Existují totiž normy a vyhlášky, kterými se musí architekti a stavební firmy řídit. Mnoho z nich nastavuje parametry, které jsou však z pohledu uživatele nesmyslné, omezující a alibistické. Nejsou však v rozporu s předpisy.
Využívá se požadované minimum norem tak, aby se vyhovělo jejich znění a aby byla stavba levná. Instaluje se ventilační potrubí, na které nelze napojit digestoř se solidním a funkčním výkonem, parkovací stání má minimální provedení, kam prakticky nikdo nezajede, a koncepce větrání místností bytu je naprosto zanedbaná.
Novostavby a jejich problémy |
Již v době, kdy si vybíráte nemovitost, je třeba vyžadovat možnost nahlédnutí do dokumentace a ptát se na konkrétní technická řešení. Jen poptávka po správných a robustních řešeních a odmítání kompromisů může tento trend změnit.
"Některá řešení nejsou složitá a drahá ani pro developera a často i jemu zvýší prodej," říká architekt Peter Mosio z inspekční firmy Bytecheck. Požadujme tedy praktické detaily a skutečnou uživatelnost bytů.
Na druhou stranu si musíme uvědomit, že slušní developeři existují a že všichni nechtějí pouze vydělat na nevědomosti a důvěřivosti lidí. I developeři mají problémy, aby udrželi tlak bank a související rizika, včetně nestabilních stavebních firem. V jakém bude stavba kvalitativním standardu, ukazuje samozřejmě cena za metr čtvereční. Ale bohužel ani to není pravidlem.
Převzetí nemovitosti
Stále ještě je dost developerů, kteří mají ve smlouvách podmínku převzetí nemovitosti klientem bez dalších ujednání. Chybí ujednání o sjednané době pro odstranění vad a jak se postupuje, když opraveny nejsou. Skutečný stav nemovitosti jde tak stranou.
Pokud bude nemovitost přímo neobyvatelná či v hrubém rozporu s popisem díla ve smlouvě, musíte ji převzít s vadami a očekávat jejich odstranění prakticky v libovolném termínu a formě.
Už při převzetí nemovitosti je však jasné, že některé vady jsou prakticky neodstranitelné a že se bude po čase jednat o slevě z kupní ceny.
Trvanlivost řešení mnohdy není na dlouhé roky. Toto zábradlí rezaví už pár měsíců po kolaudaci, po několika zimách zřejmě odprýsknou i dlaždice.
Estetických vad jsou novostavby plné. Této si všimne každý, jiných však nikoliv.
Velmi rozšířená je však praxe, kdy developer nutí klienta k převzetí bytu či domu se závažnými vadami, které ovšem nebrání užívání nemovitosti. Neznalí zákazníci jsou tak postaveni do velmi nevýhodné pozice.
Jde v lepším případě o nepříjemnou komplikaci, když nemovitost musíte převzít a čekat pak na dodatečné odstranění vad. "Bydlíte" pak v bytě, kde se teprve budou měnit poškrábaná okna, přebrušovat stěny a opravovat dlažby.
Zástupce kupujícího
Je vždy podezřelé, když se tzv. přejímky nemovitosti nesmí účastnit jiná osoba, než je kupující samotný, což často značí ukrytý problém. Nesolidní developer totiž nechce, aby se přejímky účastnit někdo, kdo má stavební praxi. Ten by totiž odhalil problémy.
Je dobré dodat, že snad i díky většímu povědomí o službách inspektorů nemovitostí je tato praxe na ústupu. Pokud prodejce tvrdí, že pro větší počet dalších osob na stavbě neumí zajistit bezpečné podmínky, můžete vždy připravit plnou moc osobě, která za vás přejímku vykoná.
Robustnost detailu není vůbec řešena.
Dokončení společných prostor často vázne.
Stavba prošla kolaudací
Prodejce také velmi často klientovi sděluje, že stavba nemá zásadní vady nebo odmítá vady uznat, protože stavba prošla kolaudací. Stavební úřad však není na kolaudačním řízení schopen zajistit fyzickou kontrolu kompletně celé stavby.
Pokud máte například nižší strop, než ukládá závazný předpis (2,6 metru v bytě, 2,5 metru v rodinném domě) nebo nesedí rozměry schodiště, je stavba v rozporu s kolaudačním povolením. Pak musí být zjednána náprava i přes vydané kolaudační rozhodnutí.
Závazné a nezávazné předpisy
Tvrzení "toto opravovat nebudeme, na křivé obklady přece není závazná norma", používá prodejce poměrně často. S tímto a podobným prohlášením dodavatele stavby nebo zástupce developera je možno setkat se zhruba u každé desáté přejímky.
Zpracování detailů lze dotáhnout do vynikajícího výsledku. To se často promítne v ceně bytu.
Developer má pravdu v případě, pokud vada není nebezpečná nebo není provedení přímo specifikováno ve smlouvě s kupujícím. Developer by měl dobře zvážit, co touto obranou nekázně stavební firmy způsobí. Kupující pak dostane byt nebo dům s křivými spárami obkladů a s nekvalitně zpracovanými detaily.
"S tímto přístupem developer rychle ztrácí kredit mezi kupujícími," říká Peter Mosio. Obranou je tyto parametry definovat už v budoucí kupní smlouvě: tedy vložit do smlouvy nákresy se spárořezy obkladů, pozice zásuvek a sjednat si ČSN, podle kterých budou podstatné stavební práce provedeny.
Reality pod lupouKoupili jste bydlení a máte s ním problémy? Budete rekonstruovat a chcete vědět, na co si dát pozor? Nechcete se nechat podvést či okrást při realitních transakcích? Jednejte zodpovědně a jako profík. Pošlete svůj dotaz do seriálu Reality pod lupou a pomůžeme vám nespálit se.
 Společný projekt rubiky Bydleni.iDNES.cz, portálu Reality.iDNES.cz a specialistů ze společnosti Bytecheck, kteří se zabývají technickým prověřováním nemovitostí před jejich koupí nebo převzetím od developera, chce ukázat, že každý problém s nemovitostí lze řešit s minimem ztrát, a také jak důležitá je prevence. HLEDÁME DALŠÍ ZÁJEMCE Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte rovnou s námi. Přihlásit se můžete ZDE Chcete využít prověření nemovitosti při koupi bydlení? Se seriálem Reality pod lupou máte slevu 20 %. Stačí vyplnit formulář. |
