíme připočítat zhruba 100 tisíc korun za odvoz suti. Celkem tedy 460 tisíc korun bez DPH. Tuto částku tedy můžeme připočíst k ceně samotného pozemku, který nám zůstane.
Bourání samostatně stojícího domu o stejné kubatuře by vyšlo na celkových 270 tisíc korun bez DPH.
Máme pak připravený pozemek pro nový dům. Tedy vlastně na práce na nových přípojkách, základech, ležaté kanalizaci, stejně jako u nově stavěného rodinného domu.
Je nutné vzít v úvahu různá založení okolních rodinných domů a připravit se na určité komplikace našeho záměru.
Zákony: kdy můžeme dům sami rozebrat
Pokud jsme rozhodnuti, že rodinný dům zbouráme či jen zbouráme částečně a zasahujeme do nosných konstrukcí, je potřeba vyřídit stavební povolení a musíme garantovat, že stavbu provede odborník.
Pouze ve zvláštních případech můžeme stavbu rozebírat sami, a to tu, která k uskutečnění rekonstrukce nepotřebuje stavební povolení.
Pokud stavbu na pozemku odstraňujeme bez přímé náhrady a není větší než 25 m², vyšší než 5 m, není podsklepená či nemá hygienická zařízení a vytápění, není nutno požádat o samostatné povolení k odstranění stavby.
Při zpracování projektu pro stavební povolení již máme výkres bouracích prací jako jednu ze součástí projektu nového domu a na základě takového projektu můžeme bourat i stavět.
Reality pod lupouPořízení vlastního bydlení je úkon, který vyžaduje pevné nervy. Nároky na kvalitu a estetiku bydlení má každý z nás jiné, ale nikdo nechce koupě bytu litovat. Proto je tu náš seriál Reality pod lupou, který jeho účastníkům podobné překvapení nepřipraví a vás provede reálnými situacemi se všemi strastmi a úspěchy konkrétních případů.
 Společný projekt rubriky Bydleni.iDNES.cz, portálu Reality.iDNES.cz a specialistů ze společnosti Bytecheck, kteří se zabývají technickým prověřováním nemovitostí před jejich koupí nebo převzetím od developera, chce ukázat, že koupě nemovitosti nemusí být žádný strašák. HLEDÁME DALŠÍ ZÁJEMCE Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte rovnou s námi. Přihlásit se můžete ZDE Vybrali jste si nemovitost nebo ji prodáváte a chcete využít inspekci nemovitosti? Se seriálem Reality pod lupou máte slevu 20 %. Stačí vyplnit formulář. |
